PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1086990-70.2020.8.26.0100
Registro: 2021.0001026728
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1086990-70.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SODERBUILDING CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, é apelado 4° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Preliminarmente, indeferiram o pedido de sobrestamento do feito e, no mérito, negaram provimento à apelação, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 14 de dezembro de 2021.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1086990-70.2020.8.26.0100
Apelante: Soderbuilding Construtora e Incorporadora Ltda
Apelado: 4° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 31.555
Registro de Imóveis – Dúvida – Apelação – Escritura pública de venda e compra – Notícia superveniente da inexistência no Livro de Notas da anterior escritura de venda e compra outorgada em favor da pessoa que figura como atual proprietária do imóvel – Ausência de nulidade de pleno direito – Registro que deve ser cancelado por meio de ação própria – Inteligência do art. 1.245, §2º,do Código Civil – Incongruência entre o estado civil do vendedor que figura na matrícula do imóvel como solteiro e na escritura de venda e compra apresentada a registro como divorciado – Necessidade de prévia averbação em respeito aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade – Ausência, no ponto, de pedido de averbação, prenotação e qualificação – Princípio da rogação – Desbloqueio da matrícula que deve ser buscado por meio de expediente próprio na Corregedoria Geral da Justiça – Recurso a que se nega provimento.
1. Trata-se de recurso de apelação interposto por SODERBUILDING CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. contra a r. sentença de fl. 133/135, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, mantendo a recusa ao registro de escritura pública de venda e compra lavrada perante o 12º Tabelião de Notas da Capital, Livro n.º 3.453, pág. 247, referente ao imóvel matriculado sob o n.º 177.962.
Da nota devolutiva n.º 588.005 constou o seguinte óbice (fl. 22/24):
“Antonio Apparecido de Siqueira está qualificado na matrícula 177.962, relativa ao imóvel objeto deste instrumento, como solteiro, fato que impossibilita o registro desta venda, por ofensa a continuidade registrária, uma vez que são vendedores nesta escritura Antonio divorciado, e Ines Maria de Jesus, divorciada, devendo a matrícula ser ajustada nesse aspecto.
Observa-se: havendo erro na indicação do estado civil de Antonio Apparecido de Siqueira, quando da lavratura da escritura que deu origem à aquisição, esse equívoco deve ser corrigido através de escritura de re-ratificação, celebrada pelas mesmas partes que participaram daquele ato;
A escritura de retificação/ratificação lavrada no Tabelião de Notas do município de Madirituba, comarca de São José dos Pinhais-PR, no dia 27 de maio de 1983, Lo. 0089-N,às fls. 033, deverá vir acompanhada de certidão expedida com data atual, da escritura que deu origem ao registro n. 07, ou seja, a escritura datada de 27 de novembro de 1982, do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas da cidade de Taquarivai, comarca de Itapeva-SP;
Obs. Cumpre informar que foi protocolado por esta Oficial junto à 1ª Vara de Registros Públicos do Foro Central Cível da comarca de São Paulo, sob o nº 0017949-14.2012.8.26.0100, pedido de providências informando acerca da constatação de que a escritura que lastreou a venda ao outorgante vendedor, não encontrava correspondência com o livro e folhas existentes no tabelionato, ensejando a r. sentença cuja cópia reprográfica segue anexa.
Em épocas anteriores, foram apresentados a esta Serventia, os seguintes títulos contraditórios a esta escritura, e devolvidos com exigências:
Escritura lavrada em 04 de abril de 2.014, no 3º. Tabelião de Notas desta Capital, no livro 2996, às fls. 329/332, pela qual Antonio Apparecido de Siqueira e Ines Maria de Jesus, transmitem por venda o imóvel da matrícula 117.962, para Rivaldo Sant'Anna;
Escritura lavrada em 10 de fevereiro de 2.014, no 2º. Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de São Vicente-SP, no livro 1.006, às fls. 304, pela qual Antonio Apparecido de Siqueira e Ines Maria de Jesus, transmitem por venda o imóvel da matrícula 177.962, para Nelson Batista de Souza;
Instrumento particular de promessa de venda e compra, celebrado em data de 14 de setembro de 2012, pelo qual Antonio Apparecido de Siqueira e Ines Maria de Jesus, prometem a venda o imóvel da matrícula 177.962, para Durval Rigon Filho.
Instrumento particular de promessa de venda e compra, celebrado em data de 09 de novembro de 2.015, pelo qual Antonio Apparecido de Siqueira e Ines Maria de Jesus, prometeram a venda o imóvel da matrícula 177.962, para Vivaldino Porcino Lopes.
Instrumento particular de promessa de venda e compra, celebrado em data de 09 de dezembro de 2014, pelo qual Antonio Apparecido de Siqueira e Inez Maria de Jesus, prometeram a venda o imóvel da matricula nº 177.962, para Raimundo Nonato Correa da Silva, viúvo.
Através de consulta ao site do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, verificou-se que o selo utilizado para autenticação da cédula de identidade de Inez Maria de Jesus, pertence ao Tabelião de Notas de Itaquera, no entanto o carimbo de autenticação é do 6°.Tabelião de Notas desta Capital, favor esclarecer;
Observa-se ainda:
Foi apresentado a esta Serventia, requerimento protocolado sob número 459.298, em data de 19 de setembro de 2.012, subscrito por Antonio Apparecido de Siqueira, para atualização do seu estado civil junto a matrícula número 177.962, passando de solteiro para divorciado. Naquela oportunidade o pedido foi negado pelas seguintes razões:
"Conforme se depreende da certidão de casamento juntada, na época da aquisição do imóvel da matrícula nº 177.962, o estado civil do adquirente ANTONIO APPARECIDO DE SIQUEIRA era o de casado pelo regime da comunhão universal de bens, e não de solteiro, como constou da escritura de notas do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas da cidade de Taquarivaí, comarca de Itapeva – SP, livro nº 0003, fls. 003/004/005. Destarte, para que se proceda à averbação pretendida, se faz necessária a prévia retificação da referida escritura junto ao Oficial responsável pela sua lavratura, e consequente averbação na matrícula. Além disso, dado o regime de bens ser o da comunhão universal de bens, para que conste da matrícula o atual estado civil do(s) proprietário(s), trazer o formal de partilha com a abertura e encerramento nos originais, extraído dos autos 336/95, do divórcio litigioso do casal formado pelo requerente e por INES MARIA DE JESUS.", mencionando que o ex-casal são proprietários do terreno situado na Rua do Carmo, cadastrado na PMSP sob o CONTRIBUINTE Nº 003.003.0162-6, matriculado sob nº 177.962, que ficarão em comum em partes iguais.
Foi prenotado nesta Serventia sob número 584.216, em data de 09 de junho de 2020, o instrumento particular de compromisso de venda e compra, celebrado em 09 de dezembro de 2014, pelo qual Antonio Apparecido de Siqueira e Inez Maria de Jesus, prometeram vender o imóvel da matrícula 177.962, para Raimundo Nonato Correa da Silva, com pedido de suscitação de Dúvida, previsto no artigo 198 da Lei 6015/73; sendo que houve expressa desitência pelo interessado.”
Aduz a apelante, em suma, que o pedido de registro da escritura de compra e venda encontra lastro em negócio jurídico válido e eficaz, devendo ser julgada improcedente a dúvida.
A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 172/173).
É o relatório.
2. Em 26 de agosto de 2020 foi prenotada, sob o nº 588.005, a escritura de venda e compra lavrada perante o 12º Tabelião de Notas da Capital, Livro n.º 3.453, pág. 247, referente ao imóvel matriculado sob o n.º 177.962, figurando como outorgantes vendedores Antonio Apparecido de Siqueira, qualificado como divorciado, e Inez Maria de Jesus, também qualificada como divorciada, e como outorgada compradora a ora apelante (fl. 25/30).
Aduziu o I. Oficial que foram mantidas as mesmas exigências já elencadas nos autos da dúvida n.º 1005161-72.2017.8.26.0100, julgada procedente, pugnando, ao final, pelo bloqueio da matrícula n.º 177.962.
Consignou o Registrador, ademais, que nos autos da mencionada dúvida, conquanto julgada prejudicada, restou destacado pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que (fl. 106/109):
“Verifica-se que a matrícula nº 177.962 já foi objeto de várias demandas que tramitaram perante esta Corregedoria Permanente (processos nºs 0017949-14.2012.8.26.0100,1071426-61.2014.8.26.01 00, 1107480-26.2014.8.26.0100), tendo em vista que foi constatado que o título que deu origem ao registro nº 07, não foi lançado nos livros do Oficial de Registro Civil de Pessoas Naturais e Tabelião de Notas de Taquarivai, consequentemente há fortes indícios acerca da sua falsificação. (g.n.)
Referido decisum foi corroborado em sede recursal, cuja ementa, de lavra do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, restou assim redigida (fl. 112/117):
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa de ingresso de título – Resignação parcial – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação.
Matrícula – Indícios de fraude em inscrição anterior – Exigências formuladas que visam a dar segurança aos novos dados a serem inscritos no fólio real – Dever do registrador de agir de modo a evitar fraudes.”
Pois bem.
Conquanto tenha se apurado, em expediente administrativo próprio, que tramitou perante a 1ª Vara de Registros Públicos da Capital (autos n.º 0017949-14.2012.8.26.0100), que a escritura pública que ensejou o R.7 da matrícula n.º 177.962 não consta dos livros do Tabelião de Notas de Taquarivaí, havendo fortes indícios de falsificação, certo é que, por ora, o registro não foi cancelado por meio de ação própria e, por isso, subsiste, nos exatos termos do art. 1.245, §2º, do Código Civil, in verbis:
“Art. 1245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”
Assim, a circunstância noticiada nos autos, de não constar do livro de notas a escritura correspondente ao R.07 da matrícula n.º 177.962, não elimina a existência material daquele título, embora a falsidade, acaso comprovada, o faça nulo.
Contudo, nesta hipótese, nulo será o título e não, propriamente, o ato de registro, a excluir a aplicação do artigo 214 da Lei nº 6.015/73.
Sobre os limites da nulidade de pleno direito reconhecível na via administrativa, nos termos do art. 214 da Lei nº 6.015/73, alerta Narciso Orlandi Neto:
"É preciso distinguir nulidade direta do registro e nulidade do título, com reflexo no registro.
O registro não pode ser cancelado por nulidade do título, salvo em processo contencioso de que participe o titular do direito inscrito.
Em outras palavras, o art. 214 da Lei nº 6.015/73 é exceção.
E como se sabe se o registro é ou não nulo de pleno direito?
Sabe-se que o registro é ou não nulo de pleno direito examinando-o separadamente do título que lhe deu causa, apenas à luz dos princípios que regem o registro, a saber se foram cumpridos os requisitos formais.
(…)
Assim, se houve fraude, se a assinatura do transmitente foi falsificada, se o instrumento público não consta dos livros de nenhum notário, se a procuração que serviu na representação de uma das partes é falsa, se o consentimento do alienante foi obtido com violência, são todos problemas atinentes ao título. Podem afetar o registro, mas obliquamente. Só podem determinar o cancelamento do registro, em cumprimento de sentença que declare a nulidade do título e, em conseqüência, do registro…" (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, pág. 183/192).
Foi, neste sentido, a decisão do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Ruy Pereira Camilo, que aprovou o r. parecer de lavra do, à época, MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, José Antonio de Paula Santos Neto, cuja ementa assim se transcreve:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra já registrada – Posterior notícia de sua inexistência no livro supostamente correspondente e nas notas, em geral, do Tabelião – Vício intrínseco do título e não do registro em si considerado – Inviabilidade de cancelamento administrativo para registro de outra escritura em substituição – Matéria jurisdicional – Bloqueio da matrícula mantido até decisão em procedimento próprio, ante o risco de prejuízo a terceiros e a necessidade de impelir os interessados rumo à regularização – Inteligência dos artigos 214, § 3º, e 216 da Lei nº 6.015/73.”
Daí decorre, pois, respeitado entendimento diverso, não haver razão para o óbice elencado no item 2 da nota devolutiva n.º 588.005 (fl. 22/24), inexistente supedâneo legal para que a escritura de rerratificação venha acompanhada de certidão expedida com data atual, da escritura que deu origem ao registro n.º 07 da matrícula n.º 177.962, ou seja, a escritura pública datada de 27 de novembro de 1982, do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas da cidade de Taquarivaí, Comarca de Itapeva-SP.
Contudo, por fundamento diverso, o registro pretendido não comporta deferimento.
De mencionado R-7 da matrícula n.º 177.962 consta que (fl. 14/21):
“R.07, data 16/fevereiro/2009, PROT. 391.961
Pela escritura datada de 27 de novembro de 1982, do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas da Cidade de Taquarivaí comarca de Itapeva, neste Estado, livro n.º 0003, fls. 003/004/005, apresentada em forma de certidão datada de 20 de janeiro de 2009, a proprietária LYEDE LINHARES, viúva, já qualificada, transmitiu por venda a ANTONIO APPARECIDO DE SIQUEIRA, solteiro, já qualificado, o imóvel desta matrícula pelo valor de Cr$ 8.200.000,00 (inclusive o valor da cessão), em cumprimento a inscrição n.º 15.115, mencionada na Av. 01, e cessão de direitos registrada sob o n.º 05”.
De dito registro (fl.16), pois, o ora vendedor, Antonio Apparecido de Siqueira, figura como comprador, qualificado como solteiro e não divorciado, como consta do título ora submetido a registro (fl. 25/30).
E, apresentada a certidão de casamento de Antonio Apparecido de Siqueira, verifica-se que, ao tempo da lavratura da escritura de venda e compra (1982), ele era casado, pelo regime da comunhão universal de bens, com Inêz Maria de Jesus Siqueira (fls. 31/32).
Assim, em respeito aos princípios da especialidade subjetiva, cuja finalidade é identificar, individualizar, aquele que está transmitindo ou adquirindo algum tipo de direito no registro de imóveis, tornando-o inconfundível com qualquer outra pessoa; e da continuidade, faz-se necessária a prévia averbação do estado civil do comprador à época da lavratura da escritura de venda e compra objeto do R. 07 da matrícula n.º 177.962 , o que não foi objeto de prenotação e qualificação pelo Oficial Registrador e, portanto, não poderá ser analisado nesta esfera administrativa em respeito ao princípio da rogação.
Consoante nos ensina Afrânio de Carvalho:
"O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254).
Finalmente, eventual pedido de desbloqueio de matrícula, que, ressalte-se, não foi perquirido nesta Apelação, deverá ser buscado mediante expediente próprio, porquanto traduz ato de averbação, não se enquadrando na competência material deste Eg. Conselho Superior da Magistratura.
3. Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator