PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1017551-34.2021.8.26.0068
Registro: 2023.0000770474
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1017551-34.2021.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante RAFAEL FRANCISCO DO PRADO VIEIRA, é apelado OFICIAL DO REGISTRO DE IMOVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BARUERI.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 31 de agosto de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1017551-34.2021.8.26.0068
APELANTE: Rafael Francisco do Prado Vieira
APELADO: Oficial do Registro de Imoveis e Anexos da Comarca de Barueri
VOTO Nº 39.084
Registro de imóveis – Carta de arrematação – Título judicial que se sujeita à qualificação registral – Modo derivado de aquisição da propriedade – Desqualificação por inobservância ao princípio da continuidade – Apelação não provida.
Cuida-se de apelação interposta por RAFAEL FRANCISCO DO PRADO VIEIRA, contra a r. sentença de fls. 1033/1034, que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Barueri, em registrar a carta de arrematação extraída dos autos do Processo n.º 1002621-93.2015.8.26.0529, que tramitou perante a 1ª Vara Judicial da Comarca de Santana de Parnaíba.
Alega o recorrente, em suma, que a arrematação em hasta pública constitui forma originária de aquisição da propriedade.
Além disso, afigura-se impossível o cumprimento do óbice ante a inconteste perda do compromisso de compra e venda pela construtora exequente.
A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 1139/1143).
É o relatório.
Cuida-se de registro de carta de arrematação expedida pela 1ª Vara Judicial da Comarca de Santana de Parnaíba extraída dos autos do processo n.º 1002621-93.2015.8.26.0529, ação de execução de título extrajudicial, em que figura como exequente Premium Tamboré Empreendimentos Ltda e executado Alexandre Costa Passos, tendo por objeto os direitos de compromisso de venda e compra sobre o imóvel matriculado sob o n.º 172.939.
O registro foi obstado por ofensa ao princípio da continuidade, exigindo-se a apresentação do original do compromisso de venda e compra firmado entre o executado e a exequente, em observância aos arts. 195 e 237 da Lei n.º 6.015/73.
Suscitada, a dúvida foi julgada procedente nos termos da r. sentença de fls. 1033/1034, ora recorrida.
Inicialmente, recorde-se que o título judicial também se submete à qualificação pelo Oficial, tal como dispõe o item 117 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, cujo teor é o seguinte:
“117. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.”
Nesse sentido, convém destacar o seguinte trecho extraído de caso análogo:
“De início, saliente-se que a origem judicial do título não impede a sua qualificação nem implica desobediência, como está no item 117 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e, no mais, é lição corrente deste Conselho Superior da Magistratura (mencione-se, por brevidade, o decidido na Apelação Cível n.º 0003968-52.2014.8.26.0453, j. 25.2.2016). Observe-se, ademais, que in casu se trata, verdadeiramente, de título judicial (passível, portanto, de qualificação), e não de ordem judicial (hipótese em que cumprimento seria coativo e independeria do exame de legalidade próprio da atividade registral.“ (Apelação Cível 1018352-48.2021.8.26.0100, Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator Corregedor Geral Desembargador Ricardo Anafe, data do julgamento: 14/12/2021 grifo não no original)”.Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (TJSP; Apelação Cível 0003968-52.2014.8.26.0453; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Pirajuí – 1ª Vara; Data do Julgamento: 25/2/2016; Data de Registro: 13/4/2016).
Fixada, pois, esta premissa, as razões recursais não merecem guarida.
Consta da matrícula n.º 172.939 ser titular de domínio do imóvel Premium Tamboré Empreendimentos Ltda.
O título cujo registro se pretende consiste na carta de arrematação extraída de processo judicial em que figurou como executado Alexandre Costa Passos.
Para o ingresso do título no fólio real, em obediência ao princípio da continuidade, Alexandre Costa Passos deve ostentar a condição de proprietário ou titular de direitos inscritos.
Por força do princípio da continuidade, qualquer título de transmissão do imóvel só pode ter ingresso e dar causa a um registro stricto sensu se nele constarem, como afetados, referidos titulares de domínio.
Deve, pois, haver perfeito encadeamento entre as informações inscritas e as que se pretendem inscrever, o que não ocorre no caso telado.
A propósito, ensina Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).
Ademais, a alienação forçada em processo judicial, diversamente do consignado pelo recorrente, encerra transmissão derivada do direito de propriedade.
Não se desconhece que, em data relativamente recente, o C. Conselho Superior da Magistratura chegou a reconhecer que a arrematação/adjudicação constituía modo originário de aquisição da propriedade.
Contudo, tal entendimento acabou não prevalecendo, pois o fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não é o quanto basta para afastar o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade.
Como destaca Josué Modesto Passos:
“diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária”.[1]
Diversos são os precedentes deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido da impossibilidade de registro de carta de arrematação ou de adjudicação quando o imóvel não se encontra em nome daqueles que figuraram no polo passivo da lide:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Observância do princípio da continuidade – Indispensável recolhimento do ITBI – Entendimento do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido” (TJSP; Apelação Cível 1020648-60.2019.8.26.0602; Relator(a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 28/4/2020; Data de Registro: 14/5/2020).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Carta de arrematação – Qualificação obrigatória dos títulos judiciais – Propriedade do imóvel registrada em nome do executado e de terceira, em regime de condomínio – Ausência de participação do condômino na ação executiva ou decisão judicial determinando a eficácia da arrematação em relação à sua parcela da propriedade – Ofensa ao princípio da continuidade – Origem do débito em obrigação propter rem que não afasta a incidência do princípio e, consequentemente, o impedimento ao registro – Dúvida procedente – Recurso não provido” (TJSP; Apelação Cível 1007324-58.2017.8.26.0477; Relator(a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 3/3/2020; Data de Registro: 10/3/2020).
Finalmente, em que pese às ponderações do apelante no sentido da impossibilidade de obtenção do original do compromisso de venda e compra uma vez que não foi localizado pela exequente, não há como se afastar o óbice registral, sob pena de ofensa ao princípio da continuidade, devendo eventual regularização ser obtida pelas vias ordinárias.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 111 e 112.