PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1010746-36.2020.8.26.0477
Registro: 2022.0000926725
ACÓRDÃO –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1010746-36.2020.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante CRISTINA LESSA CARLOS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PRAIA GRANDE.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação, com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 3 de novembro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1010746-36.2020.8.26.0477
APELANTE: Cristina Lessa Carlos
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da comarca de Praia Grande
VOTO Nº 38.828
Apelação – Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Demonstração da posse qualificada pelo prazo legalmente exigido – Art. 1238 do Código Civil – Successio possessionis (art. 1207 cc) – Accessio possessionis (art. 1243 cc) – Provimento ao recurso, com determinação.
Trata-se de apelação interposta por Cristina Lessa Carlos, em procedimento de dúvida, suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Praia Grande, visando a reforma da r. Sentença (fls. 1.311/1.312) que manteve a recusa de registro de usucapião extrajudicial do imóvel objeto da matrícula nº 11.694.
A nota de devolução n.º 106903 contém a seguinte motivação para a recusa ao procedimento (fls. 14/16):
“(…) Analisando cuidadosamente o procedimento, observo que a origem da posse do imóvel se deu pelo o exercício de seus genitores Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa, através do contrato particular de fls 46, que após o falecimento dos mesmos, a posse passou a ser exercida por seus herdeiros, quais sejam, a requerente Cristina, e seus irmãos Orlando e Luiz, e que apenas em 04 de agosto de 2016, a requerente teoricamente obteve posse exclusiva em decorrência do contrato particular de cessão de direitos hereditários firmado entre ela e seus irmãos (fls 49), de modo que o lapso temporal exigido na espécie extraordinária de usucapião não estaria preenchido, contudo, a solução encontrada pela mesma para essa situação foi a aplicação do instituto da acessio possessionis, previsto no artigo 1.243 do Código Civil.
Pois bem, é salutar observar que após o falecimento dos genitores, se abre automaticamente a sucessão, vigorando o princípio da saisine, nos termos do artigo 1.784 do Código Civil, assim, a posse do imóvel passa a ser exercida pelo espólio, criando-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se a posse pelas normas relativas ao condomínio, nos moldes do artigo 1.791, parágrafo único do Código Civil (REsp 1.192.027/MG, 3ª Turma DJe 06/09/2010).
A jurisprudência tem se manifestado no sentido da possibilidade excepcional de usucapião por um dos coherdeiros, caso este venha exercer com exclusividade a posse sobre o imóvel, e a partir do exercício exclusivo da posse com animus domini, conseguir implementar todos os requisitos legais necessários para a usucapião (REsp 1.631.859 SP, Supremo Tribunal de Justiça – STJ – Dje 29/05/2018).
E na presente hipótese, a utilização exclusiva da coisa por um dos possuidores deveria ser comprovado o animus domini, do que não cuidou a requerente, tendo apresentado muitos documentos em nome de seu genitor, tais como taxas condominiais e de luz, limitando-se apresentar pouquíssimos documentos lançados em seu nome com referência ao imóvel, desconfigurando que o exercício de sua posse é exclusiva, presumindo-se então que a posse é exercida pelos espólios de Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa.
Nota-se, ainda, que há diversos comprovantes de pagamentos de taxas, impostos e outros encargos incidentes sobre o imóvel realizadas por uma pessoa estranha ao procedimento, reforçando que a posse não é exclusiva.
Embora a requerente some a posse dos possuidores anteriores pela acessio possessionis para comprovar o lapso temporal exigido pela espécie pretendida da usucapião, caberia a mesma ao menos encarregar-se em transferir as contas de consumo para o seu nome, a partir da data do instrumento particular de cessão de direitos hereditários firmado com seus irmãos, o que poderia ter sido caracterizado posse exclusiva.
Quanto a ata notarial, é sabido que se trata de documento instrutório para o procedimento, na qual não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade (artigo 5º, § 3º do Provimento do CNJ nº 65/2017 e item 416.3.3, capítulo XX do Provimento da CG nº 56/2019), a qual apenas traduz pela fé-pública do Tabelião uma situação fática.
Ensina o Doutor Leonardo Brandelli, a ata notarial no procedimento de reconhecimento extrajudicial de usucapião tem como essência: “O notário, desta forma, para instruir o pedido de usucapião extrajudicial, lavrará ata notarial, a pedido da parte interessada, na qual deverá narrar, com presunção relativa derivada de sua fé-pública, os elementos que puder coletar a respeito da titularidade, do tempo e da quantidade da posse existente sobre o imóvel usucapiendo” (Usucapião administrativa: de acordo com o novo código de processo civil. São Paulo: Saraiva, 2016, p. 77).
No mais, no mérito, é caso de indeferimento do pedido, pois no presente caso não houve demonstração por meio dos elementos de prova carreados no procedimento, que posse da requerente é exclusiva, condão obrigatório para a configuração da usucapião requerida por um dos herdeiros.
Posto isso, indefiro o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião a requerente do imóvel situado nesta cidade, na Rua Antonio Ferraro, número 26, constituído do apartamento 209, do Edifício São Francisco de Assis, nos termos § 8º do artigo 216-A da Lei Federal 6.015/73″.”
A apelante aduz, em suma, que detém posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel usucapiendo, comprovada documentalmente por meio do instrumento particular de cessão de direitos e obrigações firmado com seus irmãos. Além disso, não houve qualquer impugnação ao pedido formulado.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 1.354/1.356).
É o relatório.
Trata-se de pedido extrajudicial de Usucapião Extraordinária, fundado em alegação de posse mansa e pacífica, há mais de quinze anos, sobre o imóvel descrito na matrícula nº 11.694 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Praia Grande.
Sustenta a recorrente que desde 02/03/1981 exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta do apartamento n.º 209, localizado no segundo andar ou terceiro pavimento do Edifício São Francisco de Assis, na Comarca da Praia Grande.
Esclarece que os titulares de domínio do imóvel objeto da matrícula n.º 11.694 são Frutos Rafael Martin Fernandez e Placida Antonia Ranieri Martin, os quais se comprometeram a vender o bem à Aglaé Conceição Lima, que, por seu turno, comprometeu vender o imóvel telado a seus genitores, Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa, em 02/03/1981.
Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa faleceram em 15/06/2014 e 22/10/2013, respectivamente.
Em 04/08/2016 foi firmado o instrumento particular de compromisso de cessão de direitos hereditários e outras avenças entre a recorrente e seus irmãos, Luiz Carlos Lessa e Orlando Lessa Junior.
Assevera, assim, que a despeito de desde 04/08/2016 exercer a posse do imóvel com exclusividade, ostenta, por meio de seus genitores, a posse ad usucapionem desde 02/03/1981.
O pedido foi indeferido nos moldes da nota devolutiva de fls. 14/16. A dúvida suscitada foi julgada procedente, mantendo-se o óbice ao registro da usucapião (fls. 1.311/1.312).
Pois bem.
A dúvida foi suscitada em procedimento de usucapião extrajudicial, com fundamento no art. 17, § 5º do Provimento CNJ nº 65/2017:
“Art. 17. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado.
§ 1º No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput do art. 216-A da LRP, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do CPC.
§ 2º Se, ao final das diligências, ainda persistirem dúvidas, imprecisões ou incertezas, bem como a ausência ou insuficiência de documentos, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido mediante nota de devolução fundamentada.
§ 3º a rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de usucapião no foro competente.
§ 4º Com a rejeição do pedido extrajudicial e a devolução de nota fundamentada, cessarão os efeitos da prenotação e da preferência dos direitos reais determinada pela prioridade, salvo suscitação de dúvida.
§ 5º A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.”
A apelação, respeitado o entendimento do Oficial Registrador, comporta provimento.
A usucapião é modo de aquisição originária da propriedade em razão do exercício da posse prolongada e mediante o preenchimento dos requisitos legais.
A pretensão, portanto, está sujeita à caracterização de:
i) posse mansa e ininterrupta pelo prazo previsto em lei;
ii)inexistência de oposição à posse;
iii) “animus domini”.
Em qualquer modalidade de usucapião devem, pois, estar presentes sempre os elementos: posse e tempo.
No tocante ao tempo, cumpre ao postulante da usucapião extraordinária demonstrar, portanto, que ostenta a posse pelo prazo de 15 anos, de forma contínua e sem oposição.
Com relação ao elemento posse, exige-se a posse qualificada ad usucapionem, ou seja, a posse potencializada pela convicção de domínio, de ter a coisa para si com animus domini.
Assim, a configuração da prescrição aquisitiva não se contenta com a posse normal ad interdicta, exigindo-se a posse adusucapionem, em que, além da exteriorização da aparência de domínio, o usucapiente deve demonstrar o exercício da posse com ânimo de dono pelo prazo, sem interrupção e sem oposição.
Fixadas estas premissas, por meio da documentação acostada aos autos verifica-se que Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa, genitores da recorrente, exerceram a posse qualificada do imóvel telado desde 02/03/1981.
Por meio do “contrato de compra e venda de edificação à prazo” de fls. 87/89, datado de 02 de março de 1981, Aglaé Conceição Lima vendeu à Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa o imóvel usucapiendo.
Os documentos de fls. 108/347, contas de consumo e IPTU, demonstram o exercício da posse ad usucapionem e com animus domini de 1981 até o falecimento de Orlando e Durvalina.
Após o óbito, houve a continuidade do exercício possessório qualificado pelos herdeiros Cristina Lessa Carlos, Luiz Carlos Lessa e Orlando Lessa Junior, consoante se observa dos comprovantes de pagamento das contas de consumo, comprovantes de aquisição de material de construção e IPTU (fls. 348/907).
No ponto, irrelevante que alguns dos comprovantes de pagamento estejam em nome de terceiro.
A uma porque o fato isoladamente não desqualifica o restante da prova documental que bem demonstra a posse qualificada ao longo do tempo.
Em segundo lugar, in casu, demonstrou a recorrente que a pessoa jurídica “S.M. Indústria e Comércio de Artigos para Laboratório Ltda.” tem como sócio administrador seu marido, João Carlos (fls. 1.193/1.200), sendo crível que o pagamento tenha ocorrido por meio da pessoa jurídica para evitar que a recorrente se deslocasse para estabelecimento bancário como por ela asseverado.
Ultrapassado este ponto, a despeito de restar incontroverso que somente a partir de 04/08/2016, quando do instrumento particular de compromisso de cessão de direitos hereditários e outras avenças firmado entre a recorrente e seus irmãos, Luiz Carlos Lessa e Orlando Lessa Junior, é que tenha a apelante passado a exercer a posse exclusiva do imóvel telado, certo é que com o falecimento dos genitores da recorrente (15/06/2014 e 22/10/2013, respectivamente) operou-se a sucessão hereditária, ou seja, transmitiu-se o direito imediata e automaticamente aos herdeiros, que passaram a ser compossuidores.
No ponto, relevante trazer à baila lição de Francisco Eduardo Loureiro ao comentar o artigo 1243, do Código Civil [1]:
“Na successio possessionis a transmissão se opera ex lege.
A posse é uma, de modo que não pode o possuidor atual descartar a posse do transmitente porque maculada por vícios que não lhe convém. Em termos diversos, não pode sucessor inaugurar um novo período sucessório, desprezando a posse de seu antecessor. Se a posse do falecido era ad usucapionem, tanto melhor para o herdeiro, que poderá aproveitar o período anterior para complementar o prazo exigido em lei. (…) Como diz Benedito Silvério Ribeiro, ‘o tempo do herdeiro carrega os vícios e virtudes da posse do morto’ (Tratado de usucapião) 3. Ed. São Paulo, Saraiva, 2003, p. 749).”
A posse qualificada, exercida por Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa desde 02/03/1981, foi, então, transmitida automaticamente com o óbito destes em favor de todos os herdeiros, in casu, a recorrente e seus irmãos, Luiz Carlos Lessa e Orlando Lessa Junior.
De 2014, quando do falecimento do genitor Orlando Lessa, até 04/08/2016, quando da lavratura do instrumento particular de compromisso de cessão de direitos hereditários e outras avenças firmado entre a recorrente e seus irmãos, todos herdeiros exerceram a composse do imóvel, que poderá ser também somada ao período de posse exclusiva da apelante.
A posse da herdeira recorrente, no caso telado, pode somar-se a de seus irmãos pelo instituto da accessio possessionis (art. 1.243, CC).
Não se vislumbra, pois, óbice a que a recorrente pleiteie o domínio pela usucapião computando para si o tempo de posse exercida conjuntamente por todos os herdeiros uma vez existente concordância entre todos.
É o que se infere do instrumento de cessão de direitos hereditários e da ausência de impugnação dos herdeiros, devidamente notificados no expediente extrajudicial.
Nos precisos ensinamentos de Benedito Silvério Ribeiro:
“(…) verifica-se a ocorrência de composse entre herdeiros, antes de realizada a partilha.
A herança, no dizer de Julianus, nada mais é do que a sucessão em todo o direito que teve o defunto hereditas nihilaliud est, quam successio in universum jus, quod defunctus habuit. (…) Sendo a herança um condomínio a ser distribuído aos herdeiros, conforme as quotas cabentes a cada um, na ocasião da partilha, deixando o finado apenas posse, transmitida com as mesmas características precedentes, isto é, se clandestina, precária, interrompida, violenta ou com outra qualificação, continuará a sê-lo após a transmissão.
Havendo, dessa forma, composse entre os herdeiros, antes de efetuado o partilhamento, evidenciado está que um não poderá afastar outro herdeiro de seus direitos, da mesma forma que o cônjuge supérstite não poderá afastar os filhos nem estes àquele.” (…)
Firmada, destarte, a presunção em favor da existência de composse ou de comunhão (animus societas), pode-se dizer, a priori, que um herdeiro, havendo outros, não poderá pleitear o domínio pela competente ação de usucapião nem computar para si o tempo de posse exercida pelo de cujus, exceto se os demais concordarem com a continuação exclusiva por parte daquele.” (grifo nosso) (Tratado de Usucapião, volume 1, 8ª ed. rev. e atual. com a usucapião familiar São Paulo: Saraiva, 2012,pág. 296/299).
O conjunto probatório existente nos autos demonstra, pois, que a recorrente exerce, por si e seus antecessores, com ânimo de proprietária, a posse do imóvel usucapiendo por mais de 15 (quinze) anos. É o que basta para o provimento do recurso.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação, com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
NOTA:
[1] Código Civil Comentado, Coordenador Minsitro Cezar Peluso, 11ª edição, 2017.