PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1011570-88.2022.8.26.0100
Registro: 2022.0000909929
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1011570-88.2022.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes JANDIRA MENDES DE SOUZA SANCHETTA, JOAREZ DE SOUZA, JOSÉ APARECIDO DE SOUZA e GILMA MENDES DE SOUZA, é apelado 16º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 26 de outubro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1011570-88.2022.8.26.0100
APELANTES: Jandira Mendes de Souza Sanchetta, Joarez de Souza, José Aparecido de Souza e Gilma Mendes de Souza
APELADO: 16º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 38.826 –
Registro de imóveis – Dúvida – Pretensão de registro de escritura pública de doação – Incongruência entre o título e o assento imobiliário – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Recurso desprovido.
Cuida-se de apelação interposta por JANDIRA MENDES DE SOUZA SANCHETTA e outros contra a r. Sentença (fls. 93/98) que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 16º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, mantendo-se os óbices registrários.
A Nota de Exigência (fls. 19/20) indicou como motivos de recusa do ingresso do título:
“1. Da escritura que deu origem a transcrição n.º 71.591 do 9º ORI, constavam duas casas Rua Escolástica Melchert da Fonseca, 166 e Rua Ulisses Coutinho n.º 86, entretanto, da mencionada transcrição constou apenas a casa da Rua Ulisses Coutinho.
Diante do acima exposto, deverá ser corrigida a transcrição junto ao 9º RI para constar a existência das duas casas e apresentado documento emitido pela PMSP que comprove a unificação dos mesmos passando a constituir o salão comercial com frente para a Rua Antonio Juvenal, 248, conforme consta da escritura ou prova da demolição dos mesmos.
2. O certificado de regularidade apresentado, comprova a existência dos prédios 248 a 270-A da Rua Antonio Juvenal, divergindo do que consta da escritura, onde consta ainda o prédio 270-fundos.
Diante do acima exposto, deverá ser apresentado documento emitido pela PMSP que comprove a construção do prédio n.º 270- fundos ou prova da demolição do mesmo.”
Sustentam os recorrentes, em suma, que a perfeita individualização do imóvel é constatável a partir dos títulos e do habitese; que foi arquivado um croqui da quadra fiscal na Prefeitura que confirma que o numeral 270 fundos é anterior aos numerais 270 e 270 A; que há alvará da Prefeitura de 1972 que deferiu a regularização das edificações realizadas sem observação das posturas municipais; que a exigência de comprovação de regularidade de edificações tão antigas viola o direito de propriedade dos recorrentes; e que é possível mitigar a regra da especialidade objetiva, permitindo a manutenção de descrições imprecisas.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 169/172).
É o relatório.
Trata-se de registro de escritura pública de doação lavrada perante o 28º Tabelião de Notas da Capital, em 1997, cujo objeto é o imóvel da transcrição nº 71.591, do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que atualmente está incluído na circunscrição do 16º Oficial de Registro de Imóveis da mesma Comarca.
Por meio de referido ato notarial, José Benedito de Souza e Maria Mendes de Souza doaram o imóvel descrito como 05 (cinco) casas e 03 (três) salões comerciais, situados na Rua Escolástica Melchert da Fonseca, esquina com a Rua Antonio Juvental, nº 248, 250, 254, 254-A, 260, 270, 270-A e 270-fundos, terreno que é formado pelos lotes nº 25 e 26 da quadra nº 03 da Vila Vita (…), a Jandira Mendes de Souza Sanchetta casada com Paulo Sanchetta; Joarez de Souza casado com Ana Maria Fonseca Rodrigues de Souza; Gilma Mendes de Souza e José Aparecido de Souza.
O registro do título foi negado nos termos da nota devolutiva de fls. 19/20, objeto da dúvida, julgada procedente (fls. 93/98 e 111/117).
De fato, verifica-se inexistir identidade entre o contido na transcrição nº 71.591, do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, em que consta apenas a casa da Rua Ulisses Coutinho, atual Rua Antonio Juvenal, e o retratado na escritura pública de doação levada a registro, como acima consignado, a importar em ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
Dito princípio somente seria respeitado se o título descrevesse o imóvel tal como no assento e, também, se esse assento contivesse perfeita individualização do bem.
Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6015/73, 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219).
Por isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro. Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhães, lembra que “as regras reunidas no princípio da especialidadeimpedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele queconsta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repitaos elementos de descrição constantes do registro” (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68).
O tema já foi tratado em precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura, como no apelo nº 0010422-67.2013.8.26.0361, de relatoria do então Corregedor Geral da Justiça, DES. HAMILTON ELLIOT AKEL:
“(…) No que respeita ao principio da especialidade objetiva, ele apenas seria respeitado se o título descrevesse o imóvel tal como no assento e, também, se esse assento contivesse perfeita individualização do bem. Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro. Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhães, lembra que “as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro” (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). É certo que caberia mitigação no princípio da especialidade, caso o título – formal de partilha – espelhasse a antiga transcrição. Mas nem isso ocorre no caso. Enquanto a certidão oriunda do 1º registro de Imóveis menciona dois lotes de terreno, o formal de partilha, ao tratar de deles, discrimina-os como um só imóvel, não obstante a ausência de qualquer procedimento de unificação. E, mais, como ressalta o Oficial, traz medidas laterais inéditas, que não constam do assento. (grifo nosso) A situação não melhora com os documentos trazidos no curso do processo, que, de mais a mais, não integram o título e, portanto, não podem ser admitidos. Por meu voto, à vista do exposto, nega-se provimento ao recurso.”
Assim, da forma como apresentado, o título não comporta registro.
Observe-se, ainda, haver incompatibilidade entre a escritura pública de venda e compra lavrada em 11 de março de 1958, pelo 19º Tabelião de Notas da Capital (fls. 62/65), que deu origem à transcrição nº 71.591, de um lado, esse mesmo assento, de outro. Do ato notarial constaram duas casas (Rua Escolástica Melchert da Fonseca, 168, e Rua Ulisses Coutinho, 86), mas da transcrição, como já dito, constou apenas a casa da Rua Ulisses Coutinho, atual Rua Antonio Juvenal. Isso corrobora a deficiência de especialidade objetiva e, pois, a impossibilidade do almejado registro stricto sensu.
De resto, a necessidade de ser retificada a transcrição, o modo de fazê-lo e o ofício de registro de imóveis com atribuição para proceder a tanto são matérias estranhas ao processo de dúvida e devem ser veiculadas em pedido de providências, que terá a E. Corregedoria Geral da Justiça (e não este C. Conselho Superior da Magistratura) eventualmente como órgão recursal.
Fato é que, de toda sorte, por ora o título não admite a inscrição pretendida e a r. sentença não merece reparo.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator