PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1002805-36.2017.8.26.0543
Registro: 2019.0000154065
ACÓRDÃO – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1002805-36.2017.8.26.0543, da Comarca de Santa Isabel, em que é apelante SONIA HEIDER IERVOLINO, é apelado OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS DA COMARCA DE SANTA ISABEL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 26 de fevereiro de 2019.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação nº 1002805-36.2017.8.26.0543
Apelante: Sonia Heider Iervolino
Apelado: Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Santa Isabel
VOTO Nº 37.673
Registro de Imóveis – Especialidade objetiva – Descrição de imóvel rural imprecisa impossibilitando a compreensão de sua exata localização – Existência de registros anteriores na matrícula com a mesma descrição – Aperfeiçoamento da especialidade objetiva enquanto mandamento do registro imobiliário legal para o aperfeiçoamento do registro imobiliário – Necessidade de retificação do registro imobiliário – Modificação de precedente administrativo – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Sônia Heider Iervolino contra r. sentença que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do registro de escritura pública de doação por violação ao princípio da especialidade objetiva, todavia, afastando a necessidade de extinção de condomínio. A apelante sustenta a regularidade do título e o cabimento do registro ante sua correção e a certeza de se referir ao imóvel constante do registro imobiliário.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 172/174).
É o relatório.
O Princípio da Especialidade Objetiva, contido no art. 176 da lei n.º 6.015/73, exige a identificação do imóvel como um corpo certo objetivando sua localização física.
A descrição do imóvel contida na matrícula e repetida na escritura pública é a seguinte:
Um terreno, com área de 25,41 ha. ou 10,5 alqueires paulista, mais ou menos, localizado no bairro do Cubatão, município de Igaratá, desta comarca de Santa Isabel, com as divisas e confrontações seguintes: “começa na estrada Igaratá-Cruz Branca, no lugar onde está construída uma ponte de cimento e sobre um ribeirão. Segue daí, pela estrada em direção a Cruz Branca, divisando com Orival Rozendo até onde há uma cerca de arame que segue pela antiga estrada e pela qual, segue até o ribeirão. Tendo ainda o mesmo confrontante atinge subindo ribeirão acima, uma cachoeira onde defletindo à esquerda segue espigão acima; cruza a estrada e atinge o alto confrontando com Benedito Moreira. Continuando pelo mesmo e confrontando novamente com Orival Rozendo, atinge uma cerca de arame que deixa espigão e segue grota abaixo, local este onde começa a confrontação com terras de Ana Rodrigues e outros. Seguindo pela cerca cruza um córrego por três vezes e atinge um valo. Segue daí por este valo, confrontando com as terras de herdeiros de Francisco de Sousa Prianti até o ribeirão inicialmente citado.
Essa descrição é imprecisa, lacunosa, impedindo a exata identificação e localização do imóvel.
Assim, os elementos inscritos não permitem localização geográfica precisa por falta de dados suficientes; como se observa das seguintes expressões: “onde está construída uma ponte de cimento e sobre um ribeirão”, “onde há uma cerca de arame que segue pela antiga estrada” e “atinge subindo ribeirão acima, uma cachoeira onde defletindo à esquerda segue espigão acima”.
Não surpreende a área constante do Cadastro Ambiental Rural – CAR ser superior à registrada, porquanto, da leitura da matrícula é impossível compreender o imóvel como um corpo certo diverso de todos os demais, considerado em sua singularidade.
Não se desconhecem os precedentes administrativos indicados nas bem elaboradas razões recursais no sentido de flexibilizar o princípio da especialidade objetiva quando envolva o ingresso de títulos que possuam a mesma descrição do registro anterior.
Na presente situação registral, houve nove registros com a atual descrição constante da matrícula (fls. 76/80).
Isso demonstra a necessidade de aperfeiçoamento do paradigma, nos imóveis rurais em situação semelhante à existente neste processo, pelas razões que passo a tratar.
As alterações efetuadas na Lei de Registros Públicos passaram a exigir, nos imóveis rurais, as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro; demonstrando maior preocupação do legislador na exatidão da descrição dos imóveis rurais, banindo as situações registrais que redundam na impossibilidade de compreender a correta localização do imóvel desde o exame da matrícula.
As previsões do Cadastro Ambiental Rural – CAR, noutra esfera, realizam o mesmo princípio.
Uma das principais finalidades do registro imobiliário é a segurança jurídica, obtida por meio do perfeito diálogo da inscrição dos imóveis, dos títulos e direitos a ele relacionados; possibilitando uma compreensão isenta de dúvidas.
Conforme Ricardo Dip “o fini qui do registro predial abrange imóveis, pessoas e títulos jurídicos, o que explica e justifica as exigências de determinação e especialidade tabulares objetiva (ou, da base imobiliária), subjetiva e do fato inscritível, meios para consecução da segurança jurídica” (Registro de imóveis (princípios). t. I, Descalvado: PrimVs, 2017, p. 29).
O que se defende não é apego a desmedido formalismo e sim que o registro imobiliário forneça segurança jurídica, aperfeiçoando o sistema registral e impedindo a permanência de situações jurídicas registrais contrárias às normas cogentes incidentes.
Não cabe o ingresso de um título, apesar de semelhante aos anteriores, perenizando imprecisões e vícios existentes no respectivo registro.
O registro imobiliário, para sua plena eficácia, deve refletir a realidade física no campo da especialidade objetiva, do contrário, permite incertezas que não se coadunam com os princípios legais incidentes.
Nos tempos atuais, da sociedade da informação, é consentâneo exigir o aperfeiçoamento do sistema registral imobiliário em conformidade à tecnologia existente e respectivas previsões legais.
O interesse particular concernente à aquisição da propriedade, com o menor custo possível, deve ceder ao interesse público da segurança jurídica haurida do registro imobiliário.
Diante disso, como decidiu a MM Juíza Corregedora Permanente, é necessária prévia retificação do registro para sanar o vício concernente à especialidade objetiva.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator