PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1003066-02.2019.8.26.0132
Registro: 2020.0000107503
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1003066-02.2019.8.26.0132, da Comarca de Catanduva, em que é apelante GABRIEL AUGUSTO GERLACK, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CATANDUVA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, mantendo as exigências apresentadas pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Catanduva, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 13 de fevereiro de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1003066-02.2019.8.26.0132
Apelante: Gabriel Augusto Gerlack
Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Catanduva
VOTO Nº 31.105
Registro de Imóveis – Dúvida Registral – Escritura pública de compra e venda – Negativa de registro em face de hipotecas cedulares – Decreto-lei nº 167/67 – Disponibilidade condicionada ao cancelamento das hipotecas ou anuência por escrito do credor – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Alienação anterior que contou com a anuência dos credores que não beneficia novas alienações – Necessidade de autorização atual ou cancelamento das hipotecas – Exigências mantidas – Dúvida procedente – Recurso não provido.
1. Trata-se recurso de apelação interposto por Gabriel Augusto Gerlack, visando a reforma da sentença de fls. 131/133, que julgou procedente dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Catanduva, mantendo a recusa de ingresso de escritura de compra e venda dos imóveis objeto das matrículas nºs 45.162, 45.163, 45.164 e 45.165, figurando como comprador Sidemar Antônio Gerlack e como vendedora Diase Incorporadora e Administradora Ltda, ante a existência de hipotecas cedulares não canceladas, exigindo seu cancelamento ou a anuência dos credores hipotecários.
A Nota de Exigência indicou a impossibilidade de registro, pois “sobre os imóveis das matrículas nºs 45.162, 45.163, 45.164 e 45.165, pesam hipotecas cedulares registradas sob nºs 9, na matrícula 3.836 (mencionada na Av. 1, na matrícula 45.162) em favor do Banco do Brasil S/A; 14, na matrícula 11.323 (mencionada na Av. 1, na matrícula 45.163) em favor do Banco do Brasil S/A; 24, na matrícula 2.514 (mencionada na Av. 1, nas matrículas 45.164 e 45.165) em favor da União; e 25, na matrícula 2.514 (mencionada na Av. 1, nas matrículas 45.164 e 45.165) em favor do Banco do Brasil S.A”. Exigiu, para o registro do título, a apresentação do cancelamento das hipotecas ou a anuência dos credores, na forma do art. 59, do Decreto nº 167/1967 (fls. 6/7).
O recurso sustenta, em resumo, que houve alienação dos imóveis para Diase Incorporadora e Administradora Ltda. após o registro das hipotecas, sem que houvesse anuência dos credores hipotecários. Que por conta de tal alienação sem anuência, não se poderiam obstar novas alienações por sua falta. Argumenta, ainda, pela ausência de prejuízo, ante a manutenção da eficácia das hipotecas registradas, ainda que transmitida a propriedade (fls. 137/141).
A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 159/162).
É o relatório.
2. Conheço do recurso, eis que presentes seus requisitos de admissibilidade.
A pretensão do apelante é o registro da escritura de compra e venda dos imóveis objeto das matrículas nºs 45.162 (100%) (2º CRI de Catanduva), 45.163 (100%) (2º CRI de Catanduva), 45.164 (100%) (2º CRI de Catanduva), 45.165 (100%) (2º CRI de Catanduva), 17.042 (47,0130%) (Oficial do Registro de Imóveis de Capão Bonito), sendo o ato recusado pelo Oficial por conta da existência de hipotecas cedulares não canceladas, ausente a anuência expressa dos credores.
E, de fato, não há como se qualificar positivamente o título.
O art. 59, do Decreto-lei nº 167/67, estabelece que os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos por cédula de crédito rural não podem ser vendidos sem prévia anuência do credor, por escrito.
E, por disposição contida no art. 1.420, do Código Civil, as pessoas que não podem alienar também não podem empenhar, hipotecar ou dar em anticrese, assim como não podem ser dados em penhor, anticrese e hipoteca os bens que não podem ser alienados.
Ao assim dispor, criou o legislador garantia exclusiva em favor dos órgãos financiadores da economia rural, por meio de norma cogente, contida em lei especial que não foi revogada pelo Código Civil de 2002. Esta espécie de indisponibilidade relativa, também instituída por outras leis em favor dos detentores de hipotecas vinculadas à cédula de crédito à exportação (art. 3º, da Lei nº 6.313/75), cédula de crédito comercial (art. 5º, da Lei nº 6.840/80) e cédula de crédito industrial (art. 51, do Decreto-lei nº 413/69), não conflita com as normas gerais estatuídas para a hipoteca no Código Civil, assim como não conflitava com as normas da mesma natureza contidas no Código Civil de 1916.
Daí porque, sem expressa anuência do credor hipotecário ou cancelamento das hipotecas, os imóveis não podem mesmo ser alienados, o que torna correto o óbice apresentado pelo registrador.
Neste sentido, recusando o ingresso de título de alienação do bem hipotecado em cédula de crédito sem a anuência do credor, reiteradamente decidiu este C. Conselho Superior da Magistratura:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Registro de escritura pública de compra e venda – Negativa de registro em face da hipoteca cedular e respectivos aditivos, assim como da indisponibilidade dos imóveis decorrente de penhora em favor da Fazenda Nacional – Impossibilidade de alienação voluntária – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido. (CSM Ap. 1010076-09.2018.8.26.0302 rel. Des. Pinheiro Franco j. 01.11.2019)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de compra e venda – Hipoteca cedular registrada – Ausência de anuência do credor hipotecário – Penhora em favor da Fazenda Nacional – Indisponibilidade que obsta as alienações voluntárias – Recurso não provido. (CSM Ap. 0054473-65.2012.8.26.0114 rel. Des. Renato Nalini j. 10.12.2013)
O argumento do recorrente, no sentido de que a alienação anterior sem a anuência do credor hipotecário, traduziria na possibilidade de novas alienações sem nova manifestação deste, não se sustenta. É que eventual erro em registro anterior por falta de tal anuência não retira a eficácia futura da hipoteca cedular que, até seu cancelamento, continuará a tornar o bem inalienável ao devedor, salvo a anuência escrita do credor.
E, no caso concreto, houve expressa anuência dos credores hipotecários quando da alienação do imóvel para Diase Incorporadora e Administradora Ltda. Em todas as matrículas observase, na averbação descritiva dos ônus incidentes sobre os imóveis das matrículas nºs 45.162, 45.163, 45.164 e 45.165, a informação da autorização dos credores hipotecários Banco do Brasil e União à alienação do bem para a Diase, o que desvalida o argumento.
Tal anuência, dada pelos credores cedulares em alienação específica do bem para Diase Incorporadora e Administradora Ltda., não se estende a futuros adquirentes, havendo de se obter, por conta da nova alienação, o cancelamento das hipotecas vigentes ou nova anuência dos credores.
E não há que se falar em eventual desconhecimento dos ônus incidentes sobre os imóveis por parte do atual adquirente, pois além de constarem do registro imobiliário, ensejando publicidade irrefutável, foram expressamente descritas na escritura de compra e venda realizada entre a Diase Incorporadora e Sidemar Antônio Gerlack (fls. 70/71). Na escritura, observa a descrição das hipotecas como ônus incidentes sobre os imóveis negociados, permanecendo eficazes as constantes do R. 9, na matrícula nº 3.836 (mencionada na Av. 1, na matrícula nº 45.162), no R. 14, da matrícula nº 11.323 (mencionada na Av. 1, na matrícula nº 45.163), do R. 24, na matrícula nº 2.514 (mencionada na Av. 1, nas matrículas nºs 45.164 e 45.165) e do R. 25, na matrícula nº 2.514 (mencionada na Av. 1, nas matrículas nºs 45.164 e 45.165), em favor do Banco do Brasil S.A. e da União.
Assim, sem que haja o cancelamento de tais hipotecas ou a apresentação de anuência dos credores cedulares, mantém-se o óbice ao registro da transmissão das propriedades, ficando mantidas as exigências apresentadas pelo Oficial suscitante.
3. Por tais fundamentos, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo as exigências apresentadas pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Catanduva.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator.