PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1072688-65.2022.8.26.0100
Registro: 2023.0000832727
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1072688-65.2022.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante VELLOSO FILHO & CIA LTDA, é apelado 17º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 22 de setembro de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1072688-65.2022.8.26.0100
APELANTE: Velloso Filho & Cia Ltda
APELADO: 17º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 39.123
Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Dúvida julgada procedente – Trabalhos técnicos apresentados que não atendem à necessidade de realização do estudo de títulos dominiais para identificação das matrículas e transcrições imobiliárias que sofrerão eventual desfalque – Incerteza quanto à origem registrária do imóvel usucapiendo que implica desconhecimento de sua titularidade – Indispensabilidade de anuência ou notificação de titulares de direitos atingidos – Remessa da interessada às vias ordinárias – Apelação não provida.
Trata-se de apelação interposta por Velloso, Filho & Cia. Ltda. contra a r. sentença que manteve a rejeição ao pedido de reconhecimento de usucapião extrajudicial da área remanescente dos imóveis transcritos sob nos 13.468 e 32.669 perante os 3º e 2º Oficiais de Registro de Imóveis da Capital, respectivamente, atualmente pertencentes à circunscrição do 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 1197/1201).
A apelante alega, em síntese, que o imóvel usucapiendo é remanescente de duas transcrições que lhe dão origem registrária, ambas de descritivos bastante precários. Afirma a existência de anteriores desfalques, ressaltando que a área em questão sempre foi de propriedade da apelante e seus antecessores. Esclarece que, tentada a retificação administrativa do registro, mostrou-se impossível a apuração do remanescente porque inviável a recomposição de todos os mais de duzentos e cinquenta mil metros quadrados das transcrições e seus desfalques. Assim, a partir dos trabalhos técnicos anteriormente realizados, foi requerida a usucapião da área em questão. Acrescenta que todos os requisitos da usucapião estão preenchidos, ressaltando a possibilidade de acolhimento do pleito ainda que não seja possível identificar o respectivo titular de domínio (fls. 1207/1213).
A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 1232/1233).
É o relatório.
Cuida-se de procedimento extrajudicial de usucapião de imóvel, processado perante o 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, em que, julgada improcedente a dúvida anteriormente suscitada (Processo nº 1124432-36.2021.8.26.0100), com determinação (fls. 1171/1176), o pedido foi então indeferido por entender o registrador que “os trabalhos técnicos apresentados no bojo do procedimento em curso são insuficientes, vez que não permitem a individualização do imóvel usucapiendo com base nas transcrições apresentadas, e limitam-se a indicar que o imóvel se encontra registrado em área maior não em apenas uma única transcrição, mas em duas, sem indicar a área compreendida por cada uma delas.”
Consoante se depreende da nota devolutiva acostada a fls. 700/702, afirmou o registrador que a “vinculação do imóvel usucapiendo às transcrições indicadas é essencial para a resposta de duas questões: (i) a inserção do imóvel usucapiendo nas transcrições, e (ii) sua titularidade. Havendo dúvida quanto à origem do imóvel usucapiendo é inafastável a incerteza quanto à sua titularidade. (…)”. Assim, exigiu a apresentação de “parecer técnico minucioso e detalhado, que esclareça por meio da filiação histórica das alienações ocorridas nas transcrições nos 13.468 e 32.669 e eventualmente em suas origens, bem como em relação às origens registrárias dos imóveis localizados no entorno do imóvel usucapiendo, como forma de estabelecer com segurança a localização e a origem do imóvel usucapiendo”, além da “anuência do Sr. João Zeferino Velloso Filho ao procedimento, a qual pode ser realizada de forma expressa ou tácita”.
A MM.ª Juíza Corregedora Permanente afastou o segundo óbice apresentado pelo registrador, sob o fundamento de que houve equívoco quanto à determinação de notificação de pessoa já falecida. E acertadamente consignou que a regularização da notificação faltante estaria prejudicada, ante o reconhecimento de que a outra exigência formulada pelo registrador era mesmo necessária para o prosseguimento da usucapião extrajudicial.
A propósito, mister consignar que não se desconhece a existência de precedentes deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, no sentido de que a possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião não impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva em favor do requerente, inclusive por procedimento administrativo, desde que comprovado o preenchimento dos requisitos legais da modalidade de usucapião eleita (TJSP; Apelação Cível 1004044-52.2020.8.26.0161; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Diadema – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/04/2021; Data de Registro: 13/04/2021. TJSP; Apelação Cível 1004047-07.2020.8.26.0161; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Diadema – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/02/2021; Data de Registro: 05/02/2021).
Também não se questiona a admissão da usucapião de imóvel próprio em situações excepcionais, a serem analisadas pontualmente, caso a caso, e desde que o requerente esteja munido de boa fé. (TJSP; Apelação Cível 0001708-88.2011.8.26.0620; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taquarituba – Vara Única; Data do Julgamento: 13/06/2013; Data de Registro: 17/06/2013. TJSP; Apelação Cível 0001296-11.2013.8.26.0452; Relator (a): Beretta da Silveira; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piraju – 1ª Vara; Data do Julgamento: 09/12/2019; Data de Registro: 09/12/2019. TJSP; Apelação Cível 1001177-55.2022.8.26.0666; Relator (a): Vitor Frederico Kümpel; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Artur Nogueira – 1ª Vara Judicial da Comarca de Artur Nogueira; Data do Julgamento: 26/07/2023; Data de Registro: 26/07/2023). Ocorre que, na hipótese em análise, a despeito do quanto decidido anteriormente nos autos do Processo nº 1124432-36.2021.8.26.0100, deixou a apelante de apresentar trabalho técnico que trouxesse certeza e precisão dos dados necessários à abertura de nova matrícula, em caso de acolhimento do pedido de usucapião. Com efeito, os trabalhos técnicos apresentados trazem a descrição, as medidas e a localização da área usucapienda, mas não esclarecem quais os registros e transcrições imobiliárias serão atingidas pela usucapião.
Em outras palavras, os pareceres técnicos acostados aos autos não atendem à necessidade de realização do imprescindível estudo de títulos dominiais, de modo a identificar quais as matrículas e transcrições imobiliárias sofrerão desfalque e, portanto, quais os proprietários terão seus direitos atingidos. As informações trazidas aos autos são insuficientes para confirmar que, de fato, a área usucapienda está inserida nos limites das transcrições nos 32.669 e 13.468 dos 2º e 3º Oficiais de Registro de Imóveis da Capital, respectivamente.
É certo que a existência prévia de matrícula ou transcrição não é requisito para a usucapião. Contudo, in casu, a situação é outra, pois não se trata de usucapião de imóvel sem dono.
Em verdade, há incerteza quanto à origem registrária do imóvel usucapiendo, o que implica desconhecimento de sua titularidade e, por conseguinte, impede o prosseguimento do pleito na esfera extrajudicial.
No processo extrajudicial de usucapião, não se pode dispensar a notificação de titulares de direitos que não tenham dado prévia anuência à pretensão do interessado usucapiente. Assim está previsto no § 2º, artigo 216-A, da Lei nº 6.015/73:
“§ 2º. Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância”.
Destarte, sem uma conclusão segura quanto aos registros atingidos e à titularidade da área usucapienda, correta a procedência da dúvida, sendo de rigor a remessa da interessada às vias ordinárias.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator