No Brasil, a transferência da propriedade imobiliária ocorre alicerçada num procedimento bifásico: contrato e seu posterior registro.
A forma mais recomendável de contratar é a escritura pública, pela segurança existente em decorrência da atuação do tabelião de notas. No entanto, a efetiva transmissão da propriedade se dá somente com o registro perante o oficial de registro de imóveis competente: quem não registra não é dono!
Dois são os principais impostos oriundos de uma transação imobiliária: o ITCMD, quando a transmissão for gratuita ou causa mortis, e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), o qual tem como fato gerador alienações a título oneroso.
A competência para fiscalizar e cobrar o ITBI é dos Municípios, os quais fixam regras em leis municipais. Dentre as regras, existem aquelas inerentes ao fato gerador, as quais contemplam, em inúmeros casos, a escritura pública e até mesmo compromissos de venda e compra.
Em recente julgado, o STF declarou que a cobrança do ITBI só é possível com a efetiva transferência do imóvel. Diante disso, fixou a seguinte tese de repercussão geral: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
Após o citado julgado, dúvidas pairam quanto ao tema: devo respeitar a lei municipal ou o STF?
Um dos pilares da atuação dos tabeliães de notas é a segurança jurídica: quando uma pessoa vai ao cartório de notas, ela busca a solução para um problema, e não uma “dor de cabeça”. Mesmo com o julgado do STF, é certo que os Municípios continuarão interpretando o fato gerador do imposto conforme as suas leis, e atuar de maneira distinta, poderá ensejar consequências danosas tanto às partes como ao tabelião.
Por essa razão, salvo ordem judicial expressa para os casos concretos, recomenda-se que os cartórios de notas e usuários sigam os preceitos da legislação municipal competente, recolhendo-se o ITBI nas escrituras públicas.
Arthur Del Guércio Neto – Tabelião de Notas e Protestos em Itaquaquecetuba. Especialista em Direito Notarial e Registral. Especialista em Formação de Professores para a Educação Superior Jurídica. Escritor e Autor de Livros. Palestrante e Professor em diversas instituições, tratando de temas voltados ao Direito Notarial e Registral. Coordenador do Blog do DG (www.blogdodg.com.br)