PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1092717-05.2023.8.26.0100
Registro: 2023.0001041822
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1092717-05.2023.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, é apelada SOLANGE DANIEL DE SOUZA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 17 de novembro de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1092717-05.2023.8.26.0100
APELANTE: Ministério Público do Estado de São Paulo
APELADO: Solange Daniel de Souza
VOTO Nº 39.209
Registro de imóveis – Usucapião na via extrajudicial – Dúvida – Apelação – Manutenção da recusa – Impossibilidade de determinar à requerente que inclua terceiros no polo ativo – Princípio da rogação – Indícios de uso do processo administrativo para atingir fim não permitido pela lei, com prejuízo a terceiros – Falta de segurança para o prosseguimento na esfera extrajudicial – Apelação a que se dá provimento para, reformando a sentença, reconhecer a procedência da dúvida e extinguir o processo extrajudicial de usucapião.
O 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo suscitou dúvida (fls. 01/04) a requerimento de Solange Daniel de Souza, afirmando que a interessada fez iniciar processo extrajudicial de usucapião (prenotação nº 784.664) para ver declarado o seu domínio sobre o apartamento objeto da matrícula nº 146.607, da referida serventia extrajudicial (fls. 33/34 e 379). Esclareceu que esse imóvel tem como dona a sociedade EZ Giopris Empreendimentos Imobiliários S/C Ltda. (fls. 33/34 e 379), que se comprometeu a vende-lo a Roberval Zopolato Mendes (que é irmão da requerente Solange Daniel de Souza – fls. 23) e sua mulher, Iara Iuze Zopolato Mendes (fls. 41/61). Disse que os compromissários compradores cederam seus direitos à requerente Solange Daniel de Souza (fls. 62/66); contudo, na data da cessão feita de Roberval e sua mulher Iara para a requerente Solange, contra ambos os cedentes pendiam ações de execução e, posteriormente, também vieram a recair, em seu desfavor, indisponibilidade de bens (fls. 181/182 e 188/190, em especial). Lembrou que se deve evitar alegações de nulidade, simulação ou lesão a direito alheio, mas ressalta que a cessão dos direitos de compromisso de compra e venda, na pendência de ações executivas, indica possível fraude a credores, confirmando haver indícios de simulação, uma vez que existe parentesco entre os figurantes e há expressa recusa em dar o compromisso de compra e venda a registro. Além disso, afirmou ser possível solucionar a questão com a transmissão do domínio em favor dos cedentes Roberval e sua mulher Iara, os quais, depois, poderão celebrar o negócio translativo que melhor lhes convier, sem risco de fraude a terceiros. Por tudo isso, concluiu ser necessária a alteração do polo ativo, com a substituição da requerente Solange pelos cedentes Roberval e sua mulher Iara.
A r. sentença julgou a dúvida improcedente, sob o fundamento de que não se pode determinar a regularização do polo ativo para reconhecimento do direito em favor de terceiro que não veio aos autos; assim, ainda que possam existir incertezas sobre eventuais simulações ou prejuízos a terceiros, isso deve ser considerado quando da decisão final do processo, sem que, contudo, sirva de fundamento para impor a mudança de requerente (fls. 393/398).
O Ministério Público apelou, requerendo a reforma da r. sentença e aduzindo que há fortes indícios de fraude no pedido extrajudicial de usucapião, visto que os cedentes do compromisso de compra e venda, irmão e cunhada da requerente, figuravam no polo passivo de execuções forçadas, e pende indisponibilidade de bens contra um deles. Assim, sustenta que não existe segurança para que o processo avance tendo Solange como requerente, devendo a dúvida ser julgada procedente, a fim de se determinar a substituição do polo ativo, ou, subsidiariamente, para que o caso seja remetido às vias ordinárias (fls. 404/408).
A requerente Solange Daniel de Souza apresentou contrarrazões (fls. 412/420).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento da apelação (fls. 436/440).
É o relatório.
O óbice apontado pelo Oficial de Registro de Imóveis e sustentado pelo apelante, referente à alteração coativa do polo ativo do processo extrajudicial de usucapião (fls. 371/372, especialmente), deve ser afastado, de maneira que a apelação não pode ser provida por esse fundamento.
À semelhança do que se passa no processo civil (que começa por iniciativa da parte, como está no Código de Processo Civil, artigo 2º), o processo de registro em regra só principia a requerimento do interessado (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, arts. 13, II, e 217), e este para usar da lição de Ricardo Dip (Registros sobre Registros II, Descalvado: Primus, 2018, p. 280/281, n. 514) é o “dominus desse interesse particular registral”, “domínio” que “corresponde ao princípio da rogação (rogatio) e não apenas diz respeito à iniciação do processo registral, senão que abrange também as dispositiones referentes a todo o caminho da registração até sua culminância”.
Portanto, é impossível falar em substituição coativa do polo ativo do processo extrajudicial de usucapião, como se o Oficial de Registro de Imóveis (ou o Juízo dos Registros) pudesse impor a terceiro o dever ou o ônus de figurar como autor: ou bem o requerente original tem legitimidade e interesse (e permanece em sua posição), ou não tem (e o processo é extinto). O que não cabe, entretanto, é mandar que se substitua, para que o mesmo feito prossiga com outro autor. Logo, como dito, andou bem a r. sentença, quando afastou a suposta possibilidade e necessidade de alteração coativa da requerente.
Afastado esse ponto, verifica-se, contudo, que o processo extrajudicial realmente não deve prosseguir. Como se sabe, “o ‘juiz dos registros’ expressão que compreende também os órgãos judiciais colegiados exercita função de fiscalização dos registros públicos. Por isto, ainda que um dado óbice legal não tenha sido desfiado pelo registrador, pode o juiz dos registros recolhêlo propter officium, em defesa da segurança jurídica e do interesse público” (Ricardo Dip, Registros sobre Registros II, cit., p. 280/281, n. 522), e é isso que cumpre fazer neste caso, em que desde logo há elementos para a qualificação negativa do requerimento deduzido por Solange Daniel de Souza.
Como sucede no processo civil onde o juiz tem de proferir decisão que impeça o objetivo das partes, quando estas se servirem do processo para praticar ato simulado ou conseguir fim vedado pela lei (Código de Processo Civil, artigos 139, inciso II, 142 e 966, inciso III) , cumpre também ao Oficial de Registro de Imóveis e, depois dele, ao Juízo dos Registros impedir que a instância extrajudicial seja empregada em colusão ou fraude, para atingir objetivo que a ordem jurídica não admite.
Especificamente nesta hipótese, consta que a requerente e cessionária Solange Daniel de Souza é irmã e cunhada de Roberval e Iara, cedentes dos direitos de compromisso de compra e venda, e que, além disso, pesa em desfavor do casal (quando menos, contra o varão) uma série de demandas judiciais e mesmo indisponibilidade de bens, o que é indício que a cessão esteja sendo usada para que, manejando o processo de usucapião, Solange consiga adquirir o domínio como interposta pessoa. É bem verdade que essa mera circunstância de parentesco, considerada de per si, não é prova cabal de uso ilícito da instância administrativa. Ocorre, todavia, que na hipótese esse fato suspeito vem agravado pela precariedade das provas de posse, que não são robustas como se quer fazer crer a fls. 413/414.
Com efeito: (a) as declarações de testemunhas trazem escassas informações (fls. 37/38) e a ata notarial não coligiu elementos de maior vulto (fls. 26/28, especialmente), de modo que aí não se ultrapassou, em nada, a afirmação vaga de exercício de posse há anos, e a constatação do atual estado de coisas. Não bastasse, o compromisso de compra e venda de Roberval e sua mulher Iara para a apelante Solange, quase ilegível, não oferece segurança sobre a data em que efetivamente foi lavrado (cf. fls. 66, em particular); e (b) não há demonstração definitiva e cabal de que a requerente venha adimplindo, ela mesma, o tributo sobre a propriedade urbana e as despesas do condomínio (fls. 89/150) ao contrário, o rateio condominial (e. g., fls. 112, 128 e 137) e a conta de luz e força (e. g., fls. 150) chegaram a vir em nome do cedente Roberval, e não da requerente Solange, certo que a alegação de que a atualização, depois de quinze anos de posse, só se fará quando for reconhecida a prescrição aquisitiva não é convincente (fls. 218).
Nesse cenário, é possível afirmar que, a despeito do suposto risco de ofensa a direito de terceiros não ser propriamente um óbice ao prosseguimento da usucapião extrajudicial, a absoluta fragilidade dos indícios e provas de poder fático exercido pela requerente Solange deficiência essa agravada pela falta de segurança quanto ao tempo e às razões da cessão do compromisso de compra e venda impede o avanço do processo na esfera extrajudicial. Se houve ou não, como defende a apelada (fls. 415) fraude ou simulação, isso é questão que demanda prova, o que ipso facto exclui a via administrativa.
Tampouco auxilia a apelada a alegação do suposto princípio da concentração na matrícula (fls. 416/417), quando é certo que nada pôde ser inscrito em desfavor dos cedentes Roberval e sua mulher Iara, justamente porque, contravindo o artigo 169 da Lei nº 6.015/1973, mantiveram oculto o compromisso de compra e venda e a cessão. Na mesma ordem de ideias, vale salientar que a questão da indisponibilidade e da pendência de feitos entra aqui, sobretudo, como causa de incerteza acerca da posse de Solange. Ou seja, ainda que no plano jurídico a existência de ações e de restrições ao poder de dispor não signifique, sempre, a impossibilidade de usucapir, in casu essas demandas fazem nebulosa a situação possessória, o que conduz às vias ordinárias, onde a questão pode ser examinada mediante a produção de melhores provas, se houver.
Em suma, a declaração da prescrição aquisitiva tem de ser buscada sob o contraditório, na esfera jurisdicional, de forma que, nesta seara, tudo o que cabe é prover o recurso do Ministério Público e, reformando a r. sentença, dar a dúvida por procedente, com a extinção do processo extrajudicial de usucapião intentado por Solange Daniel de Souza.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator