PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1020085-97.2018.8.26.0506
Registro: 2021.0000918279
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1020085-97.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante CONDOMINIO RECREIO INTERNACIONAL, é apelada 2º OFICIAL DE REGISTROS DE IMÓVEIS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 20 de outubro de 2021.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1020085-97.2018.8.26.0506
Apelante: Condominio Recreio Internacional
Apelado: 2º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto
VOTO Nº 31.580
Registro de Imóveis – Registro de convenção de condomínio – Qualificação registral negativa – Decisão judicial que reconheceu a existência de loteamento fechado com uso privativo das áreas comuns pelos proprietários e moradores – Compatibilidade da averbação com o pronunciamento judicial – Dúvida inversa procedente – Recurso não provido.
1. Cuida-se de recurso de apelação interposto por CONDOMÍNIO RECREIO INTERNACIONAL em face da r. sentença de fl. 1274/1285, integrada pela decisão de fl. 1484/1487, que julgou procedente a dúvida inversa suscitada, mantendo-se o óbice registrário ofertado pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto.
A Nota de Exigência de fl. 31/32 indicou como motivo de recusa do ingresso do título:
“Em análise à documentação apresentada, verificasse que foi solicitado a esta serventia o registro da convenção do Condomínio Recreio Internacional.
Entretanto, o Recreio Internacional foi aprovado nos moldes de loteamento, conforme Decreto-Lei n.º 70/66, de 21/11/1966, e, posteriormente, foi objeto de fechamento, nos termos da sentença proferida em 09/12/1985 e do acórdão de 03/11/1986, consoante se verifica na averbação n.º 521, da inscrição do loteamento n.º 148, do Livro 8 – Registro Especial, e das averbações constantes nas matrículas dos lotes que compõem o empreendimento.
Diante disso, esta serventia fica obstada de proceder ao registro e arquivo da convenção de condomínio, nos moldes da Lei Federal n.º 4.591/64, de 16/12/1964, em virtude do empreendimento enquadrar-se em outro instituto”
Sustenta o recorrente, em suma, que o loteamento Recreio Internacional foi reconhecido judicialmente como fechado e que por sentença transitada em julgado nos autos do Processo n.º 0821972-63.1982.8.26.0506 consignou-se inexistir área de domínio público consideradas de propriedade e uso exclusivo dos condôminos. A própria Municipalidade de Ribeirão Preto já reconheceu a inexistência de domínio público, seja por força do lançamento de IPTU das unidades autônomas, seja por força do Decreto Legislativo n.º 130/2002. Além disso, o Recreio Internacional está sujeito à disciplina da Lei Federal n.º 4.591/64, como também reconhecido por meio de decisão judicial transitada em julgado nos autos da Apelação n.º 706.315-4. A decisão judicial proferida nos autos do Processo n.º 0821972-63.1982.8.26.0506 em que se reconheceu a inexistência de área de domínio público constitui o título judicial de transmissão das respectivas frações ao privado. Houve regular constituição do condomínio por meio de assembleia com anuência de 242 proprietários de unidades autônomas de um total de 351. Ao final, pugnou pela procedência da apelação.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 1714/1716).
É o relatório.
2. Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.
A apelação, a despeito de seus jurídicos fundamentos, não comporta provimento.
Cuida-se de pedido de registro de convenção de Condomínio formulado pelo recorrente, negado pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto uma vez não se enquadrar nas hipóteses previstas na Lei nº 4.591/64; tratando-se, inicialmente, de loteamento e, posteriormente, de loteamento fechado.
A dúvida inversa suscitada foi julgada procedente nos termos do r. decisum de fl. 1274/1285, integrado pela decisão de fl. 1484/1487, mantendo-se a qualificação negativa exarada pelo Registrador.
Pois bem.
Com efeito, o “Recreio Internacional” foi aprovado como loteamento, nos termos do Decreto-Lei n.º 70/66, de 21.11.1966 e seu registro foi devidamente procedido pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, nos termos do registro do loteamento n.º 148, do Livro n.º 8 Registro Especial.
Posteriormente, por força da r. sentença datada de 20/08/1995, prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, nos autos do Pedido de Providências n.º 93/95, procedeu-se à averbação de n.º 521 do citado registro especial para consignar se tratar de loteamento fechado, sendo de uso privativo dos proprietários e moradores todas as suas áreas comuns.
Registre-se que dita averbação, efetivada em 27/10/1995, refoge da presente dúvida e qualificação registral, que se refere ao pedido de registro de convenção de condomínio, ato suscetível de registro em sentido estrito, cuja competência é deste Conselho Superior da Magistratura, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-lei Complementar Estadual nº 03/69 e do artigo 16, IV, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
E, dito registro tem expressa previsão apenas para as hipóteses de condomínio edilício, isto é, para os casos previstos na Lei nº 4.591/1964, devendo estar preenchidos todos os requisitos, o que não se verifica no presente caso.
Relevante destacar que anteriormente a dita decisão foi ajuizada pela ora apelante, em face de Construtora Casa Bela Ltda., Aldo Biagini e Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto, ação declaratória cumulada com manutenção de posse, autos do processo n.º 1.972/82 (0821972-63.1982.8.26.0506), julgada procedente, nos termos da r. sentença copiada a fl. fl. 1729/1746, cujo trecho vale a transcrição:
“Assim, com apoio na lição do Mestre, que, com detalhes, abordou a espécie, pode-se afirmar que as áreas comuns dos loteamentos fechados são de uso privativo dos condôminos, isto é, não são de uso comum do povo como pretendem os suplicados e que loteamentos ou condomínios fechados são uma realidade concreta que merecem legislação específica, tanto a nível federal, como a nível estadual e municipal (g.n.).
(…)
Posto isso, julgo PROCEDENTES as presentes ações, em primeiro lugar para declarar serem de uso privativo dos condôminos todas as áreas comuns do Recreio Internacional e em segundo para declarar definitiva a medida liminar concedida” (g.n.).
Em face deste decisum foi interposta Apelação, cujo V. Acordão (fl. 1747/1754) confirmou a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.
Posteriormente, foi formulado pela ora apelante, perante a Corregedoria Permanente, autos do expediente n.º 93/95, pedido de providências para determinar ao 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto a averbação, à margem do registro do loteamento, de que o mesmo foi declarado fechado, nos termos das decisões judiciais proferidas a respeito.
Então, da r. sentença datada de 20/08/1995 exarada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente (fl. 1808/1810) constou que:
“No que diz respeito à configuração do 'Recreio Internacional' como loteamento ou condomínio, tem-se que se trata mesmo de loteamento. E que, para que ele fosse configurado como condomínio horizontal, teria que estar assim registrado formalmente, com observância estrita dos dispositivos da Lei n.º 4.591/64 (nos termos de seu artg. 68, em combinação com o art. 3º do Decreto lei 271/79). Mas, na verdade ele existe apenas como loteamento – fechado, como declarado judicialmente. Isso é confirmado pela própria requerente, a fl. 29, quando refere que, após as providências aqui perseguidas, pretende transfiguar o loteamento em condomínio (g.n.).
(…)
Pelo exposto, o pedido deve ser acolhido, com o esclarecimento de que as averbações devem ser feitas com a declaração de se tratar de loteamento fechado” (g.n.).
Não se tem notícia de modificação de quaisquer das decisões judiciais anteriormente proferidas.
À vista deste panorama, a averbação n.º 521 afigura-se compatível com os pronunciamentos judiciais, que indicaram se tratar de "loteamento fechado" com uso privativo dos proprietários e moradores de todas as suas áreas comuns, não havendo como se proceder ao registro da convenção condominial, previsto para as hipóteses de condomínio, formalmente constituído e regido pela Lei.
Não se pode olvidar, finalmente, da possibilidade de transformação do loteamento fechado em condomínio, desde que, contudo, atendidos os requisitos estabelecidos na Lei nº 4.591/1964 e nas Normas de Serviço, item 82, Cap. XX e na NBR 12.721/06.
Dentre tais dispositivos, importa destacar o art. 7º, in verbis:
“Art. 7º – O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.”
Neste sentido a Apelação Cível 1.250-6/0 de relatoria do E. Desembargador Munhoz Soares:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa ao registro de convenção de condomínio – Ausência de pressupostos consistentes em averbação da construção e registro da instituição e especificação, o que é indispensável para dar existência jurídica ao condomínio edilício – Encadeamento lógico inarredável – Alegação de situação de fato, irregular, que não pode influir na qualificação registrária – Necessidade de evitar inversão ou omissão de atos, que configuraria burla ao sistema – Negado provimento ao recurso.”
Nesse cenário, não há como se concluir pela superação do óbice apontado pelo registrador.
3. Por essas razões, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator