PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1011635-84.2022.8.26.0132
Registro: 2023.0000976482
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1011635-84.2022.8.26.0132, da Comarca de Catanduva, em que é apelante ZMAGROPECUÁRIA LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CATANDUVA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 7 de novembro de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1011635-84.2022.8.26.0132
APELANTE: ZM- Agropecuária Ltda
APELADO: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Catanduva
VOTO Nº 39.170
Registro de imóveis – Instrumento particular de constituição de sociedade empresarial com conferência de bens para integralização do capital social – Título que se refere a imóvel posteriormente georreferenciado, dando origem a cinco novas glebas e correspondentes matrículas – Imóvel original que permaneceu para abarcar tão somente as estradas municipais – Observância do princípio da especialidade objetiva – Perfeita identificação dos imóveis surgidos como sendo originados do imóvel de gleba maior – Precedente semelhante deste E. Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido – Dúvida improcedente.
Trata-se de apelação interposta por ZM – Agropecuária Ltda. em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Catanduva, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa do registro do instrumento particular de constituição da sociedade apelante com conferência de bens (matrícula n.º 326 da referida serventia extrajudicial) para integralização do capital social (fls. 164/170).
Em seu recurso, a apelante afirma, em síntese, que a r. sentença tem de ser reformada, porque não há dúvidas de que o imóvel originariamente identificado no título a registrar, de matrícula nº 326, corresponde aos imóveis das matrículas 60.436, 60.437, 60.438, 60.439 e 60.440 em razão da realização de georreferenciamento, de sorte a se aplicar a regra do artigo 213, §13, da Lei 6.015/73. Pede, assim, a recorrente, que, afastados os óbices, o pretendido registro seja lavrado (fls. 178/184).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 205/208).
É o relatório.
A recusa do registro do instrumento particular de constituição da sociedade ZM Agropecuária Ltda. com conferência de bens (matrícula n.º 326 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Catanduva) para integralização do capital social se deu nos seguintes termos (nota de devolução n.º 32.028 fls. 90/93):
“1. O item 1 da Nota de Devolução nº 23.183 (Protocolo nº 169.272) foi solucionado, pois foi averbado o georreferenciamento junto à matrícula nº 326.
Contudo, em virtude do seccionamento do imóvel por vias públicas, o georreferenciamento implicou a abertura de cinco glebas distintas, as quais foram matriculadas nesta serventia sob nºs. 60.436 a 60.440.
Consequentemente, deverá ser feito o seguinte:
1.1 – Corrigir o título para constar a descrição de cada imóvel.
OBSERVAÇÃO: A exigência acima foi solicitada no item 2 da nota de devolução anterior […].
FUNDAMENTO : princípio da especialidade objetiva.
1.2 – Corrigir o título para constar o valor de avaliação de cada imóvel, sendo que a somatória dos valores deve corresponder ao valor já indicado no título.
OBSERVAÇÃO: A exigência acima não foi apontada na nota de devolução anterior porque, como a averbação de georreferenciamento não tinha sido feita, não era possível constatar a abertura de matrícula para mais de um imóvel.”
Atendida a exigência quanto à averbação do georreferenciamento na matrícula 326, conforme nota devolutiva anterior, os demais óbices impediram o almejado ingresso no registro imobiliário.
O imóvel da matrícula nº 326 foi objeto de georreferenciamento, conforme AV. nº 118, em 24 de junho de 2022, o que ocasionou seu seccionamento pelas estradas municipais (CTG – 386 e CTG 379) e a constituição de cinco glebas distintas, designadas glebas A, B, C, C, e D, matriculadas na mesma serventia sob nºs 60.436 (A), 60.437 (B), 60.438 (C), 60.439 (C) e 60.440 (D). Na matrícula nº 326 permaneceram apenas as estradas municipais.
Esta é a situação registrária, sob cujo manto foi negada a qualificação, ao fundamento de que o título apresentado para inscrição no fólio real é atinente a imóvel que, formalmente, não mais está na força da matrícula nº 326, que remanesceu apenas para abarcar as estradas municipais.
Muito embora já tenha me posicionado pelo descumprimento do princípio da especialidade objetiva em julgamento outro, Apelação Cível nº 1004268-07.2020.8.26.0220, em que se discutiu situação semelhante, curvo-me à orientação deste E. Conselho Superior da Magistratura para dar provimento ao recurso de apelação, destacando os seguintes trechos do acórdão para melhor elucidação:
“[…] As certidões de fl. 26/71 demonstram que a matrícula nº 42.952 foi encerrada pelo desdobro, em nove áreas, do imóvel dado em garantia.
Em razão desse desdobro foram abertas as matrículas de nºs 48.901 a 48.909 (fl. 29/63), sendo a última posteriormente desdobrada em dois imóveis que se tornaram objeto das matrículas nºs 50.095 e 50.096 (fl. 68/71 e 64/67, respectivamente).
Esses desdobros, assim como ocorre com as alterações da denominação social, não acarretam a necessidade de retificação do título para identificar as matrículas nºs 50.095 e 50.096 como correspondentes aos dois imóveis sujeitos à constituição da garantia real (fl. 10/11).
Como esclarece Afrânio de Carvalho:
“O princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado. Esse princípio, consubstancial ao registro, desdobra o seu significado para abranger a individualização obrigatória de: a) todo imóvel que seja objeto de direito real, a começar pelo de propriedade, pois a inscrição não pode versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis; b) toda dívida que seja garantida por um direito real, pois a quantia não pode ser indefinida, mas certa, expressa em moeda nacional”. (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 203).
In casu, o Oficial de Registro de Imóveis informou que as áreas desdobradas integravam a matrícula do imóvel originalmente dado em alienação fiduciária, o que também se verifica pelas certidões das matrículas que apresentou ao suscitar a dúvida. Observo que eventual questionamento sobre a origem tabular dos imóveis matrículas nºs 50.095 e 50.096 teria impedido os desdobros que, reitero, foram promovidos pelo Oficial de Registro de Imóveis sem que exista notícia, nestes autos, sobre indagação em relação à identificação das localizações e das medidas perimetrais do imóvel original e das áreas desdobradas, o que faz concluir que os desdobros sucessivos respeitaram os requisitos impostos pela especialidade objetiva do registro.
Observada a especialidade objetiva na constituição da garantia e nos desdobros realizados, permanecem os imóveis oriundos desses desdobros, que ainda são de propriedade da devedora fiduciante, sujeitos à alienação fiduciária constituída sobre a área maior que integravam.
Anoto que não é incomum a alteração do registro imobiliário antes da apresentação de título de alienação ou constituição de garantia ou ônus real, o que, como exemplo, pode ocorrer pelo desfalque causado por desapropriação, pela retificação da descrição da área, ou por outro motivo.
Porém, estando a área remanescente do imóvel descrita na matrícula de modo a possibilitar a sua completa identificação e, ainda, a correspondência entre esse imóvel e o que foi objeto do negócio jurídico celebrado pelo titular do domínio, no exemplo citado não há razão para impedir o registro com fundamento no princípio da especialidade objetiva, ou no princípio da continuidade que se apoia no da especialidade.”
Na espécie, inexistem dúvidas de que o imóvel matriculado sob nº 326 foi objeto de georreferenciamento, após o que remanesceu para conter apenas as estradas municipais, dando origem, ainda, a cinco novas glebas, com matrículas de nºs 60.436, 60.437, 60. 438, 60.439 e 60.440.
Semelhantemente ao que ocorreu no precedente invocado, não houve questionamento sobre a origem tabular dos imóveis de matrículas 60.436, 60.437, 60.438, 60.439 e 60.440, de sorte que o desdobro se deu sem entraves pelo Oficial de Registro de Imóveis, autorizando a conclusão de que respeitou os requisitos da especialidade objetiva do registro.
De outra parte, o Registrador identificou que as cinco novas glebas têm origem no imóvel de matrícula 326, que foi objeto da integralização do capital na constituição da sociedade recorrente, razão pela qual não tem justa causa para impedir o registro forte no princípio da especialidade objetiva, ou no da continuidade que naquele se apoia.
Na esteira do precedente suscitado:
“Igual ocorre com a retificação, pois o art. 213, § 13, inciso I, da Lei nº 6.015/73 prevê que a retificação da descrição da área não impede o registro de título anterior, com manutenção da nova descrição do imóvel:
‘§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel:
I – o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição; e
II – a prenotação do título anterior à retificação será prorrogada durante a análise da retificação de registro’.”
O outro óbice é desdobramento da primeira exigência apresentada e não merece prosperar.
O Oficial de Registro pode apurar o valor de avaliação de cada imóvel com base na avaliação do imóvel originário, aplicando simples raciocínio matemático.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação, para julgar a dúvida improcedente, com a liberação do título a registro.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator