TJSP – CSM – Incerteza sobre o número do imóvel – Usucapião de imóvel descrito, no título, como unidade autônoma – Condomínio que, entretanto, não tem existência jurídica – Impossibilidade de abertura de matrícula ou de registro sem a prévia instituição de condomínio edilício.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1000564-15.2021.8.26.0587

Registro: 2021.0001026737

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000564-15.2021.8.26.0587, da Comarca de S.S., em que é apelante P. M. I. C. E V. DE I. LTDA, é apelado O. DE R. DE I. E A. DA C. DE S. S..

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 14 de dezembro de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1000564-15.2021.8.26.0587

Apelante: P. M. I. C. e V. de I. LTDA

Apelado: O. de R. de I. e A. da C. de S. S.

VOTO Nº 31.672

Registro de Imóveis – Dúvida inversa – Incerteza sobre o número do imóvel – Usucapião de imóvel descrito, no título, como unidade autônoma – Condomínio que, entretanto, não tem existência jurídica – Impossibilidade de abertura de matrícula ou de registro sem a prévia instituição de condomínio edilício – Óbices que impedem a inscrição almejada – Apelação a que se nega provimento, mantida a sentença recorrida.

1. Trata-se de apelação (fl. 87/95) interposta por P. M. I. C. E V. DE I. LTDA. Contra a r. sentença (fl. 78/79) proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do O. DE R. DE I. E A. DA C. DE S. S., que julgou procedente a dúvida inversa (fl. 01/06) e manteve óbice ao registro stricto sensu de usucapião declarada por sentença judicial (fl. 08; autos n. 1001685-25.2014.8.26.0587, da Comarca de S.S.; prenotação n.º 121.103 – fl. 63).

Diz a r. sentença (fl. 78/79) que foram dois os óbices levantados pelo Oficial de Registro de Imóveis: um, quanto à numeração do imóvel; outro, quanto à especificação do imóvel como unidade autônoma dentro de condomínio edilício. Acerca da numeração cadastral, diz o r. decisum que a interessada tem de apresentar certidão de numeração, expedida pela Prefeitura Municipal, para que se saiba, afinal, se o imóvel em questão tem a numeração “km 174”, ou “n.º 177”, ou “n.º 174, km 174 + 115,57m”. A propósito da especificação, esta é necessária, pois no local existe um condomínio de fato, com cinco casas, área comum e acesso à via pública comum, tanto que a sentença dada na ação de usucapião menciona que o processo foi intentado para o reconhecimento de domínio sobre quota-parte; portanto, é preciso regularizar a unidade, indicando a área que ocupa no terreno, a área construída privativa, a área comum no terreno do condomínio, as frações ideais de terreno e nas demais coisas e áreas comuns, como exige o Oficial de Registro de Imóveis. Desse modo (conclui a r. sentença), o pretendido registro tem de ser denegado, por ambas as razões.

O apelante alega (fl. 87/95) que a regularização na forma de condomínio edilício é impossível, tanto que os possuidores de outras casas também propuseram ações autônomas de usucapião; acrescenta que não há incerteza sobre a numeração, que é “km 174, casa 2”, como consta na aprovação dos projetos de construção; além disso, na Prefeitura Municipal consta que o imóvel está cadastrado como um restaurante, e não como condomínio residencial, que não prosperou por estar situado, em grande parte, numa área de restrições (propriedade do Departamento de Estradas de Rodagem, área de marinha, área de proteção permanente). A fração do apelante é certa, localizada e demarcada, como apurou a perícia, e a área maior não está em nome do residencial que o Oficial diz constituir um condomínio de fato, o qual, na verdade, não existe. Pede, em conclusão, a reforma da r. sentença e a lavratura do registro que roga.

A ilustre Procuradoria Geral de Justiça ofertou parecer pelo não provimento do recurso (fl. 132/136).

É o relatório.

2. Note-se, de início, que a origem judicial do título (in casu, um mandado de usucapião fl. 08) não o torna imune à qualificação registral, ainda que ela se limite, aí, aos requisitos formais do título e à sua adequação aos princípios registrais (Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça NSCGJ, Capítulo XX, item 117 ou, na época da qualificação, item 119). É pacífico, além disso, que a qualificação negativa não caracteriza nem desobediência nem descumprimento de decisão jurisdicional (Apel. Cív. n.º 413-6/7; Apel. Cív. n.º 0003968-52.2014.8.26.0453; Apel. Cív. n.º 0005176-34.2019.8.26.0344; e Apelação Cível n.º 1001015-36.2019.8.26.0223).

Quanto ao fundo da questão, de um lado, é certo que se exige que os prédios urbanos sejam identificados também por seu número (Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973, arts. 167, II, 4, e 176, § 1º, II, 3, ba.2, e 116, e Capítulo XX, item 57, I, b). No caso, todavia, não há certeza sobre a numeração do imóvel em questão, que ora consta como “n.º 174, km 174+115,57” (fl. 24-25 laudo pericial), ora como “n.º 177” (fl. 28 boletim de informação cadastral emitido pela Prefeitura), ora como “km 174” (como se vê a fl. 16 carta de habite-se). Logo, está bem lançado esse óbice, que se deve manter, até que se solucione a identificação do bem.

Por outro lado, o título por registrar menciona e descreve, de modo claro e inequívoco, que a usucapião se deu sobre uma quota-parte, dentro de um condomínio de fato, para que se reconheça o domínio sobre fração certa, localizada e demarcada (fl. 19).

Não se discute que a r. sentença assim pudesse fazê-lo, para que o interessado obtivesse, como era seu bom direito, certeza sobre a situação jurídica do seu imóvel. Ocorre, entretanto, que essa certeza jurídica, obtida com a declaração judicial, não tem condições de aceder ao registro de imóveis, uma vez que o registro stricto sensu, tal como almejado, tem como pressuposto lógico, no direito registral, a instituição de um condomínio dentro do qual se possa situar a unidade autônoma usucapida – instituição essa que, como está incontroverso, não existe.

Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ:

“221 – Antes de averbada a construção e registrada a instituição do condomínio, será irregular a abertura de matrículas para o registro de atos relativos a futuras unidades autônomas.”

Considerem-se ainda os seguintes julgados deste Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa ao registro de convenção de condomínio – Ausência de pressupostos consistentes em averbação da construção e registro da instituição e especificação, o que é indispensável para dar existência jurídica ao condomínio edilício – Encadeamento lógico inarredável – Alegação de situação de fato, irregular, que não pode influir na qualificação registrária – Necessidade de evitar inversão ou omissão de atos, que configuraria burla ao sistema – Negado provimento ao recurso.” (Apel. Cív. n. 1.250-6/0, j. 13.4.2010).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida procedente – Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra – Fração ideal vinculada a unidade autônoma de condomínio edilício – Incorporação não registrada – Acesso Negado – Inteligência do artigo 32 da Lei 4.591/64 – Recurso não provido.” (Apel. Cív. n. 1.249-6/5, j. 21.9.2010)

“Registro de Imóveis – Dúvida – Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade condominial autônoma – Inexistência de registro prévio da incorporação imobiliária – Para o registro do contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma indispensável o precedente registro da incorporação imobiliária, sem o qual não há falar na existência jurídica daquela unidade que foi objeto do compromisso referido – Pretensão alternativa para que se registre a fração ideal de terreno, com a cindibilidade do título – Inaplicabilidade do precedente citado na espécie, porque não há segura indicação da porção ideal de terreno no contrato” (Apel. Cív. 59.953-0/5, j. 06.12.1999)

Dessa sorte, também aqui foi bem lançada a exigência, que não pode ser afastada.

Em suma, seja por uma razão (a incerteza sobre o número do prédio), seja por outra (a inexistência de instituição de condomínio, o que impede a abertura de matrícula para unidade autônoma), está bem lançada a r. sentença, e as exigências registrais têm de manter-se, o que conduz ao não provimento do apelo.

3. À vista do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator