PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1080860-93.2022.8.26.0100
Registro: 2023.0000343857
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1080860-93.2022.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante IGREJA BATISTA MEMORIAL EM VILA ROSARIA, é apelado 12º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 24 de abril de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1080860-93.2022.8.26.0100
APELANTE: Igreja Batista Memorial Em Vila Rosaria
APELADO: 12º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital de São Paulo
VOTO Nº 38.990
Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Desqualificação – Imóvel inserido em área maior, objeto de transcrição – Divergência entre a descrição do imóvel trazida pelo título e a transcrição – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Lançamento tributário que é autônomo e tem finalidade diversa, sendo inconfundíveis os interesses tributários, urbanísticos e registrários – Óbice mantido – Apelação não provida.
Trata-se de recurso de apelação interposto pela Igreja Batista Memorial em Vila Rosária contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa ao registro de escritura pública de compra e venda lavrada pelo 7º Tabelião de Notas da Capital/SP, em 28 de agosto de 1986, tendo por objeto imóvel com origem nas transcrições nos 69.321 e 109.210 daquela serventia extrajudicial (fls. 187/190).
Sustenta a apelante, em síntese, que o óbice apontado pelo registrador merece ser afastado, pois a escritura pública que tinha por objeto o imóvel confrontante, identificado como lote 06 da quadra II, Vila Rosária, foi devidamente registrada, com a consequente abertura de matrícula. Ressalta que a presente escritura traz idêntica descrição para o imóvel em questão, coincidindo, inclusive, com a descrição contida no cadastro fiscal da municipalidade referente ao lote 07 da quadra II, do mesmo loteamento, no qual, desde 2015, o imóvel está retratado como tendo uma área de 400m². Afirma que juntou aos autos as matrículas abertas com origem nas transcrições nos 69.321 e 109.210 do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e respectivos croquis, de maneira que a negativa de registro ora formulada não se sustenta.
Ainda, aduz que a prévia retificação de área não se faz necessária, pois a divergência de metragem apontada pelo registrador pode ser superada pelo cadastro fiscal mantido pela municipalidade, que confere segurança à descrição do imóvel por conter medidas, linhas divisórias e confrontações apuradas por sistema próprio. Por fim, sustenta que a serventia pode se valer das matrículas e transcrições dos imóveis confrontantes como forma de nortear o registro pretendido, que se mostra plenamente possível ante a flexibilização do princípio da especialidade objetiva, decorrente da alteração da Lei de Registros Públicos trazida pela Medida Provisória nº 1.085/21, que alterou o art. 176, §15 do referido diploma legal, permitindo o registro à vista da posse exercida sobre a área de 400m2, desde a outorga da escritura lavrada por Tabelião com fé pública (fls. 208/217).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 236/239).
É o relatório.
O dissenso versa sobre a registrabilidade da escritura de venda e compra lavrada pelo 7º Tabelião de Notas da Capital, em 28 de agosto de 1986 (fls. 21/24). Seu ingresso no fólio real foi recusado pelo Oficial que, a despeito de não juntar aos autos a última nota devolutiva expedida, ao suscitar a dúvida (fls. 01/02) assim se manifestou:
“O imóvel objeto da compra e venda não está descrito de acordo com o que consta do registro (…).
O imóvel, nos termos da escritura, tem origem em área maior objeto das transcrições 69.321 e 109.210, deste Registro de Imóveis, e faz parte de um loteamento irregular.
O loteamento foi regularizado pela SERLA, em 1984, conforme averbação feita à margem da transcrição 109.210 e planta depositada na serventia.
Verifica-se na planta AU/04/1612/84, do processo nº 05.001.864-83*69 da SERLA, e na planta fiscal da quadra, que o imóvel em questão é o lote 07 da quadra II.
Pois bem, da planta de regularização consta que o imóvel objeto da escritura mede 10 x 30, com área de 300m², e não 10 x 40 e área de 400 m², como foi descrito no título.
(…)
Por esses motivos, (…) não há como reconsiderar a nota de devolução.”
A despeito das razões recursais apresentadas pela apelante, a escritura de compra e venda não pode ser registrada.
Não se ignora o disposto no §15 do artigo 176 da mesma lei, segundo o qual, “ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do oficial, e que constem os dados do registro anterior, a matrícula poderá ser aberta nos termos do § 14 deste artigo”.
Contudo, no caso em análise, o fato é que não há omissão na descrição do imóvel.
O que ocorre, em verdade, é que inexiste convergência entre a descrição do imóvel trazida pelo título e a transcrição e, tampouco, entre aquela e a certidão de cadastro imobiliário expedida pela municipalidade.
De fato, consoante esclarecido pelo Oficial em suas manifestações no presente procedimento de dúvida registral, as transcrições nos 69.321 e 109.210 (área maior) do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital indicam que o imóvel faz parte do loteamento regularizado em 1984, devidamente identificado como lote 07 da quadra II, na planta nº AU/04/1612/84 do processo SERLA nº 05.001.864-83*69 e na planta fiscal. Esclareceu, ainda, que o imóvel possui 10m de frente e igual medida aos fundos, com medidas laterais de 30m da frente aos fundos, totalizando uma área de 300m². No título, porém, o imóvel está assim descrito: “UM TERRENO, destacado de maior área, (…) medindo 10,00 ms. (dez metros) de frente para a rua Davidson de Sá Ramalho, antiga rua Particular, distante 30,00 ms. (trinta metros) da esquina com a rua Maria Polillo; por 40,00 ms. (quarenta metros) da frente aos fundos, de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma metragem da frente, encerrando a área de 400,00m² (quatrocentos metros quadrados)” (fls. 21/24).
Tal dissonância, portanto, impede o registro pretendido. Com efeito, a escritura mostra-se irregular para efeito de registro e abertura de matrícula, nos termos do artigo 225, § 2º, da Lei de Registros Públicos.
A propósito, ensina Narciso Orlandi Neto que “as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro. Quando se tratar, por exemplo, de alienação de parte de um imóvel, necessário será que a descrição da parte permita localizá-la no todo e, ao mesmo tempo, contenha todos elementos necessários à abertura da matrícula (conf. Jorge de Seabra Magalhães, ob. cit., p. 63)” (“Retificação do registro de imóveis”. São Paulo: Editora Oliveira Mendes, 1997, p. 68).
Nem mesmo a existência de lançamento fiscal relativo ao imóvel favorece a apelante, pois sabido que o lançamento tributário é autônomo e tem finalidade diversa, sendo inconfundíveis os interesses tributários, urbanísticos e registrários (cf. Apelação Cível nº 37.196-0/9, julgada em 10 de março de 1997).
Nesse contexto, é até mesmo irrelevante discutir-se acerca de eventual retificação do assento imobiliário. Repita-se, a questão toda está centrada na incompatibilidade entre o que consta do fólio real e o título que se pretende registrar.
À apelante, portanto, competirá verificar, oportunamente, se é caso de retificar o assento imobiliário ou refazer o título, mas isso, note-se, já não interessa no âmbito da presente dúvida registral. Com efeito, sendo patente a incongruência entre a situação tabular e o negócio jurídico, o registro pretendido é mesmo inviável, como apontaram o Oficial e a r. sentença apelada.
Por fim, oportuno frisar, quanto aos descerramentos passados de matrículas de outros imóveis oriundos da área maior em que também inserido o terreno objeto do título recusado, que eventuais erros pretéritos não justificam, nem legitimam outros, e tampouco se prestam a respaldar o ato registral pretendido, na justa e histórica compreensão deste C. Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n.º 20.603-0/9, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 9.12.1994; Apelação Cível n.º 19.492-0/8, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 17.02.95; Apelação Cível n.º 024.606-0/1, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 30.10.1995).
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator.
TJSP – CSM – Escritura de compra e venda – Imóvel inserido em área maior – Divergência entre a descrição do imóvel trazida pelo título e a transcrição – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
