PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1008016-13.2023.8.26.0068
Registro: 2024.0000118350
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1008016-13.2023.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante MUNICÍPIO DE SANTANA DE PARNAÍBA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BARUERI.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, com observação, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 16 de fevereiro de 2024.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1008016-13.2023.8.26.0068
APELANTE: Município de Santana de Parnaíba
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Barueri
VOTO Nº 43.009
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Registro de regularização fundiária – Anterior regularização promovida pelo Município e registrada – Pretensão de registro de nova regularização para corrigir a configuração de lotes e identificar os beneficiários do registro da propriedade – Correção do erro a ser feita mediante retificação do registro da regularização fundiária – Apelação não provida, com observação.
Trata-se de apelação interposta pelo Município de Santana de Parnaíba contra r. sentença que manteve a recusa do registro da regularização fundiária relativa ao lote 07 da quadra C do Loteamento Jardim Ceará, que é objeto da matrícula nº 175.167 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Barueri, por se tratar de imóvel com situação já regularizada, em que não existe núcleo urbano, e porque os proprietários do imóvel, que são os beneficiários da anterior regularização, podem extinguir o condomínio voluntário mediante divisão do bem, com recolhimento dos emolumentos devidos pelo ato (fl. 84/85).
A apelante alegou, em suma, que pretende o registro do Projeto de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social – Reurb S para que seja promovida a especialização da fração ideal atribuída a cada condômino do imóvel. Assevera que, na forma do art. 213 da Lei nº 6.015/1973, é possível a retificação do registro da regularização fundiária anterior, a requerimento dos interessados ou de ofício pelo registrador, para corrigir o erro existente. Ademais, os arts. 11, VI, e 25 da Lei nº 13.465/2017 preveem a legitimação de posse como ato do poder público destinado a conferir título para os ocupantes do imóvel, visando que possam, oportunamente, adquirir o direito real de propriedade. Esclareceu que depois do registro da regularização fundiária elaborou o cadastro físico e social dos ocupantes da área, constatando que a Reurb estava em desacordo com a situação da ocupação que se encontra consolidada, sendo o desdobro do lote 07 da quadra C anterior à titulação dos ocupantes, à emissão de títulos de legitimação de posse ocorrida em 2016 e ao registro promovido.
Informou que a área é ocupada por pessoas de baixa renda, que não têm recursos para custear as despesas com o desdobro do imóvel e extinção do condomínio. Além disso, não se trata de nova titulação de interesse social, mas especialização de fração ideal aos ocupantes que receberam títulos de legitimação. Requereu a reforma da r. sentença para que seja promovido o registro do Projeto de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social – Reurb S, do lote 07 da quadra C do Jardim Ceará (fl. 93/100).
A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não não provimento do recurso (fl. 121/123).
É o relatório.
A apelante apresentou, para registro, Certificado de Regularização Fundiária de Interesse Social relativa aos Lotes 07-A e 07- B da Quadra C do Jardim Ceará, situados na rua Aracati, 61/67, Município de Santana de Parnaíba, objeto da matrícula nº 175.167 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Barueri, de que figuram como proprietários Davi Claro Cavalcanti e sua mulher Daniele Lima Cavalcanti, e Roberto Toledo Piza e sua mulher Noemi Assis da Silva, o que fez para que o lote 07-A seja atribuído para Davi e Daniela, e o lote 07-B para Roberto e Noemi (fl. 31/59).
Conforme a matrícula nº 175.167 do Registro de Imóveis da Comarca de Barueri, a regularização do loteamento, promovida pelo Município de Santana de Parnaíba, foi registrada em 29 de setembro de 2014.
Por sua vez, a legitimação de posse do lote 07 da quadra C do Jardim Ceará foi registrada em 28 de agosto de 2017, ao passo que o posterior título de legitimação fundiária, em favor de Davi Claro Cavalcanti e sua mulher Daniele Lima Cavalcanti, e de Roberto Toledo Piza e sua mulher Noemi Assis da Silva, foi registrado em 28 de agosto de 2017 (fl. 65/66).
Segundo a apelante, a regularização fundiária e as outorgas dos títulos de legitimação contêm erro porque os ocupantes do lote 07 da quadra C exerciam posse sobre áreas certas e determinadas, situação que não foi considerada apesar de anteceder o registro da regularização.
Não há, em princípio, vedação para o registro de nova regularização fundiária promovida em imóvel que foi anteriormente regularizado, em que realizada nova ocupação mediante constituição de núcleo urbano informal, ou para que a regularização seja promovida sobre parte do imóvel (art. 36, § 2º, da Lei nº 13.465/2017).
Porém, embora o ato rogado tenha consistido em registro de nova regularização fundiária, a apelante pretende a correção do registro da regularização anterior promovida, para que a área que corresponderia ao lote 07 da quadra C seja desdobrada em duas partes, com atribuição do título de legitimação, para cada casal, dos imóveis de que efetivamente exerciam a posse.
Essa pretensão decorre, de forma clara, das razões de recurso, em que a apelante afirmou:
“No entanto, incumbe destacar que, de acordo com o artigo 213, da Lei nº 6.015/1973, o Oficial retificará o registro ou a averbação de ofício ou a requerimento nos casos de omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título, assim como inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes” (fl. 97/98).
Contudo, a apelante não foi orientada, pela nota devolutiva, sobre a possibilidade de averbação da retificação do registro da regularização fundiária, destinada à correção do erro existente, pois a exigência formulada consistiu na apresentação de título de extinção do condomínio voluntário e divisão do imóvel (fl. 142).
O registro, entretanto, deve conter a correta descrição da coisa a que se refere e do direito que sobre ela incide, comportando o erro, quando existente, correção mediante retificação.
A regularização fundiária promovida pelo Município não observou a correta forma de ocupação do lote 07 da quadra C, devendo o erro ser corrigido em proveito dos ocupantes do imóvel que foram os destinatários da legitimação de posse e da posterior outorga do título de propriedade.
O título apresentado pela requerente contém todas as informações necessárias para a correção do erro, sendo desnecessária a indicação da proporção que os beneficiários receberão nos imóveis porque, conforme decorre de forma lógica do título apresentado, cada casal permanecerá com o domínio de um lote determinado, sendo os seus respectivos casamentos realizados pelo regime da comunhão parcial de bens, o que, aliás, consta na matrícula nº 175.167 (fl. 66).
E é necessário que a regularização fundiária de interesse social alcance a sua finalidade, não podendo os beneficiários dos títulos de outorga de domínio ser prejudicados por erros contidos no projeto de regularização, no Certificação de Regularização Fundiária, na outorga dos títulos de propriedade, ou de título de constituição de direito de natureza diversa (CRF).
Assim porque, segundo Paola de Castro Ribeiro Macedo:
“Dessa forma, pode-se afirmar que ‘a irregularidade fundiária não é poder-dever, mas dever-poder do Estado uma vez que envolve a concretização de direito fundamental social que, portanto, se vincula a eminentemente interesses públicos e não se liga apenas a interesses privados já que envolve o bem-estar de parte da população que reside em locais caracterizados pela precariedade como favelas, comunidades, palafitas e afins” (Regularização Fundiária Urbana e seus Mecanismos de Titulação dos Ocupantes, São Paulo: Thonson Reuters Brasil, in Coleção Direito Imobiliário, Coord. Alberto Gentil de Almeida Pedroso, vol. V, 2020, p. 60).
Desse modo, mantida a recusa do novo registro, fica observado que, neste caso concreto, não há impedimento para que o mesmo título já apresentado pela requerente seja recebido como destinado à retificação do registro, a ser feita por ato de averbação.
Ante o exposto, pelo meu voto nego provimento ao recurso, com observação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator