PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1016222-41.2017.8.26.0451
Registro: 2023.0000863318
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1016222-41.2017.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante SANTA ADELIA DE INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PIRACICABA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 29 de setembro de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1016222-41.2017.8.26.0451
APELANTE: Santa Adelia de Incorporacoes Imobiliarias Ltda
APELADO: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Piracicaba
VOTO Nº 39.124
Registro de imóveis – Qualificação negativa do título – Vaga de garagem indeterminada – Ausência de controle qualitativo das vagas de garagem integrantes da incorporação imobiliária – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Apelação não provida
Trata-se de apelação interposta por Santa Adélia de Incorporações Imobiliárias LTDA. contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Piracicaba/SP, que manteve a recusa de registro da escritura pública de venda e compra lavrada em 13 de dezembro de 2007, tendo por objeto uma vaga de garagem indeterminada pertencente ao Conjunto Arquitetônico Ville de France, composto pelos edifícios Vermont (Bloco A) e Versailles (Bloco B), cuja incorporação está registrada na matrícula nº 7.486 da referida serventia extrajudicial (fls. 72/75, complementada a fls. 84/85).
Em síntese, a apelante sustenta que o controle qualitativo e quantitativo do registro de vagas de garagem competiria ao registrador, quando da abertura da matrícula-mãe e também posteriormente, ao realizar os registros das alienações das unidades e vagas de garagem indeterminadas. Alega que a entrega das unidades autônomas aos condôminos ocorreu há muito tempo e que apenas por ocasião da construção da edificação é que se exige o registro da incorporação imobiliária. Afirma que não reúne condições materiais para promover a retificação da incorporação imobiliária exigida, ressaltando que outros títulos idênticos já foram registrados sem nenhum óbice (fls. 91/96).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 120/123).
É o relatório.
Apresentada a registro a escritura pública de venda e compra lavrada em 13 de dezembro de 2007, tendo por objeto uma vaga de garagem indeterminada pertencente ao Conjunto Arquitetônico Ville de France, composto pelos edifícios Vermont (Bloco A) e Versailles (Bloco B), cuja incorporação está registrada na matrícula nº 7.486 do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Piracicaba (fls. 14/18), o registrador desqualificou o título “por conta da ausência de controle qualitativo das vagas de garagem integrantes da incorporação imobiliária, o que impossibilita a abertura da matrícula correspondente” e exigiu, então, a “prévia retificação da incorporação/instituição/especificação do condomínio, de maneira que todas as vagas ostentem elementos mínimos necessários à especialidade objetiva” (fls. 25/26).
A incorporação do Conjunto Arquitetônico Ville de France é objeto do R-3 da matrícula nº 7.486 do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Piracicaba/SP, realizado em 31 de janeiro de 1978. Da incorporação registrada consta que o empreendimento “conterá garagem com 80 (oitenta) vagas com capacidade para a guarda de 80 carros de passeio em lugares indeterminados, numerados no local, para efeito de capacidade, de 1 a 80, previsto o uso de manobristas, garagem essa localizada no sub-solo ou 1º pavimento do conjunto, que abrange os dois blocos, interligando-os, no qual parte das vagas num total de 40, serão consideradas unidades autônomas, e o restante, ou seja 40, serão vendidas com os apartamentos exclusivamente do Bloco-A “EDIFÍCIO VERMONT”.
A especificação e instituição de condômino são objeto do R-8 da referida matrícula, com retificação averbada sob nº Av. 09 para constar que “cada uma das quarenta (40) vagas indeterminadas, previsto o uso de manobristas, numeradas no local de ns. 01 a 40, desvinculadas do Condomínio, podendo ser alienadas a quem se interessar, condôminos ou não” (fls. 28/49).
Como é sabido, o registro da incorporação atribui existência legal às frações de terreno e respectivas acessões sob o regime condominial especial e permite sua venda, obedecido o princípio da especialidade registral, segundo o qual as frações resultantes da divisão do terreno devem ser identificadas como objeto de direito junto ao fólio real, com “sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro” como ensina Afrânio de Carvalho (in Registro de imóveis. 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense. 1982.p. 247).
Ocorre que, tal como esclareceu o Oficial de Registro, em sua manifestação no presente processo de dúvida inversa (fls. 63/66), “dos elementos da própria matrícula mãe do empreendimento, e bem assim da ficha auxiliar relativa ao controle das vagas de garagem, a numeração mencionada a princípio como sendo de 1 a 80, onde as de números 1 a 40 seriam alienadas livremente, subentendendo que as de números 41 a 80 seriam aquelas vinculadas aos apartamentos do Edifício Vermont; as alienações não obedeceram a referida numeração (1 a 80), fazendo referência apenas aos números 1 a 40 e de forma repetida, restando algumas alienadas sem qualquer vínculo numérico, a exemplo, as Matrículas 26903, 27202, 27203, 27204, 27205, 27206, 27207, 27208, 27209, 28361, 30594, 34017, 43066, 82053 (R5 M.7486) que contemplam vagas vinculadas a apartamentos do Edifício Vermont; as Matrículas 28008, 28439 e 37227 que contemplam vagas vinculadas a apartamentos do Edifício Versailles, sem previsão desse vínculo na instituição condominial, enquanto que as Matrículas 30056, 38718 contemplam vagas como autônomas, sem qualquer identificação numérica”. E muito embora a disponibilidade quantitativa de vagas de garagem possa ser identificada, deduzindo-se das vagas criadas na incorporação aquelas já alienadas e mencionadas na matrícula-mãe, o fato é que, em relação à disponibilidade qualitativa, o óbice apresentado pelo registrador é mesmo intransponível.
Assim se afirma, pois da análise da matrícula nº 7.486 é possível vislumbrar a venda de vagas de garagem com a mesma numeração (por exemplo, vaga de garagem nº 02, conforme Av. 11 e Av. 47; vaga de garagem nº 11, conforme Av. 17 e Av. 18; vaga de garagem nº 21, conforme Av. 31 e Av. 32), assim como de vagas sem qualquer identificação numérica (por exemplo, Av. 46, Av. 51, Av. 52, dentre outras). Além disso, nos termos da Av. 42 ficou constando “A) que, 40 (quarenta) vagas na garagem do Conjunto Arquitetônico “Ville de France, situadas no sub-solo, ficam pertencendo exclusivamente aos apartamentos do Edifício “Vermont”, na proporção de 1 (uma) vaga para cada apartamento tipo, e 2 (duas) vagas para cada apartamento duplex (…). Numera-se ainda, para efeito de disponibilidade, tais vagas, de 01 (um) a 40 (quarenta), B) As restantes 40 (quarenta) vagas na garagem do já citado empreendimento, também situadas no sub-solo, são indeterminadas e desvinculadas, podendo ser alienadas a quem se interessar, que ficam desde já denominadas de vagas EXTRAS, podendo ser adquiridas por condôminos dos dois edifícios, quais sejam “Vermont” ou “Versailles”, permanecendo para efeito de disponibilidade com a mesma numeração, qual seja, de 01 (um) a 40 (quarenta).”
Como se vê, é mesmo impossível de ser realizado o controle da disponibilidade qualitativa sem a prévia retificação exigida pelo Oficial, certo que as alienações das vagas de garagem já registradas ocorreram sem o devido controle do que restou na matrícula-mãe. De fato, em razão de anteriores alienações ao longo do tempo, sem identificação precisa das vagas de garagem que estavam sendo negociadas, a matrícula nº 7.486 perdeu suas características de especialização objetiva por conta da absoluta ausência de controle de disponibilidade.
Não bastasse, na escritura pública em questão não há especificação da vaga de garagem alienada, descrição de sua localização ou qualquer outro elemento que permita sua identificação, o que, evidentemente, também configura ofensa ao princípio da especialidade objetiva registral e, por conseguinte, impede o ingresso do título no fólio real.
Por fim, diferentemente do que pretende fazer crer a apelante, eventuais dificuldades práticas na superação do óbice apresentado pelo Oficial não equivalem à impossibilidade de atender a exigência formulada. Ademais, na justa e histórica compreensão deste Órgão Colegiado, eventuais erros pretéritos não justificam, nem legitimam outros, e tampouco se prestam a respaldar o ato registral pretendido (Apelação Cível nº 20.603-0/9, Rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 9.12.1994; Apelação Cível nº 024.606-0/1, Rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 30.10.1995; Apelação Cível nº 0009405-61.2012.8.26.0189, Rel. Des. José Renato Nalini, DJ 6/11/13; Apelação Cível nº 1013920-46.2018.8.26.0114, Rel. Des. Ricardo Anafe, j. 11/09/20) Apelação Cível nº 1006203-25.2018.8.26.0100, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 18/12/2018; Apelação Cível nº 1080860- 93.2022.8.26.0100; Rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 24.04.2023).
Em suma, a exigência formulada pelo registrador está correta, sendo de rigor a manutenção da r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.
Observa-se, porém, que compete ao Oficial de Registro de Imóveis promover o levantamento das vagas de garagem já alienadas e das ainda eventualmente remanescentes na propriedade do incorporador, formando-se expediente de acompanhamento dessas providências pela Corregedoria Permanente, o que fica determinado.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator