PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1001249-36.2020.8.26.0238
Registro: 2023.0000320682
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001249-36.2020.8.26.0238, da Comarca de Ibiúna, em que é apelante HÉLIO TADASHI FUJIKAWA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS E ANEXOS DE IBIUNA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 13 de abril de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1001249-36.2020.8.26.0238
APELANTE: Helio Tadasshi Fujikawa
APELADO: Oficial de Registro de Imoveis e Anexos de Ibiuna
VOTO Nº 38.980
Registro de imóveis – Escritura pública de venda e compra – Desqualificação – Imóvel que sofreu destaques – Necessidade de prévia retificação de registro para adequação da descrição do imóvel e apuração da área remanescente – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Óbice mantido – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por HÉLIO TADASHI FUJIKAWA em face da r. sentença proferida pela MMª. Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Ibiúna, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa do registro da escritura pública de venda e compra de fração ideal de 38,6915% do imóvel matriculado sob nº 800, da referida serventia extrajudicial (fls. 72/80).
Afirma o apelante, em síntese, que o objeto negociado, constante do título, é o remanescente consistente na porcentagem de 38,6915% apurada sobre a área matriculada, já considerando os desfalques realizados. Logo, o registro deve ser efetivado, independentemente da prévia retificação, como exigido pelo Oficial de Registro de Imóveis.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 109/114).
É o relatório.
O registro da escritura pública de venda e compra da fração ideal de 38,6915% do imóvel matriculado sob o nº 800, foi negado pelo Oficial, que expediu nota de devolução nos seguintes termos (fls. 13):
“Encontra-se matriculado sob o n.º 800 livro 02 deste Registro, em nome de Shigeo Fujikawa e sua mulher, um imóvel situado no bairro do Capim Azedo, zona urbana deste município, que primitivamente, continha uma área de 157.753,00 metros quadrados, dentro das divisas e confrontações constantes da referida matrícula.
Desse imóvel, foram destacados duas áreas, sendo uma de 72.516,00 metros quadrados, atualmente matriculada sob o n.º 801 e outra, de 24.200,00 metros quadrados, matriculada sob o n.º 1.335, remanescendo, portanto, uma área superficial de 61.037,00 metros quadrados, que ainda não se encontra descrita.
Todavia, para o conhecimento do remanescente do imóvel matriculado sob o n.º 800, é necessário que o interessado providencie a retificação de área, considerando que o imóvel originário, não possuía todas as medidas perimetrais, requisito essencial para a abertura de matrícula.”
E razão deve ser dada ao Registrador.
Os destaques decorrentes das Averbações 1 e 2 fizeram com que a matrícula imobiliária nº 800, do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ibiúna (fls. 11/12), perdesse suas características de especialização objetiva: ou seja, a descrição original já não correspondeà atual configuração do imóvel.
Com efeito, o imóvel não tem mais 157.753,00m2 e as confrontações como antes descritas, pois sofreu os destaques de 72.516,00m2 (Av. 1/800) e 24.200m2 (Av. 2/800) .
O título apresentado a registro, por sua vez, apenas faz referência à descrição original do imóvel, sem qualquer menção às áreas destacadas (fls. 03/05):
“PRIMEIRO: São senhores e legítimos possuidores de 38,6915% (trinta e oito virgula seis novecentos e quinze) por cento, em comum no seguinte imóvel: Uma área com 157.753,00 metros quadrados, situado no Bairro do Capim Azedo, zona urbana, do Município e Comarca de Ibiúna SP, imóvel este perfeitamente descrito e caracterizado na matrícula n.º 800 do Oficial de Registro de Imóveis de Ibiúna”.
Ora, desfigurado o imóvel primitivo, de rigor a apuração da área remanescente, sem o que não é viável o registro do título que lhe diz respeito, sob pena de violação ao princípio da especialidade objetiva.
Pelo princípio da especialidade, todo e qualquer imóvel precisa ter perfeita e correta identificação, para não ser confundido com outro. Tal princípio exige que o bem seja descrito como corpo certo, identificado e caracterizado. Na lição de Afrânio de Carvalho, “significa quetoda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”… ou seja, conteros dados geográficos que se exigem para individuar o imóvel, isto é, para determinar oespaço terrestre por ele ocupado” (“Registro de Imóveis”, 4ª ed., Forense, RJ, 1998, p. 203).
Nesse sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. Escritura de compra e venda. Área maior transcrita, com marcos imprecisos e contendo diversos desfalques, perdendo suas características de especialização objetiva.
Necessidade de retificação. Apuração de remanescente. Dúvida procedente. Recurso desprovido.” (Apelação nº 1000035-06.2018.8.26.0068, da Comarca de Barueri, Rel. Des. GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO).
A própria Lei de Registros Públicos, em seu artigo 213, §7º, estabelece a adoção do procedimento previsto no artigo 213, II, da Lei nº 6.015/1973, quando a descrição original do imóvel sofreu alteração em razão de desfalque parcial sem que tenha ocorrido a apuração do remanescente.
Desta forma, para a própria segurança do registro imobiliário e dos efeitos dele irradiados e com a finalidade de preservar a especialidade registrária, sem a prévia retificação do registro, consistente em apurar-se a caracterização do imóvel que remanesce na matrícula, dando-lhe descrição e atribuindo-lhe área certa, inviável a pretendida inscrição na tábua registral.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator.