PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 0000077-48.2022.8.26.0160
Registro: 2023.0000377660
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000077-48.2022.8.26.0160, da Comarca de Descalvado, em que é apelante COOPERATIVA DE CREDITO CREDIGUACU – SICOOB CREDIGUAÇU, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE DESCALVADO.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 9 de maio de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 0000077-48.2022.8.26.0160
APELANTE: COOPERATIVA DE CREDITO CREDIGUAÇU
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Descalvado
Interessado: Joana Clara Ferri Pinheiro
VOTO Nº 38.959
Registro de imóveis – Escritura pública de venda e compra – Penhora e indisponibilidade de bens decretadas em desfavor do antigo devedor fiduciante – Propriedade já consolidada em nome da credora fiduciária – Realizados os leilões e extinta a dívida, a proprietária pode dispor livremente dos bens – Acesso do título ao álbum imobiliário independentemente do prévio levantamento dos gravames – Apelação a que se dá provimento, afastado o óbice registral.
Trata-se de apelação interposta por Cooperativa de Crédito Crediguaçu – SICOOB Crediguaçu contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Descalvado, que manteve a recusa do registro da escritura pública de venda e compra referente aos imóveis objeto das matrículas nºs 8.387 e 8.609 da referida serventia extrajudicial (fls. 177/179).
O Oficial de Registro de Imóveis condicionou o ingresso do título no álbum imobiliário ao prévio levantamento das penhoras e indisponibilidade de bens, com o cancelamento das respectivas averbações, o que deverá ser ordenado pelos MMs. Juízos dos quais advieram (fls. 01/03 e 52/55).
Alega a recorrente, em síntese, que, celebrados contratos com garantia de alienação fiduciária, diante do inadimplemento dos devedores fiduciantes e ausente a purgação da mora, a propriedade plena dos bens consolidou-se em suas mãos (credora fiduciária). Após, observado o rito estabelecido pela Lei nº 9.514/1997, frustrados os leilões com o objetivo de alienar os imóveis, dispôs livremente deles, como lhe era permitido. As constrições e a indisponibilidade de bens decretadas em desfavor do então devedor fiduciante, que se limitaram apenas aos direitos por ele titularizados, não podem produzir efeitos perante aquela que se tornou a proprietária plena dos bens. Por isso, afastado o óbice, o registro do título deve ser autorizado (fls. 186/191).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 220/223).
É o relatório.
A r. sentença tem de ser reformada, nada obstante os fundamentos nela insertos, os termos da recusa do Oficial de Registro de Imóveis e o parecer da DD. Procuradoria de Justiça.
E assim se afirma porque as penhoras e a ordem de indisponibilidade de bens, às quais se agarrou o Registrador para obstar o ingresso da escritura pública de venda e compra celebrada por Cooperativa de Crédito Crediguaçu Sicoob Crediguaçu (vendedora) e Joana Clara Ferri Pinheiro (compradora) no álbum imobiliário sem o prévio cancelamento das averbações relativas a tais gravames, foram dadas contra José Antonio Mufatto que ostentava, à época, a condição de devedor fiduciante, já perdida com a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária e a extinção da dívida.
Explico.
José Antonio Mufatto e sua mulher Elisete Maria Cambi Mufatto alienaram fiduciariamente os imóveis objeto das matrículas nºs 8.387 e 8.609 (fls. 123/165) à Cooperativa de CréditoCrediguaçu Sicoob Crediguaçu (respectivamente, R. 74 e R. 79).
Posteriormente, o devedor fiduciante José Antonio Mufatto teve contra si decretada a indisponibilidade de seus bens (respectivamente, Av. 76 e Av. 81) e penhorados os imóveis referidos (respectivamente, Av. 79 e Av. 84). Tempos depois, diante do inadimplemento dos devedores fiduciantes e a ausência de purgação da mora, houve a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária (respectivamente, Av. 81 e Av. 86). Seguiram-se os leilões com o objetivo de alienar os bens que remanesceram frustrados, culminando com a extinção da dívida e a exoneração da obrigação da credora fiduciária (respectivamente, Av. 82 e Av. 83 e Av. 87 e Av. 88), nos moldes dos artigos 26 e 27 da Lei n° 9.514/1997.
Consolidada a propriedade, os imóveis passaram a integrar o patrimônio da credora de forma plena, titularizando todos os poderes inerentes ao domínio. Assim, a proprietária, após cumprir o procedimento estatuído pela Lei n° 9.514/1997, podia livremente dispor de seus bens.
Frise-se: somente após a conclusão do procedimento expropriatório e consequente quitação da dívida do fiduciante é que o credor fiduciário tem a opção de atribuir ao bem a destinação que melhor entender, podendo “dar o imóvel livremente em locação ou vendê-lo aprazo ou não, ao preço e condições convenientes, sob sua responsabilidade, como dedireito, sem mais qualquer interferência do ex-fiduciante, nem nova prestação decontas” (RESTIFFE NETO, Paulo; RESTIFFE, Paulo Sérgio. Garantia fiduciária 3ª ed. rev. atual. ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 170).
As penhoras e a ordem de indisponibilidade de bens dadas contra o então devedor fiduciante não podem ser opostas perante aquela que se tornou a proprietária plena dos imóveis.
Vale lembrar, na esteira do que ficou decidido no anterior processo administrativo quando determinada a averbação da consolidação da propriedade (processo n° 0001042-31.2019.8.26.0160), que tais medidas restritivas patrimoniais atingiram apenas os direitos reservados ao devedor fiduciante, e não o próprio bem.
Conforme ensina Melhim Namem Chalhub: “a propriedade fiduciária é direito próprio do credor, um direito real em coisa própria, com função de garantia. Assim, com o registro do contrato da alienação fiduciária, o credor torna-se titular do domínio até que o devedor pague a dívida. O bem, assim, é excluído do patrimônio do devedor, só retornando a ele após o cumprimento da obrigação garantida” (CHALHUB, Melhim Namem, Alienação fiduciária Negócio fiduciário. 5ª ed. Rio de Janeiro; Forense, 2017, p. 239).
Em suma, o óbice deve ser afastado, para que se proceda ao registro stricto sensu da escritura pública de venda e compra, independentemente do prévio levantamento dos gravames, pelo cancelamento direto das averbações no assento imobiliário.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação, a fim de, reformada a r. sentença, afastar o óbice e deferir o registro stricto sensu pretendido.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relato