PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1051635-67.2018.8.26.0100
Registro: 2019.0000718897
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1051635-67.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARIA LUIZA SILVA, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, conheceram do recurso e negaram provimento ao apelo, vencidos os Desembargadores Artur Marques, que declarará voto, e Campos Mello, que votaram pela improcedência da dúvida, para que se proceda ao registro stricto sensu da compra e venda.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 27 de agosto de 2019.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1051635-67.2018.8.26.0100
Apelante: Maria Luiza Silva
Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 37.750
Registro de Imóveis – Escritura pública de compra e venda e cessão de direitos – Cessões sucessivas – Comunhão universal de bens – Situação de universalidade, com necessidade de que seja inventariada a totalidade do patrimônio comum – Recurso desprovido.
Trata-se de apelação interposta por MARIA LUIZA SILVA contra r. sentença de fl. 69/72, após negativa de registro de escritura pública de compra e venda e cessão, perante o 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 162.589 da mencionada serventia.
Sustenta a recorrente que as exigências são descabidas, uma vez que, no título apresentado, Mauro José Lintz Meyer cedeu seus direitos sobre o bem à recorrente, e que após, no mesmo título, adquiriu o imóvel do proprietário Paulo Roberto de Freitas Araújo.
Afirma ser desnecessária a anuência dos integrantes da cadeia de cessões do compromisso, e que, além disso, a falecida esposa do anuente cedente, Marília Medéa Meyer, não possuía bens a inventariar, sendo inviável qualquer exigência de partilha.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 100/101).
É o relatório.
Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.
No mérito, ele não comporta provimento.
Nada obstante a possibilidade de registro pelo último dos compromissários compradores na hipótese de sucessivas cessões de direitos sobre o mesmo bem imóvel, com desnecessária anuência de cada um dos integrantes da cadeia, no caso em exame, as referidas cessões não foram registradas na matrícula nº 162.589 (fl. 09).
Como se verifica do fólio real, em 02 de julho de 1969, os titulares dominiais compromissaram a venda do imóvel a Mauro José Lintz Meyer, na época solteiro, averbada sob o nº 01 na referida matrícula.
Somente o compromisso de compra e venda em que figuram Paulo Roberto de Freitas Araújo (compromissário vendedor) e Mauro José Lintz Meyer (compromissário comprador) se encontra inscrito, como acima referido.
Noutra linha, verifica-se que na escritura de fl. 10/15, Mauro José Lintz Meyer, anuente cedente, declarou-se como viúvo (fl. 11), enquanto, na matrícula de fl. 09, seu estado civil é de solteiro.
O compromissário Mauro José se casou pelo regime de comunhão universal de bens com Marília Medéa (fl. 21), em 8/05/1987, e, consequentemente, os direitos do compromisso de venda e compra com ela se comunicaram.
Falecida em 09 de novembro de 2003 (fl. 21), os direitos de compromissária restaram pendentes de inventariança.
Afirma a recorrente que Marília Medéa Meyer, ao falecer, não deixou herdeiros, tampouco bens a inventariar, de modo que todas as exigências de registro foram cumpridas, à exceção da partilha inexistente, mesmo porque não há condição de realizá-la.
Entretanto, incidem neste caso os art. 195 e 237 da Lei n° 6.015/73, que dispõem:
Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
Igual conclusão decorre da lição de AFRÂNIO DE CARVALHO:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular.
Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público. (Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed.Forense, 1998, pág. 253).”
Com a comunhão universal, os bens do casal integram um só acervo, indivisível, até que ultimada a partilha, razão pela qual inviável o ingresso do título nessa situação.
Nesse sentido, o pacífico entendimento desse Eg. Conselho Superior da Magistratura:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Ação de extinção de condomínio. Qualificação registral. Situação de universalidade dos bens, com necessidade de que seja inventariada a totalidade do patrimônio comum. Cônjuge que é proprietário de 1/5 do imóvel casado em regime de comunhão universal de bens. Falecimento da esposa. Necessidade de realização de seu inventário e partilha. Existência de filhos comuns. Recurso desprovido. (Apelação Cível n° º 1004863-65.2018.8.26.0223, Des. PINHEIRO FRANCO).
REGISTRO DE FORMAL DE PARTILHA – Falecida casada com o viúvo pelo regime da comunhão universal de bens – Necessidade de se inventariar a totalidade do bem havido em comunhão no casamento – Universalidade de direito que se extrema somente com a partilha – Recurso não provido. (Apelação Cível nº 1004346-37.2016.8.26.0318, Des. PINHEIRO FRANCO).
REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de adjudicação expedida nos autos de Ação de Execução – Título não imune à qualificação registra – Devedor que consta como casado em regime da comunhão universal na matrícula, mas que se divorciou – Necessidade do prévio registro da partilha para que se conheça o destino da meação da ex-cônjuge – Continuidade não observada – Dúvida Procedente – Recurso não provido. (Apelação n° 0003968-52.2014.8.26.0453, Des. PEREIRA CALÇAS).
Ademais, não há dúvidas de que os direitos do compromisso adquiridos pela falecida, observado o regime de bens, pertence em sua totalidade a ambos os cônjuges.
Ao inventário será levado o todo, somente sendo apurada a parte pertencente a cada um deles com a extinção da comunhão.
Por estas razões, pelo meu voto, conheço do recurso e nego provimento ao apelo.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1051635-67.2018.8.26.0100
Apelantes: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e MARIA LUIZA DA SILVA
Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis da comarca de São Paulo
VOTO Nº 45.715
1. O Ministério Público do Estado de São Paulo e Maria Luiza da Silva interpuseram apelações (fls. 78-82 e 85-90) contra a sentença que, julgando procedente dúvida inversa, obstou ao registro de compra e venda e cessão celebradas por escritura pública.
Os apelantes alegam, em apertada síntese, que o registro poderia ser feito, independentemente da observância do princípio da continuidade na cessão, porque, de qualquer maneira, a cessionária (e ora apelante) também figurou no negócio jurídico como compradora.
É Relatório.
2. Razão assiste os apelantes.
Conquanto fosse respeitável o entendimento do eminente Desembargador Relator que votava pela improcedência dos apelos, deve-se reconhecer que a escritura pública em questão (fls. 10-17) contém dois negócios jurídicos:
a) uma compra e venda celebrada entre os donos Paulo Roberto e sua mulher, de um lado, e a apelante Maria Luiza, de outro (fls. 09, 20 e 16, e letras a e b do item III da escritura pública, a fls. 10-11); e
b) uma cessão de compromisso de compra e venda celebrada entre o promitente comprador Mauro José, de um lado, e a mesma apelante Maria Luiza, de outro (fls. 09 – Av. 01 e fls. 21, e letra c do item III da escritura pública, a fls. 11).
Como bem fez notar o nobre Corregedor, essa cessão não atende o princípio da continuidade e, portanto, não produz efeito registral. É que o promitente comprador Mauro consta, no registro (fls. 09 Av. 01), como solteiro, mas, no título, como viúvo (fls. 11) – e mais: o seu casamento (cessado por morte do cônjuge em 2003 – fls. 21 e 23) foi celebrado no regime da comunhão universal (fls. 54). Portanto, não há dúvida de que os direitos decorrentes do compromisso de compra e venda se haviam comunicado durante o casamento, nem de que, agora, a sua disponibilidade só poderia ser aferida se houvesse prova da relativa partilha causa mortis.
Como essa prova não veio, o princípio da continuidade não se pode dizer respeitado e, logo, a cessão não pode ingressar no registro. Por outros termos: esse título material (repita-se: a cessão) não é suscetível de averbação, nas condições em que foi apresentado.
Contudo, o fato de a cessão não ser passível de averbação não implica que o registro em sentido estrito (= o registro da compra e venda) possa ser negado. Afinal, a jurisprudência mais recente deste Conselho tem reconhecido que o compromisso de compra e venda, inscrito na forma dos arts. 1.417-1.418 do Código Civil, gera um direito real que não subtrai ao dono (no caso, ao compromissário vendedor) o poder de dispor.
Nesse sentido:
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária Desnecessidade da anuência dos cedentes – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido. (Conselho Superior da Magistratura, Apel. Cív. N. 1040210-48.2015.8.26.0100, Rel. Des. Pereira Calças, j. 8.4.2016)
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro da escritura de compra e venda – Irrelevância da existência de promessa de compra e venda e cessões de direitos – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Inteligência do art. 1.418 do Código Civil – Quebra do princípio da continuidade inexistente – Recurso provido, para determinar o registro da escritura de compra e venda. (CSM, Apel. Cív. n. 1057235- 74.2015.8.26.0100, Rel. Des. Pereira Calças, j. 15.3.2016)
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular – Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido. (CSM, Apel. Cível n. 0025566- 92.2011.8.26.0477, Rel. Des. Renato Nalini, j. 10.12.2013)
Se assim é, a existência ou não de averbação do direito do promitente comprador – e, por maior força de razão, a existência ou não de subsequente regularidade registral na cessão desse mesmo direito –, não impede o registro puro e simples da compra e venda, como, aliás, está rogado pela parte interessada (fls. 04 e 47, verbis “registro”).
Quanto ao direito do promitente comprador, ainda averbado na matrícula (fls. 09), a interessada deverá buscar o seu cancelamento em ocasião oportuna, quando dispuser de título suficiente a tanto, ou de decisão judicial nesse sentido. Sem criar nenhuma insegurança, essa solução facilita o tráfego jurídico, dá eficácia registral ao negócio jurídico de compra e venda, e ressalva à interessada melhor tutela de seus direitos, quando dispuser de meios para tanto.
3. Ante o exposto, voto pela improcedência da dúvida, para se proceda ao registro stricto sensu da compra e venda, como rogado.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Desembargador Vice-Presidente.