PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1008386-19.2021.8.26.0114
Registro: 2022.0000360305
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1008386-19.2021.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante MARIA AMÉLIA PARADA PAZINATTO, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U. Negaram provimento, v. u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 5 de maio de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1008386-19.2021.8.26.0114
APELANTE: Maria Amélia Parada Pazinatto
APELADO: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas
VOTO Nº 38.680
Registro de imóveis – Escritura pública de doação – Transmissão de vaga de garagem – Óbice fundado no §1º do art. 1.331 do Código Civil – Dúvida julgada procedente – Condomínio residencial e comercial – Inexistência de edifício-garagem ou de uso misto – Transmissão para pessoa que não é proprietária de unidade autônoma – Ausência de autorização na Convenção do Condomínio – Recurso não provido.
Cuida-se de apelação interposta por MARIA AMÉLIA PARADA PAZINATTO contra a r. Sentença (fls. 97/100) que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Segundo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, mantendo-se o óbice registrário.
A Nota de Exigência de fls. 38 indicou como motivo de recusa do ingresso do título:
“Trata-se de escritura pública, lavrada aos 04 de dezembro de 2020, pelo 6º Tabelião de Notas de Campinas/SP, no livro 457, folha 135, que foi qualificada negativamente e deverá atender a exigência a seguir exposta:
Em consonância com a disposição do parágrafo 1º do artigo 1.331, do Código Civil Brasileiro, não poderá ser objeto de doação o box de garagem da matrícula n.º 110.066, pois o donatário não é proprietário de nenhum apartamento do empreendimento denominado Condomínio Residencial e Comercial “Dr. Renato Antunes”, sendo assim não permitido a alienação para pessoa estranha ao condomínio, bem como não haver a autorização expressa da convenção do condomínio para tanto”.
Sustenta a recorrente, em suma, que a escritura pública de doação não se confunde com a alienação, a permitir o registro.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 145/149).
É o relatório.
Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.
Cuida-se de registro de escritura pública de doação por meio da qual a doadora, ora apelante, transmite a Paulo Emílio Pazinatto Agurto o apartamento n.º 47, do 4º andar, do Bloco II, do Condomínio Edifício Residencial e Comercial Leonardo Paschoal e o box de garagem nº 19 do pavimento de garagem superior do Condomínio Edifício Residencial e Comercial Dr. Renato Antunes.
Deveu-se a recusa de ingresso do título ao fólio registral, nos termos da nota de devolução supra reproduzida, em face do que dispõe o artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, pois o donatário do box de garagem nº 19 não se qualifica como proprietário de qualquer unidade do dito Condomínio.
Como se verifica no v. acórdão prolatado por este Col. Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível nº 1090191-75.2017.8.0100, da comarca de São Paulo, j. 24/7/2018, de que foi relator o Excelentíssimo Desembargador Pinheiro Franco, o condomínio edilício é composto por partes de propriedade comum e de partes de propriedade privativa dos condôminos.
As partes de propriedade privativa, que são as unidades autônomas, podem consistir em apartamentos residenciais, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, casas ou abrigos de veículos (artigos 1.331, do Código Civil, e 8º, alínea "a", da Lei nº 4.591/64), conforme a definição de sua natureza contida na instituição e especificação do condomínio.
Nos edifícios-garagem a que se refere o artigo 1º, § 3º, da Lei nº 4.591/64, as unidades autônomas são vagas de garagem a que se vinculam frações ideais do terreno e das coisas de uso comum, ou seja, sua propriedade não é ligada à de unidade autônoma de outra natureza, e diante da espécie do condomínio não existe restrição para que sejam livremente alienadas pelo proprietário.
Nos demais edifícios, ou seja, naqueles em que as unidades autônomas são apartamentos, lojas, sobrelojas, escritórios e casas, a propriedade das garagens se vincula à da outra unidade autônoma a que corresponder, ou que tiver igual proprietário, como previsto no § 1º do artigo 2º, da Lei nº 4.591/64.
Desse modo, não é o fato de se revestir da forma de unidade autônoma, com matrícula exclusiva, que torna a garagem livremente alienável.
Ao contrário, para ser alienada de forma livre a garagem deve integrar edifício-garagem ou de uso misto.
Nos condomínios que não forem edifícios-garagem, ou de uso misto, a alienação de vaga de garagem para terceiros, não condôminos, depende de expressa autorização na Convenção, como previsto na parte final do § 1º do artigo 1.331, do Código Civil, in verbis:
"Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio".
In casu, o instrumento de instituição e convenção do Condomínio Dr. Renato Antunes diz que tem natureza residencial e comercial, não configurando, pois, edifício-garagem ou de uso misto.
No mais, não se infere de dito instrumento autorização expressa para alienação dos abrigos para veículos a pessoas que não são proprietárias de unidades, como preconiza o § 1º do artigo 1331, do Código Civil (fls. 174/182).
Como se sabe, a Convenção do Condomínio obriga a todos os condôminos a partir de sua subscrição, ou seja, aprovação em Assembleia, e também a terceiros, a partir de seu registro no Oficial de Registro de Imóveis (artigo 1.333, § único, do Código Civil).
Relevante pontuar, também, que as convenções de condomínio anteriores ao Código Civil de 2002 continuam vigentes no que não conflitarem com normas de natureza cogente.
É, neste sentido, a lição de J. Nascimento Franco:
"As convenções já existentes quando o Código Civil atual entrou em vigor são atos jurídicos perfeitos e, por isso, não precisam ser adaptadas ao novo sistema legal, mas devem ser aplicadas naquilo que não contrariem as normas de ordem pública inseridas no Código, pelo que se infere do parágrafo único do art. 2.035. Esse parágrafo utiliza o vocábulo 'convenção' em sentido amplo, motivo pelo qual abrange a convenção de condomínio" ("Condomínio", 5º ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005, págs. 19/20).
Não se sustenta, ademais, a tese aventada pela apelante. A limitação também se aplica à doação, que acarreta a transferência da propriedade imobiliária por meio do registro, ex vi do artigo 1.227, do Código Civil.
Interpretação diversa implicaria em manifesta violação ao sentido da norma garantia da segurança dos condomínios edilícios.
Finalmente, a despeito da escritura pública de doação ter também por objeto o apartamento n.º 47, do 4º andar, do Bloco II, do Condomínio Edifício Residencial e Comercial Leonardo Paschoal e aduzir a recorrente que se trata de empreendimento único com o Condomínio Edifício Residencial e Comercial Dr. Renato Antunes, no qual se localiza a vaga de garagem telada, certo é que são condomínios distintos e com convenções próprias, consoante se infere de fls. 162/173 e 174/182, não existindo qualquer ressalva nos termos do §1º do artigo 1331, do Código Civil.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator