PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 0003304-26.2021.8.26.0566
Registro: 2023.0000976479
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0003304-26.2021.8.26.0566, da Comarca de São Carlos, em que é apelante ANTONIO CARLOS DA FONTE JÚNIOR, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO CARLOS.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 7 de novembro de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 0003304-26.2021.8.26.0566
APELANTE: ANTONIO CARLOS DA FONTE JÚNIOR
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Carlos
VOTO Nº 39.073
Registro de imóveis – Instrumento particular de constituição de sociedade empresarial com conferência de bens para integralização do capital social – Correspondência entre o imóvel que foi objeto do negócio jurídico (matrícula encerrada) e aqueles que surgiram após a desapropriação, o georreferenciamento e o desmembramento (novas matrículas) – Especialidade objetiva atendida – Precedente semelhante deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura – Apelação a que se dá provimento para julgar a dúvida improcedente.
Trata-se de apelação interposta por Antônio Carlos da Fonte Júnior em face da r. sentença proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de São Carlos, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa do registro do instrumento particular de constituição da sociedade Agrícola Zancaner Hernandes Ltda. com conferência de bens (matrícula n.º 56.194 da referida serventia extrajudicial) para integralização do capital social (fls. 196/200).
Em seu recurso, o apelante afirmou, em síntese, que a r. sentença tem de ser reformada, porque não há dúvidas quanto ao bem imóvel conferido ao capital social, pouco importando que sua descrição no título seja aquela da matrícula encerrada. Pugnou, assim, pelo registro do instrumento contratual, o qual se fez acompanhar da pertinente certidão de isenção de imposto de transmissão de bens imóveis (fls. 221/227).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 251/254).
É o relatório.
A recusa do registro do instrumento particular de constituição da sociedade Agrícola Zancaner Hernandes Ltda. Com conferência de bens (matrícula n.º 56.194 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Carlos) para integralização do capital social se deu nos seguintes termos (nota de devolução n.º 2724 – fls. 48):
“01) Comprovar a representação de Renata Zancaner Hernandes, por Antônio Carlos da Fonte Júnior. (Art.653 c/c Art. 661, §1º do CC/02).
02) O imóvel objeto da conferência de bens, ou seja, matrícula nº 56.194, foi georreferenciado originando três (03) novas matrículas, a saber matrícula nº 156.903, 156.904 e 156.905. Posteriormente o imóvel objeto da matrícula nº 156.903, foi desmembrado em mais 04 partes, sendo as matrículas nºs 169.362, 169.363, 169.364, e 169.365. Portanto não se trata da primeira apresentação do (s) memorial (ais) descritivos georreferenciados (artigo 9º, §3º do Decreto 4.449/2002) na forma do artigo 176, §3º Lei 6.015/73). Pelo exposto supra fica prejudicada a presente conferência tendo em vista que o imóvel objeto da conferência de bens perdeu sua especialidade objetiva. (Art.225,§2º da Lei 6.015/73).
03) Quanto a Certidão de isenção de imposto de transmissão de bens imóveis deverá ser adequada a situação atual do imóvel (matrículas posteriores) como foi mostrado acima.(Art. 225, §2º da Lei 6.015/73).”
Atendida a exigência elencada no item 1 da referida nota devolutiva (conforme afirmado pelo Oficial de Registro de Imóveis – fls. 131/132), os demais óbices (itens 2 e 3) impediram o almejado ingresso do título no registro imobiliário.
A matrícula nº 56.194 foi encerrada aos 11 de julho de 2017. Após o destaque sofrido devido à desapropriação, procedeu-se à apuração da área remanescente (descrição retificada e georreferenciada), dando origem a 3 (três) outros imóveis que receberam matrículas próprias (matrículas nºs 156.903, 156.904 e 156.905 fls. 87/98). Posteriormente, o imóvel objeto da matrícula nº 156.903 foi desmembrado, resultando em outros 4 (quatro) imóveis (matrículas nºs 169.362, 169.363, 169.364 e 169.365), o que motivou também o seu encerramento (fls. 4/7).
Essa é a situação registrária sob cujo manto foi efetivada a qualificação, conduzindo à recusa de acesso do título ao cadastro, eis que atinente a imóvel que, formalmente, não mais está na força da matrícula nº 56.194, encerrada há tempos.
Muito embora já tenha me posicionado pelo descumprimento do princípio da especialidade objetiva em julgamento outro, Apelação Cível nº 1004268-07.2020.8.26.0220, em que se discutiu situação semelhante, curvo-me à orientação deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura para dar provimento à apelação, destacando os seguintes trechos do acórdão para melhor elucidação:
“[…] As certidões de fl. 26/71 demonstram que a matrícula nº 42.952 foi encerrada pelo desdobro, em nove áreas, do imóvel dado em garantia.
Em razão desse desdobro foram abertas as matrículas de nºs 48.901 a 48.909 (fl. 29/63), sendo a última posteriormente desdobrada em dois imóveis que se tornaram objeto das matrículas nºs 50.095 e 50.096 (fl. 68/71 e 64/67, respectivamente). Esses desdobros, assim como ocorre com as alterações da denominação social, não acarretam a necessidade de retificação do título para identificar as matrículas nºs 50.095 e 50.096 como correspondentes aos dois imóveis sujeitos à constituição da garantia real (fl. 10/11). Como esclarece Afrânio de Carvalho:
“O princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado. Esse princípio, consubstancial ao registro, desdobra o seu significado para abranger a individualização obrigatória de: a) todo imóvel que seja objeto de direito real, a começar pelo de propriedade, pois a inscrição não pode versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis; b) toda dívida que seja garantida por um direito real, pois a quantia não pode ser indefinida, mas certa, expressa em moeda nacional”. (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 203).
In casu, o Oficial de Registro de Imóveis informou que as áreas desdobradas integravam a matrícula do imóvel originalmente dado em alienação fiduciária, o que também se verifica pelas certidões das matrículas que apresentou ao suscitar a dúvida.
Observo que eventual questionamento sobre a origem tabular dos imóveis matrículas nºs 50.095 e 50.096 teria impedido os desdobros que, reitero, foram promovidos pelo Oficial de Registro de Imóveis sem que exista notícia, nestes autos, sobre indagação em relação à identificação das localizações e das medidas perimetrais do imóvel original e das áreas desdobradas, o que faz concluir que os desdobros sucessivos respeitaram os requisitos impostos pela especialidade objetiva do registro.
Observada a especialidade objetiva na constituição da garantia e nos desdobros realizados, permanecem os imóveis oriundos desses desdobros, que ainda são de propriedade da devedora fiduciante, sujeitos à alienação fiduciária constituída sobre a área maior que integravam.
Anoto que não é incomum a alteração do registro imobiliário antes da apresentação de título de alienação ou constituição de garantia ou ônus real, o que, como exemplo, pode ocorrer pelo desfalque causado por desapropriação, pela retificação da descrição da área, ou por outro motivo.
Porém, estando a área remanescente do imóvel descrita na matrícula de modo a possibilitar a sua completa identificação e, ainda, a correspondência entre esse imóvel e o que foi objeto do negócio jurídico celebrado pelo titular do domínio, no exemplo citado não há razão para impedir o registro com fundamento no princípio da especialidade objetiva, ou no princípio da continuidade que se apoia no da especialidade.”
No caso concreto, as 6 (seis) novas matrículas nºs 156.904, 156.905, 169.362, 169.363, 169.364 e 169.365, todas com descrições georreferenciadas (como esclarecido pelo Registrador – fls. 146), têm origem na matrícula nº 56.194, permitindo concluir que há correspondência entre o imóvel que foi objeto do negócio jurídico e aqueles que surgiram após a desapropriação, o georreferenciamento e o desmembramento.
Por conseguinte, não se vê razão para impedir o registro do título com fundamento no princípio da especialidade objetiva ou na exigência de adequação da certidão de isenção de imposto de transmissão de bens imóveis, uma vez que a apresentada serve ao seu propósito.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para julgar a dúvida improcedente.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator