PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1000371-25.2021.8.26.0223
Registro: 2022.0000926730
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000371-25.2021.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante GUFTPARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DO GUARUJÁ.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 3 de novembro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1000371-25.2021.8.26.0223
APELANTE: Guft- Participações e Empreendimentos Ltda
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca do Guarujá
VOTO Nº 38.832–
Registro de imóveis – Carta de arrematação – Título judicial que se sujeita à qualificação registral – Desqualificação – Dúvida julgada procedente – Imóvel registrado em nome de quem não foi parte na ação que deu ensejo à expedição da carta de arrematação – Penhora dos direitos havidos pelo executado sobre os imóveis que não afasta a necessidade, antes do pretendido registro da carta de arrematação, da inscrição do título que lhe conferiu tais direitos – Arrematação de direitos que não se confunde com aquisição de domínio – Ofensa ao princípio da continuidade registral – Apelação não provida.
Trata-se de apelação interposta por Guft Participações e Empreendimentos Ltda. contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Guarujá, que manteve a recusa ao registro da carta de arrematação expedida nos autos da ação de execução extrajudicial (Processo nº 0015543-10.2018.8.26.0100, da 45ª Vara Cível Central da Capital), tendo por objeto os imóveis matriculados sob nos 24256 e 24257 junto à referida serventia extrajudicial, sob o fundamento de que estaria configurada ofensa ao princípio da continuidade registral (fls. 224/225).
Alega a apelante, em síntese, que o MM. Juízo da 45ª Vara Cível Central da Capital reconheceu os direitos havidos por Isaac Daniel Wasserman sobre os imóveis em questão, determinando sua penhora, a despeito de figurar como titular de domínio, nas matrículas nos 24256 e 24257 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Guarujá/SP, a empresa Magnum S/A Participações e Empreendimentos. Aduz que referidos imóveis foram levados à hasta pública nos autos do Processo nº 0015543-10.2018.8.26.0100, quando, então, foram arrematados.
Assim, tendo sido registrada a penhora deferida, sustenta que não houve ofensa ao princípio da continuidade, pois reconhecido, no âmbito judicial, que o imóvel havia sido alienado pela titular de domínio ao executado, que, assim, foi reconhecido como proprietário dos imóveis (fls. 233/240).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do apelo (fls. 261/264).
É o relatório.
Apresentada a registro a carta de arrematação expedida nos autos da ação de indenização, em fase de cumprimento de sentença, que tramitou perante a 45ª Vara Cível Central da Capital (Processo nº 0015543-10.2018.8.26.0100), tendo por objeto os imóveis matriculados sob nos 24256 e 24257, o Oficial de Registro de Imóveis desqualificou o título e expediu nota de devolução (fls. 157/159), consignando que:
“(…) o imóvel arrematado é de propriedade de Magnum S/A Participações e Empreendimentos, que não foi parte do processo. Verifica-se também que o auto de arrematação declara que a expropriação judicial teve por objeto “os direitos” que o executado detinha sobre tal imóvel, mas não esclarece a natureza desse direito, se a propriedade ou algum outro direito, eventualmente de natureza obrigacional (v.g. compromisso de compra e venda não registrado).
Diante desse quadro, é necessário aditar a carta de sentença, para fim de dela fazer constar cópia de peças processuais que esclareçam a natureza do direito transmitido. Registre-se, por oportuno, que direitos outros que não os reais ou obrigacionais com previsão legal expressa de registro não ingressam no fólio real.
(…)
Caso eventualmente a arrematação tenha por objeto o direito de propriedade, e o Juízo tenha reconhecido a responsabilidade patrimonial da proprietária tabular (CPC, art. 790), é necessário fazer constar da carta o pronunciamento judicial que assim tenha decidido, para justificar a excepcional quebra do princípio da continuidade, que, via de regra, deve ser observado.”
Desde logo, importa lembrar que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada a seus requisitos formais e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto no item 117, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“Item 117. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (TJSP; Apelação Cível 0003968-52.2014.8.26.0453; Rel. DES. PEREIRA CALÇAS; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Pirajuí – 1ª Vara; Data do Julgamento: 25/2/2016; Data de Registro: 13/4/2016).
Da análise da certidão imobiliária, verifica-se que os imóveis matriculados sob nos 24256 e 24257 junto ao Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Guarujá/SP estão registrados em nome de Magnum S/A. Participações eEmpreendimentos (fls. 185/186 e 187/189).
Ocorre que, na ação judicial que ensejou a expedição da carta de arrematação em testilha (Processo nº 0015543-10.2018.8.26.0100), figuraram como partes Octavio Galvão Neto (exequente) e Isaac Daniel Wasserman (executado). E muito embora tenham sido penhorados, por força de decisão proferida naquele processo, os direitos que Isaac Daniel Wasserman possui sobre referidos imóveis, o fato é que se mostra imprescindível, antes do pretendido registro da carta de arrematação, que se faça a inscrição do título que conferiu tais direitos ao executado.
Trata-se de obedecer ao princípio da continuidade registrária, previsto no art. 195, da Lei de Registros Públicos:
“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.
De seu turno, dispõe o art. 237, do mesmo Diploma legal:
“Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
A propósito do tema, ensina Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).
E na lição de Valmir Pontes: “só a pessoa nominalmente referida no registro como titular do domínio de um imóvel pode transmitir a outrem esse seu direito ou onerá-lo de qualquer modo” (apud ORLANDI NETO, Narciso. Retificação do Registro de Imóveis. Juarez de Oliveira, 1999, p. 57).
Nesse cenário, ainda que averbada a penhora dos direitos que a titular de domínio transferiu ao executado, não há como dizer que este tenha se tornado titular de domínio e que, portanto, seja possível registrar a carta de arrematação para transferência da propriedade à arrematante, ora apelante.
Em outras palavras, o registro da carta de arrematação dos direitos havidos pelo executado, visando a pretendida transferência do domínio, não é mesmo possível, eis que a penhora, como está nas matrículas, não recaiu sobre nenhum direito inscrito. Por conseguinte, em relação a eventuais direitos obrigacionais caberá à apelante postular o que entender necessário, pelas vias próprias, e a carta de arrematação, se o caso, deverá ser aditada para melhor identificação dos direitos alienados, tudo em respeito ao princípio da continuidade.
Nesse sentido, já ficou decidido que:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Arrematação de bem em processo de execução – Modo derivado de aquisição da propriedade – Executado que sequer é mencionado na matrícula do bem – Necessidade de registro do título anterior, a fim de viabilizar o encadeamento dos títulos – Preservação do princípio da continuidade – Apelação desprovida. (TJSP; Apelação Cível 1109038-33.2014.8.26.0100; Rel. DES. PEREIRA CALÇAS; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 31/07/2017; Data de Registro: 14/08/2017).
REGISTRO DE IMÓVEIS – Arrematação dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda – Inexistência de registro desse direito no Registro de Imóveis – Executado que não figura como titular de qualquer direito na matrícula – Arrematação de direitos à aquisição da propriedade que não se confunde com aquisição de domínio – Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 9000001-46.2013.8.26.0624; Rel. DES. JOSÉ RENATO NALINI; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 10/12/2013; Data de Registro: 19/12/2013).
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator