PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1026073-09.2021.8.26.0114
Registro: 2023.0000064027
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1026073-09.2021.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante DIVA APARECIDA, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 27 de janeiro de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1026073-09.2021.8.26.0114
APELANTE: Diva Aparecida
APELADO: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas
VOTO Nº 38.902
Registro de imóveis – Escritura pública de venda e compra de fração ideal de lote – Formação de condomínio voluntário simples – Frações ideais a que não estão vinculadas medidas específicas ou outros elementos que permitam identificar parcela certa e determinada no solo – Análise dos elementos registrários que, no caso concreto, não permitem concluir pelo uso do instituto do condomínio voluntário com o intuito de fraudar as normas que regem o parcelamento do solo, de natureza cogente – Eventual situação fática caracterizadora do desdobro que demanda providências dos prejudicados – Apelação provida para julgar a dúvida improcedente.
Trata-se de apelação (fls. 84/86) interposta por Diva Aparecida contra a r. sentença (fls. 75/76), proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, que julgou procedente a dúvida para o fim de manter a exigência formulada pelo Registrador, conforme nota devolutiva nº 42.865 (fls. 10/11), impedindo o registro de escritura de venda e compra lavrada em 14/04/2021 pelo Tabelião de Notas do Distrito de Barão Geraldo (fls. 42/44), referente à parte ideal de 50% do lote de terreno designado pelo nº 05, da quadra 14, do Loteamento denominado “Residencial Viacava”, em Paulínia, São Paulo, melhor descrito e caracterizado na matrícula nº 11.882 (fls. 05/09) daquela serventia.
A r. sentença manteve a dúvida, aduzindo haver evidências de que o imóvel foi dividido sem observância das normas de parcelamento do solo urbano, notadamente o disposto no item 166, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.
Alega a recorrente, em síntese, que foi estabelecido, desde o registro de nº 7, da matrícula imobiliária nº 11.882, o condomínio entre pessoas sem parentesco civil ou consanguíneo, de forma que se trata apenas de substituir um condômino por outro; que permanecerá o estado de indivisão em condomínio voluntário; que não há possibilidade de fracionamento do lote, em razão de expressa proibição na instituição do empreendimento, conforme registro nº 7 da matrícula nº 1.018, onde foi realizado o registro do loteamento.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 101/103).
É o relatório.
Apresentada ao 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas a escritura pública de venda e compra da fração ideal de 50% do lote 05, da quadra 14, do loteamento Residencial Viacava, localizado em Paulínia, São Paulo, objeto da matrícula nº 11.882, sobreveio a nota de exigência nº 42.865 (fls. 10/11), nos seguintes termos:
“Apresentar original ou cópia autenticada da certidão de registro civil de Diva Aparecida e José Pedro Laudelino; e Elder Lopes Ferreira e Silene Tereza Ciriaco, para averiguar se há vínculo de parentesco entre os condôminos, tendo em vista a venda sucessiva de fração ideal. Base Jurisprudencial: v. Acórdão de Apelação Cível n° 1021487-53.2019.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba-SP, julgados pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo CSM.
Observação: alternativamente, poderá ser apresentado projeto de edificação, devidamente aprovado pela municipalidade, comprovando eventual área construída que ocupe parcela determinada do imóvel que impossibilite um desmembramento, ou, ainda, apresentar justificativa de vínculo com prova documental”.
E a r. sentença (fls. 75/76) manteve a recusa do Registrador.
Em que pese às razões do MM. Juiz Corregedor Permanente, o caso é de improcedência da dúvida, com o provimento do deste apelo.
A matrícula do imóvel indica como seus proprietários:
1) Elder Lopes Ferreira e sua companheira Silene Tereza Ciriaco, e 2) Aiceo de Souza Ferreira e sua esposa Edivânia Silva Martins de Souza; na proporção aquisitiva de 50% para cada um dos nomeados (R-12, fls. 08).
Aiceo e Edivânia alienaram a parte ideal que possuíam do imóvel à apelante Diva Aparecida, casada com José Pedro Laudelino, com a anuência dos outros condôminos, Elder e Silene Tereza, como se vê da certidão acerca da escritura de compra e venda a fls. 42/46, lavrada pelo Tabelião de Notas do Distrito de Barão Geraldo.
Pela leitura da certidão em apreço, constata-se que a venda recaiu sobre a parte ideal de 50% do lote de terreno designado pelo nº 5, da quadra 14, do Loteamento denominado ResidencialViacava, em Paulínia, São Paulo, sem identificação da fração ideal no solo, constituindo, portanto, condomínio voluntário.
Com efeito, os vendedores alienaram aos compradores a integralidade da parte ideal de que eram donos, 50% do imóvel, mas sem fixação da porção física do imóvel no terreno.
No ato lavrado, ainda, constou expressamente que os compradores foram alertados sobre as restrições que devem ser respeitadas quanto à edificação e ao uso do móvel, descritas na matrícula nº 1.018 do 4º Registro de Imóveis local, onde foi feito o registro do loteamento, de forma que estavam cientes de que adquiriam o imóvel em condomínio.
A assertiva do Oficial de Registro, no sentido de que, a partir da imagem da área do local, cotejada com a planta do loteamento, indicaria, aparentemente, que o imóvel está fisicamente dividido em dois, não impõe a procedência da dúvida.
Na eventualidade do imóvel estar desdobrado no solo, isso só interessa aos prejudicados, aos quais compete tomar a providência adequada para fazer cessar a ocorrência, mas o circunstancial desdobro de fato do imóvel não implica a negativa de registro da escritura pública de compra e venda da fração ideal do imóvel, mediante constituição de condomínio voluntário.
Como o desdobro não decorre do negócio jurídico de compra e venda realizado, eis que, frise-se, a alienação contemplou a parte ideal do imóvel, sem qualquer indicação de onde ela se fixa no solo, não havia razão para a negativa de registro da escritura correspondente.
Pela descrição do negócio, há a formação de um condomínio voluntário simples, sem identificação de área certa aos adquirentes, com mera alienação e aquisição de parte ideal da propriedade do imóvel em pauta.
O óbice apresentado pelo registrador, portanto, não merece subsistir e a distinção fática do caso afasta a vedação administrativa trazida pelos precedentes citados por ocasião da suscitação da dúvida.
Ademais, nada foi trazido aos autos que pudesse evidenciar, a partir da análise do título apresentado a registro, que tenha havido alienação e formação de condomínio decorrente de um parcelamento irregular ou fraudulento.
No presente caso, diferentemente, o fato de inexistir vínculo entre os compradores não é suficiente para impedir o registro, certo que a impossibilidade de futuro desdobro não pode impedir a formação inicial de condomínio voluntário.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça.