PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1000358-78.2018.8.26.0272
Registro: 2019.0001054545
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000358-78.2018.8.26.0272, da Comarca de Itapira, em que é apelante JAIR JOSÉ ANTONIO BORGES, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITAPIRA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso e julgaram improcedente a dúvida, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 10 de dezembro de 2019.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1000358-78.2018.8.26.0272
Apelante: Jair José Antonio Borges
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itapira
VOTO Nº 38.021
Registro de Imóveis – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Vendedores que receberam a fração por herança e doação – Situação que não retrata desmembramento – Ausência de descrição de limites físicos da área alienada – Óbice afastado – Recurso provido.
Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Itapira, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de escritura de compra e venda da fração ideal equivalente a 30/384 do imóvel objeto da matrícula 13.371, lavrada perante o 2º Tabelião de Notas da mesma Comarca.
O apelante afirma, em síntese, que a situação não se enquadra no item 171, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, por estar transmitindo apenas a parte ideal que lhe cabe no imóvel, não se falando em desmembramento, burla ou fraude à lei de parcelamento do solo.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 130/132).
É o relatório.
Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.
No mérito, respeitado entendimento diverso, ele comporta provimento.
Foi prenotada sob n° 122.400 a escritura de venda e compra de fls. 11/14, cujo objeto é o imóvel matriculado sob n° 13.371, do Ofício de Registro de Imóveis de Itapira.
O imóvel da matrícula n° 13.371 está em titularidade dominial de várias pessoas, as quais o receberam, em sua maior parte, em razão de diversas sucessões (fls. 17/27).
Sustentou o diligente Oficial que, em face do item 171, do Capítulo XX, das NSCGJ, o título não comporta registro, por se tratar de imóvel objeto de parcelamento irregular de solo, com venda de fração ideal a pessoas diferentes, sem relação entre si, exigindo-se prévia regularização do parcelamento e do condomínio.
Diz o Item 171 do Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral da Justiça:
171 – É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.
Contudo, no caso concreto os vendedores herdaram e receberam em doação a exata fração de 30/384 do imóvel (fls. 17/27). Não há se falar, pois, em desmembramento, mas de venda assim como a receberam.
Ademais, o óbice legal não está na alienação de imóvel rural com área inferior à do módulo, mas no desmembramento ou na divisão do imóvel rural, em área inferior à do módulo, e desde que daí decorra violação ao Estatuto da Terra.
É o quanto se dessume da orientação reiteradamente adotada por este Conselho Superior da Magistratura:
“Escritura de venda e compra – fração ideal – área menor que o módulo rural – possibilidade em caso que não configura desmembramento – recurso provido com observação.” (Recurso Administrativo 85.474/2014, São Bento do Sapucaí, Des. Elliot Akel, DJ 7/8/14)
“Registro de Imóveis. Dúvida. Registro de escritura de compra e venda de partes ideais. Área inferior ao módulo rural da região. Possibilidade de registro, uma vez que não há desmembramento ou divisão do imóvel, nem indícios de fraude à lei do parcelamento do solo. Recurso provido.
A lei 4.504/65 estabelece que 'o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural'.
Esse dispositivo criou a figura do módulo rural, o qual significa a quantidade mínima de terra admitida para formação de um imóvel rural, a fim de se evitar a formação de minifúndios.
O artigo 8º da Lei 5868/72 dispõe que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo rural determinado para a região.
Não ocorrendo divisão ou desmembramento do imóvel rural em novas unidades, não há violação ao módulo de parcelamento rural, conforme tem entendido o Conselho Superior da Magistratura:
'Inexiste infringência ao módulo rural na venda de parte ideal porque não há divisão nem desmembramento do imóvel rural' (apelação cível nº 270.256, São José do Rio Preto).
'Nada impede que a fração ideal de cada co-proprietário do imóvel rural seja inferior a do módulo rural. Mas aos condôminos não será dado proceder à divisão ou desmembramento em áreas de tamanho inferior à da fração mínima de parcelamento' (apelação cível 268.272, Pederneiras).
'Nada embaraça, destarte, se proceda ao registro de instrumentos de negócios jurídicos que formem ou mantenham o estado de comunhão sobre imóvel rural' (apelação cível 267.465, Santa Cruz do Rio Pardo).” (Apelação 156-6/3, Paraibuna, j. 29/6/04, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale).
No caso em análise, a venda disse respeito a parte ideal do imóvel originário, sem descrição de limites físicos da área alienada. Não haverá, portanto, desmembramento ou divisão vedados por lei; não se inferindo, também, qualquer tentativa de afronta ao Estatuto da Terra.
Observa-se, ademais, registro de compra e venda de fração de 30/448, que ingressou na mesma matrícula (fls. 23).
Não que a ocorrência de inscrição anterior gere direito adquirido a novas inscrições, caso verificado algum óbice registral. O que ocorre, como dito, é que a hipótese levantada pelo Sr. Oficial não se aplica ao caso sob exame.
Por essas razões, a hipótese é de provimento do recurso, para afastar o óbice levantado na nota devolutiva ora impugnada.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator.