PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1000226-03.2023.8.26.0480
Registro: 2023.0000896131
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000226-03.2023.8.26.0480, da Comarca de Presidente Bernardes, em que é apelante CDHU COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PRESIDENTE BERNARDES.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de outubro de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1000226-03.2023.8.26.0480
APELANTE: Cdhu Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Presidente Bernardes
VOTO Nº 39.153
Registro de imóveis – Regularização fundiária – Loteamento regularizado nos termos da Lei N.º 6.766/79 – Inadequação – Aquisição dos lotes que deve se dar pelos meios tradicionais – Lei Nº 13.465/2017 que traz institutos excepcionais – Apelação não provida.
Trata-se de apelação interposta por COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO – CDHU contra a r. sentença de fls. 237/241 proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Presidente Bernardes, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa de registro da Certidão de Regularização Fundiária CRF e averbação das construções realizadas no conjunto habitacional de interesse social CDHU Presidente Bernardes, denominado “Vila das Leituras”, matrícula n.º 4.521, da referida serventia imobiliária.
Alega a apelante, em síntese, a possibilidade do pedido com base na REURB Titulatória, nos termos do art. 21, § 2º, II, do Decreto nº 9.310/18. Aduz que a CDHU é legitimada para promover REURB (item 271, VI, do Cap. XX das NSCGJ). Afirma, ainda, que o registrador extrapolou seus limites de atuação quando da expedição da nota devolutiva, que todos os atos foram consumados e constam dos documentos encaminhados, e que a legislação autoriza a utilização da Lei nº 13.465/17 e do Decreto nº 9.310/18, não havendo óbice ao registro pretendido (fls. 251/278).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 335/336).
É o relatório.
O registro de requerimento de regularização fundiária do Conjunto Habitacional de Interesse Social CDHU Presidente Bernardes, denominado “Vila das Leituras”, tendo por objeto o imóvel matriculado sob o nº 4.521, foi negado pelo registrador, que expediu nota de devolução nos seguintes termos (fls. 196/198):
“A situação apresentada a este Cartório de Registro de Imóveis, retratada nos documentos apresentados e devidamente protocolados, não é passível de regularização fundiária, pois não há o que se regularizar no imóvel, em termos de regularização fundiária.
O imóvel em questão (matrícula mãe nº 4.521) encontra-se devidamente registrado em nome da CDHU, com todas as com todas as matrículas abertas e registro de parcelamento do solo urbano concretizado (matrículas nºs 6.446 a 6.459, 6.461, 6.463 a 6.471), tudo nos moldes da Lei nº 6.766.79, denominado ‘Vila das Leituras’. Assim, não há nada a ser regularizado.
A transmissão do domínio para dois adquirentes, bem como a averbação das construções solicitadas, não se faz por meio de regularização fundiária, mas sim por meio de outorga de contrato de compra e venda e respectivo registro imobiliário.
(…)
Não pode também tentar se valer da regularização fundiária para averbação das construções devendo neste caso solicitar à prefeitura municipal os documentos necessários (certidão da construção e de Habite-se) e requer a esta Serventia Predial a averbação das construções.”
Respeitados os argumentos expendidos, a dúvida é procedente e a apelação não comporta provimento.
Pretende-se a regularização fundiária da área objeto da matrícula n.º 4.521 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Presidente Bernardes.
Referido imóvel foi loteado nos termos da Lei Federal n.º 6.766/79, conforme consta da matrícula supracitada.
Trata-se, pois, de loteamento já regularizado e registrado, nos termos da Lei Federal n.º 6.766/79, não havendo se falar em titulação dos adquirentes dos lotes por regularização fundiária.
A legislação instituidora da Regularização Fundiária Urbana (Lei nº 13.465/2017), como é cediço, visa adequar situações juridicamente irregulares, por meio de medidas (ambientais, urbanísticas, jurídicas e sociais) destinadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano, trazendo, assim, segurança jurídica aos seus ocupantes. Traz, contudo, institutos excepcionais que não devem ser utilizados em situações ordinárias quando a aplicação de métodos tradicionais seja viável, como ocorre na hipótese.
Tratando-se de empreendimento regular, a aquisição dos lotes, como ponderado pelo Senhor Oficial, deverá ocorrer pelos meios ordinários, ou seja, mediante a lavratura de escrituras públicas ou mesmo instrumentos particulares para transmissão da propriedade aos adquirentes, com o correspondente pagamento de tributos.
Nesta linha, nos ensina Paola de Castro Ribeiro Macedo[1]:
“Permitir a titulação de unidades não advindas de regularização fundiária parece violar o direito à estabilidade do sistema registral imobiliário uma vez que os instrumentos de titulação aos ocupantes são devastadores aos proprietários dos imóveis.
A legislação da REURB traz institutos de exceção, devendo ser utilizados em situações extremas em que os métodos tradicionais não podem ser aplicados. Não é o caso dos imóveis regulares, pendentes de outorga de direitos reais pelos empreendedores. Se fosse possível utilizar a REURB para obter a transmissão de domínio em loteamentos regulares, as partes envolvidas evitariam, em tese, o pagamento de impostos ou a obrigatoriedade da lavratura de escrituras públicas, em possível burla ao arcabouço legal de transmissão da propriedade formal.
O sistema de regularização trazido pela Lei n.º 13.465/2017 não serve ao propósito de evitar pagamento de tributos, taxas ou permitir a perda de propriedade daqueles que cumpriram rigorosamente a legislação de parcelamento do solo. O sistema de REURB visa corrigir distorções causadas pela irregularidade na divisão da terra, que trouxe insegurança aos ocupantes sem títulos ao privá-los da possibilidade de transacionar suas propriedades.
Claro que podem ocorrer situações excepcionais que justifiquem a REURB-titulação em imóveis já parcelados, mas essa hipótese deve ser vista com muita cautela por parte dos operadores da Reurb.”
Não se desconhece, ademais, o teor do item 275, do Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça que assim dispõe:
“275. Para a Reurb de núcleo urbano decorrente de empreendimento registrado, em que não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, a CRF será apresentada de modo simplificado, devendo apenas atestar a implantação do núcleo nos exatos termos do projeto registrado e conter a listagem descrita no item VI do art. 41 da Lei n. 13.465/2017.”
Contudo, in casu, não se demonstrou a impossibilidade da recorrente em outorgar os títulos definitivos dos lotes já matriculados.
Finalmente, o pedido de averbação de construções, por não se tratar de registro stricto sensu, refoge à competência deste C. Conselho Superior da Magistratura.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Nota:[1] Macedo, Paola de Castro Ribeiro. Regularização Fundiária Urbana e seus Mecanismos de Titulação dos Ocupantes: Lei n.º 13.465/2017 e Decreto n.º 9.310/2018/Paola de Castro Ribeiro Macedo. – – São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022. – – (Coleção Direito Imobiliário; Vol. V / Alberto Gentil de Almeida Pedroso, coordenador).