PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1000189-75.2017.8.26.0418
Registro: 2023.0000714723
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000189-75.2017.8.26.0418, da Comarca de Paraibuna, em que é apelante SERGIO LUIS BARBOSA DO CARMO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PARAIBUNA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, com determinação, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 17 de agosto de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1000189-75.2017.8.26.0418
APELANTE: Sergio Luis Barbosa do Carmo
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Paraibuna
VOTO Nº 39.065
Registro de imóveis – Escritura Pública de Venda e Compra – Desqualificação – Matrículas descerradas em ofensa aos princípios da unitariedade matricial e especialidade objetiva – Imprescindibilidade de prévia retificação dos registros – Óbices mantidos – Apelação não provida, com determinação.
Trata-se de apelação interposta por Sérgio Luís Barbosa do Carmo em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Paraibuna, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa do registro da escritura pública de venda e compra referente aos imóveis (partes ideais) matriculados sob nºs 336 e 337 da referida serventia extrajudicial (fls. 101/104).
Em seu recurso, o apelante afirma, em síntese, que a r. sentença tem de ser reformada, porque, havendo identidade entre as descrições dadas pelas matrículas e aquelas contidas no título, os imóveis rurais estão identificados como corpo certo e, portanto, não é necessário exigir-se a prévia retificação. O registro pretendido não ofende o princípio da especialidade objetiva, tanto que outras inscrições foram feitas nos assentos imobiliários ao longo dos anos. Pede, assim, o recorrente que, afastados os óbices, a lavratura do almejado registro seja deferida (fls. 111/115).
A douta Procuradoria Geral de Justiça ofertou parecer pelo não provimento do recurso (fls. 149/153).
É o relatório.
O Oficial de Registro de Imóveis qualificou negativamente a escritura pública de venda e compra das frações ideais de 14,938858% (matrícula nº 336) e 0,993555% (matrícula nº 337) por violação aos princípios da unitariedade matricial e especialidade objetiva, impondo a prévia retificação dos registros (fls. 42/44).
E, de fato, o ingresso do título na tábua registral não pode ser autorizado.
De acordo com o princípio da unitariedade matricial (Lei nº 6.015/1973, artigo 176, §1º, I), que é um dos alicerces da vigente estrutura tabular, a cada imóvel deve corresponder uma única matrícula.
E a matrícula nº 336 (fls. 20/31) foi descerrada em afronta ao princípio da unitariedade, porquanto refere-se a duas glebas distintas, 86 e 86-A, de 83,75 e 15,74 alqueires, respectivamente; ou seja, a matrícula deve corresponder a uma área unificada, e não desdobrada.
Além disso, as matrículas nºs 336 e 337 (fls. (20/41) violam o disposto na Lei nº 6.015/1973, artigo 176, §1º, II, 3, isto é, deixaram de observar o princípio da especialidade objetiva, com vistas a atribuir a segurança devida e inerente ao fólio real.
Confira-se:
“IMÓVEL: Terreno situado no imóvel Pitas, bairro de igual nome, deste município e Comarca, com área de 99,39 alqueires, com as denominações de glebas ns. 86 e 86-A, sendo que a gleba n. 86, tem a área de 83,75 alqueires, compreendida dentro das seguintes divisas:- COMEÇA no marco n.120, fincado nas divisas dos quinhões pertencentes à Amancia Maria de Jesus e Gertrudes Maria da Conceição, segue por esta divisa, 890m., saindo no marco n. 122, fincado na divisa do quinhão pertencente a João Batista de Souza, segue por esta divisa 1.205m., saindo no marco n.124, fincado à margem do Rio Lourenço Velho, fronteiro a uma Santa Cruz, sobe por este rio 1.360m., saindo no marco nº 24-A, fincado em uma porteira; abandona o rio e segue à direita pela divisa do quinhão- pertencente a Caetano Borges 910m., saindo no marco n. 118, fincado na divisa do quinhão pertencente à Amancia Maria de Jesus; segue por esta divisa 1.440m., saindo no marco n. 120, onde teve começo esta descrição…” (matrícula nº 336).
“IMÓVEL: Terreno medido judicialmente, situado na Fazenda das Pitas, bairro de igual nome, deste município e Comarca, com a área de 898.400ms2., ou sejam, 37,24 alqueires, com as seguintes confrontações: ao norte, entre os marcos ns. 110 e 121, pelo ribeirão do Cedro, com o quinhão pertencente a Francisco Marques; a leste, entre os marcos ns. 121 e 118, com o quinhão pertencente a Gertrudes Maria da Conceição e com quinhão pertencente a Anna Luiza de Jesus; ao sul, entre os marcos ns. 118 e 119 com o quinhão pertencente a Antonio Leme de Siqueira; a oeste, entre os marcos ns. 119 e 110 com o quinhão pertencente a João Leme da Silva.” (matrícula nº 337).
Como se vê, a precariedade das descrições não permite identificar os imóveis como corpo certo e estabelecer sua exata posição física, o que afasta, inclusive, a aplicação do subitem 10.1.1, Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
Quer dizer, as informações sobre o perímetro e os confrontantes não autorizam saber onde as áreas se encontram no solo. As confrontações fazem referência a acidentes naturais e a vizinhos, cuja titulação é desconhecida e muito provavelmente já não se encontram mais no local.
Nesse sentido, há precedentes deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura, dentre os quais vale mencionar:
“Registro de imóveis – Dúvida – Imóvel rural – Não identificação como corpo certo – Descrição precária – Quebra do princípio da especialidade objetiva – Impossibilidade de registro de escritura pública de venda e compra – Recurso desprovido.” (CSMSP, Apelação Cível 0005085- 94.2014.8.26.0189, Rel. Des. Elliot Akel, j. 7.10.2015, DJe 26.1.2016).
“Registro de Imóveis – Procedimento de dúvida – 1. Compromisso de venda e compra que se limitou a reproduzir a precária descrição do imóvel constante na matrícula – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – 2. Procuração hábil a alienar deve conter poderes, não só expressos, como também especiais – Inteligência do artigo 661, § 1º, do Código Civil em vigor – 3. Servidão incerteza na sua localização – Desobediência ao princípio da especialidade objetiva – 4. Procedimento de dúvida julgado procedente, negando o registro – Recurso improvido.” (CSMSP, Apelação Cível 524-6/3, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 3/8/2006).
No mais, ainda que os imóveis rurais não estejam sujeitos ao georreferenciamento em conformidade com os prazos estatuídos no Decreto nº 4.449/2002, como dito, independentemente dessa providência, as descrições atuais são de todo insuficiente, e repelem a incidência do mencionado subitem 10.1.1, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
E o simples fato de terem sido feitos registros anteriores não conduz à imposição de outros atos registrais que se afigurem irregulares. A respeito do tema, é pacífico o entendimento deste Colendo Conselho Superior da Magistratura de que erros pretéritos não justificam, nem legitimam novos e reiterados erros (Ap. Cíveis 5.252-0, de Araraquara; 2.033-0, de São Paulo; 2.597-0, de Poá; 2.660-0, de Itapeva, entre muitos).
A retificação ou eventual cancelamento de matrículas abertas com ofensa a princípios registrários escapam dos estreitos limites do processo de dúvida, que está restrito à registrabilidade do título.
Em suma, as inscrições pretendidas nas matrículas em questão não podem ser realizadas, pouco importando que o título apresentado traga as mesmas descrições das áreas constantes nos registros imobiliários.
Por fim, verificada a inequívoca irregularidade no descuramento da matrícula nº 336 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Paraibuna, mostra-se necessária a extração de cópia dos autos e respectiva remessa, pela DICOGE, à Corregedoria Permanente da Serventia Imobiliária, a quem caberá determinar as providências cabíveis, incluindo a análise de necessidade de bloqueio da aludida matrícula, visando sua regularização, formando-se expediente de acompanhamento por esta Corregedoria Geral da Justiça.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação, com determinação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator