PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1099293-82.2021.8.26.0100
Registro: 2022.0000617144
ACÓRDÃO –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1099293-82.2021.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ANDREA MARCONDES DE SOUZA GARNIER, é apelado DÉCIMO SEGUNDO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 29 de julho de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1099293-82.2021.8.26.0100
APELANTE: Andrea Marcondes de Souza Garnier
APELADO: Décimo Segundo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo
VOTO Nº 38.746
Registro de imóveis – Contrato particular de compra e venda – Termos do contrato que deixam clara a existência de compra e venda – Consenso sobre a coisa, o preço e o consentimento – Valor atribuído ao bem negociado superior a 30 salários mínimos – Escritura pública obrigatória, nos termos do artigo 108 do código civil – Exigência mantida – Apelação a que se nega provimento.
Trata-se de apelação interposta por Andrea Marcondes de Sousa Garnier contra a r. Sentença, proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 12º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca de São Paulo, mantendo a recusa do registro do contrato particular de compra e venda, cessão etransferência de direitos quitado e obrigações outras avenças referente ao imóvel matriculado sob nº 54.020, da referida serventia extrajudicial (fls. 32/34).
Aduz a apelante, em síntese, que o documento apresentado deve ser registrado ou averbado na respectiva matrícula imobiliária, nos termos dos artigos 167, II, 3 e 223, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Registrado ou averbado o instrumento particular, adotará as medidas judiciais para a obtenção do título dominial. Por isso, o óbice deve ser afastado e autorizado o ingresso do título na tábua registral (fls. 39/40).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 65/66).
É o relatório.
Pretende a recorrente o registro do contrato particular de compra e venda cessão e transferência de direitos quitado e obrigações outras avenças referente ao imóvel matriculado sob nº 54.020, do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo.
O Oficial encontrou óbice ao registro nos seguintes termos (fls. 08/09):
“Verificando o Instrumento Particular datado de 14/01/2018, constatasse que a compra e venda deverá ser formalizada por Escritura Pública lavrada no Tabelião de Notas, nos termos do artigo 108 do Código Civil”.
De acordo com o ajuste celebrado, denominado contrato particular de compra e venda cessão e transferência de direitos quitado e obrigações outras avenças, Laudeci José Custodia vendeu a Andrea Marcondes de Souza Garnier um prédio à Rua João Antonio Andrade, 564, casa B, parte do lote 16, da quadra nº 57, do Parque Boturussú, Distrito de Ermelino Matarazzo, e seu respectivo terreno medindo 5,00ms. De frente, por 41,20ms. da frente aos fundos de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma medida da frente, confrontando do lado esquerdo de quem olha para o imóvel com parte do lote 16, e com a casa nº 570, do lado direito da mesma posição com o lote 17, e nos fundos com parte dos lotes 39, todos da mesma quadra nº 57, encerrando à área de 206,3125 metros quadrados – fls. 20/25), pelo valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), cujo preço foi pago à vista (fls. 16/17).
Bem caracterizados os elementos necessários à configuração do contrato de compra e venda: coisa, preço e consentimento (artigo 482 do Código Civil).
Não se observa, como objeto do negócio jurídico, a promessa do proprietário de, mediante pagamento do preço, celebrar contrato de compra e venda futura. E tal obrigação de contratar futuramente é essencial para se configurar a promessa ou contrato preliminar.
E devido ao valor atribuído ao bem negociado, superior a 30 (trinta) salários mínimos, imprescindível a escritura pública.
A escritura pública é essencial para a validade do negócio de transmissão de direito real sobre imóvel com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos, como previsto no artigo 108 do Código Civil:
“Art. 108 – Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Em decorrência, o contrato particular de compra e venda não é passível de registro.
Nesse sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada parcialmente procedente – Instrumento particular de compra e venda – Pretensão de ingresso no fólio real como compromisso de compra e venda – Termos do contrato que deixam clara a existência de contrato de compra e venda – Consenso válido sobre a coisa, o preço e as condições do negócio – Promessa de futura expedição de quitação definitiva após o pagamento do preço que não desnatura a compra e venda simples, não sendo o pagamento do preço elemento essencial do contrato – Ausência de obrigação das partes firmarem negócio futuro, característica essencial da promessa de contratar Imóvel negociado de valor superior a trinta salários mínimos – Escritura pública obrigatória, nos termos do art. 108 do Código Civil – Exigência mantida – Recurso não provido” (CSM, Apelação Cível nº 1037437-12.2016.8.26.0224, Comarca de Guarulhos, Rel. DES. RICARDO ANAFE, j. 13.02.2020);
“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de registro de instrumento particular de compra e venda de imóvel – Alienação de 1/14 do bem – Dispensa de escritura pública quando o imóvel tem valor até 30 salários mínimos – Irrelevância que o negócio jurídico verse apenas sobre fração ideal de valor menor – Inteligência do art. 108 do Código Civil – Recurso não provido” (CSM, Apelação Cível nº 0007514-42.2010.8.26.0070, da Comarca de Batatais, Rel. DES. MAURÍCIO VIDIGAL, j. 28.07.2011);
“REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente Instrumento particular de venda e compra de imóvel com valor acima de 30 salários mínimos. Ofensa ao artigo 108 do Código Civil. Obrigatoriedade de escritura pública. Irrelevância de o negócio ter valor inferior ao limite da lei, por corresponder a parte ideal do bem. Fracionamento do negócio que, se considerado, conduziria à fraude e ao esvaziamento do comando legal. Recurso não provido” (CSM, Apelação Cível nº 1.088-6/0, da Comarca de Paraguaçu Paulista, Rel. DES. RUY CAMILO, j. 02.06.2009).
Nesse cenário, justifica-se a confirmação do juízo negativo de qualificação.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator