PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1070441-14.2022.8.26.0100
Registro: 2023.0000783305
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1070441-14.2022.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SPE STX 37 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A., é apelado 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 5 de setembro de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1070441-14.2022.8.26.0100
APELANTE: Spe Stx 37 Desenvolvimento Imobiliário S.a.
APELADO: 14º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 39.064
Registro de imóveis – Recusa de registro de instrumento particular de cessão de compromisso de venda e compra – Exigência de prova de pagamento de ITBI referente à cessão de direitos decorrentes do compromisso de compra e venda registrado na matrícula – Óbice mantido – Apelação não provida.
Trata-se de apelação interposta por SPE STX 37 Desenvolvimento Imobiliário S.A. contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e manteve a negativa de registro de instrumento particular de cessão de compromisso de venda e compra, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 91.604 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 408/412).
Em síntese, sustenta a apelante a inexigibilidade de prova do recolhimento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI relativo à cessão de direitos mencionada na escritura pública, ante a orientação do Supremo Tribunal Federal que reafirmou jurisprudência dominante no sentido de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante registro. Alega que a presente demanda contempla um mero aditivo contratual, com alteração da promitente compradora do imóvel, pois no momento em que foi realizada a promessa de compra e venda, registrada no R-11 da matrícula nº 91.604, a ora apelante ainda não havia sido constituída, de maneira que a promitente compradora, temporariamente, foi outra empresa do mesmo grupo econômico – STX Desenvolvimento Imobiliário S.A..
Ressalta, portanto, que o fato gerador do ITBI não se concretizou, seja pela não incidência na cessão de direitos, por não ter ocorrido a transferência efetiva da propriedade, seja pela realização de um mero aditivo contratual que alterou a promitente compradora do imóvel, razão pela qual deve ser afastado o óbice apresentado. Por fim, aduz a insegurança jurídica provocada pela própria 1ª Vara de Registros Públicos, que, em caso análogo, nos autos do processo nº 1005524.2017.8.26.0100, julgou improcedente a dúvida suscitada pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, por entender ser incabível a exigência do recolhimento do ITBI na cessão de direitos (fls. 418/426).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 448/451).
É o relatório.
Foi apresentado a registro o instrumento particular de cessão de compromisso de venda e compra (fls. 16/18), por meio do qual a incorporadora STX Desenvolvimento Imobiliário S.A. resolveu ceder para SPE STX 37 Desenvolvimento Imobiliário S.A. direitos e obrigações relativos a um compromisso de venda e compra firmado em 19 de agosto de 2020 com os proprietários tabulares, que participaram anuindo com a cessão, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 91.604 no 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.
Na nota devolutiva expedida (fls. 19), o registrador exigiu a guia e o comprovante de recolhimento do ITBI referentes à cessão de direitos decorrentes do compromisso de venda e compra registrado na matrícula nº 91.604 (R. 11, fls. 11).
Ora, o art. 289, da Lei nº 6.015/73, é expresso ao indicar que é dever do registrador fiscalizar o pagamento dos tributos incidentes:
“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.”
A omissão do titular da delegação pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos termos do art. 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional CTN.
Por sua vez, a Lei nº 11.154, de 30 de dezembro de 1991, do Município de São Paulo, regulamentada pelo Decreto Municipal nº 59.579, de 03 de julho de 2020, dispõe que o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis, conforme previsto em seu art. 1º, inciso II, in verbis:
“Art. 1º – O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:
I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;
b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.
II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.
Parágrafo único O imposto de que trata este artigo refere-se a atos e contratos relativos a imóveis situados no território deste Município.”
Sobre o tema, já decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. ITBI. Registro de escritura de compra e venda. Lei Municipal que cria hipótese de incidência na cessão de compromissos de compra e venda. Transmissão de propriedade. Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento. Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1023519-09.2018.8.26.0114; Rel. DES. PINHEIRO FRANCO (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Campinas – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/8/2019; Data de Registro: 20/8/2019).
Por essas razões, havendo lei local criando a hipótese de incidência aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro entender pela impossibilidade de tributação. Tal matéria deverá ser discutida, se o caso, no campo jurisdicional.
Nem mesmo a tese fixada pelo Colendo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema nº 1.124, com repercussão geral, altera essa situação. Isto porque, em 29 de agosto de 2022, a referida Casa de Justiça acolheu, por maioria de votos, os embargos de declaração opostos pelo Município de São Paulo, no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE 1294969)[1], assim decidindo:
“Embargos de declaração em embargos de declaração em recurso extraordinário com agravo. Tema nº 1.124. Análise de repercussão geral. Incidência do ITBI na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário. Existência de matéria constitucional e de repercussão geral, sem reafirmação de jurisprudência.
1. Inexistindo jurisprudência a ser reafirmada sobre o Tema nº 1.124, no qual se discute a “Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”, limitou-se a Corte ao reconhecimento da existência de matéria constitucional e da repercussão geral do tema em questão.
2. Embargos de declaração acolhidos para se reconhecer a existência de matéria constitucional no Tema nº 1.124 e de sua repercussão geral, sem, no entanto, se reafirmar jurisprudência.”
Com isso, o tema sobre a incidência do ITBI em cessão de direitos de compromisso de compra e venda continua com repercussão geral reconhecida, mas sem a reafirmação de jurisprudência, de maneira que voltam a valer as disposições de cada Município em relação ao momento em que o ITBI deve ser cobrado, até que a Corte retome a discussão sobre o mérito da controvérsia.
No mais, cumpre lembrar que há precedentes recentes deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura no sentido de que, tratando-se de órgão administrativo, não é cabível declaração de inconstitucionalidade de normas municipais para afastar a incidência do ITBI nessas hipóteses:
“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de venda e compra, englobando cessão – Ausência de recolhimento de imposto – ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra – Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1123982-06.2015.8.26.0100; Rel. DES. PEREIRA CALÇAS; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 18/10/2016; Data de Registro: 07/11/2016).
“REGISTRO DE IMÓVEIS. ITBI. Registro de compromisso de compra e venda. Lei Municipal que cria hipótese de incidência de ITBI. Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade na via administrativa. Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento. Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1012008-77.2019.8.26.0114; Rel. DES. PINHEIRO FRANCO (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Campinas – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019).
A alegação de que não ocorreu o fato gerador do ITBI porque se tratou de “um mero aditivo contratual, com alteração do promitente comprador do imóvel, para empresa do mesmo grupo econômico”, não pode ser acolhida.
Trata-se, sem dúvida, de cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda e, portanto, justificada a exigência do pagamento do ITBI pela ocorrência do fato gerador.
Por fim, eventual julgamento divergente de caso semelhante não tem o condão de modificar a solução dada na hipótese dos autos, notadamente porque conforme as decisões mais recentes do Conselho Superior da Magistratura.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Nota:
[1] https://portal.stf.jus.br/processos/downloadPeca.asp?id=15353538157&ext=.pdf
TJSP – CSM – Recusa de registro de instrumento particular de cessão de compromisso de venda e compra – Exigência de prova de pagamento de ITBI referente à cessão de direitos decorrentes do compromisso de compra e venda registrado na matrícula.
