PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1084704-51.2022.8.26.0100
Registro: 2023.0000575236
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1084704-51.2022.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CARLOS EDUARDO MANSSUR, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 29 de junho de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1084704-51.2022.8.26.0100
APELANTE: Carlos Eduardo Manssur
APELADO: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
VOTO Nº 39.026
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Compromisso de compra e venda anteriormente registrado que impede o registro do compromisso de compra e venda ora postulado – Ofensa ao princípio da continuidade – Indisponibilidade averbada – Impossibilidade de Registro de Alienação Voluntária – Tempus regit actum – Cancelamentos do registro e da averbação impugnados que dependem de ordem expressa a ser proferida na esfera jurisdicional – Procedimento de dúvida, de natureza administrativa, que não se presta ao cancelamento de inscrições impedientes do acesso do título da recorrente ao fólio real – Apelação não provida.
Trata-se de apelação interposta por CARLOS EDUARDO MANSSUR contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, que manteve a recusa do registro de instrumento particular de promessa de compra e venda e outras avenças, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 113.864 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 78/85).
Alega o apelante, em síntese, que por força da extensão dos efeitos da sentença proferida nos autos do Processo nº 1054421-84.2018.8.26.0100 e do v. acórdão proferido nos autos do Processo nº 1070001-62.2015.8.26.0100, seria possível o cancelamento do registro do compromisso de compra e venda existente na matrícula do imóvel, assim como da ordem de indisponibilidade nela averbada. Entende que não há necessidade de ordem expressa nesse sentido, de maneira que os óbices apresentados ao registro pretendido não merecem subsistir (fls. 91/100).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 119/123).
É o relatório.
Desde logo, importa anotar, a despeito do quanto consignado na r. sentença recorrida, que não se trata de dúvida julgada parcialmente procedente, mas sim, de dúvida julgada procedente, eis que mantida a recusa de registro do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel e Outras Avenças referente ao apartamento nº 124, 12º pavimento do Edifício Estilo Vila Mariana, com direito de uso de uma vaga de garagem indeterminada, objeto da matrícula nº 113.864 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP.
Apresentado o título a registro, o Oficial de Registro de Imóveis emitiu nota devolutiva com o seguinte teor (fls. 09/10):
“1. (…) conforme R.83/82.934, em 21.12.2011, mencionada no item “f” da AV.01/113.864, a ESTILO VILA MARIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. PROMETEU VENDER o apartamento n. 124 do Edifício Estilo Vila Mariana, a ANA PAULA ZUCON DE OLIVEIRA, solteira, maior, e MARCELO AUGUSTO SIMÃO, solteiro, maior;
1.1 Assim, em cará ter preliminar, deverá o interessado promover ao cancelamento do compromisso de venda e compra acima mencionado;
(…)
2. Apresentar Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional em nome da promitente vendedora;
(…)
5. Anotamos, que conforme AV.08/113.864, foi decretada por decisão proferida pelo Juízo da 12ª Vara da Fazenda Pública desta Capital, nos autos da Ação n. 10539216220188260053, a indisponibilidade dos bens de ESTILO VILA MARIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.;
5.1. Assim, em cará ter preliminar, deverá o interessado promover ao respectivo cancelamento da indisponibilidade de bens acima mencionada;
(…).”
A MM.ª Juíza Corregedora Permanente, acertadamente, afastou a exigência trazida no item “2” da nota devolutiva, remanescendo a controvérsia, pois, em relação ao primeiro e ao último óbices apresentados pelo Oficial.
Conforme R.83 da matrícula nº 82.934, transportado para a AV.1, item “f”, da matrícula nº 113.864 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP (fls. 57/62), o imóvel em questão foi anteriormente compromissado à venda a Ana Paula Zucon de Oliveira e Marcelo Augusto Simão, tendo sido, ademais, decretada a indisponibilidade dos bens de sua titular de domínio, Estilo Vila Mariana Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. (AV.8).
Cotejados os atos inscritos junto ao fólio real, apesar da irresignação do apelante, é preciso reconhecer a presença dos óbices atacados, pois enquanto não cancelado o registro do compromisso de compra e venda celebrado entre a titular de domínio e terceiros, este produz todos os efeitos e impede o registro de novo compromisso de compra e venda.
Trata-se de obedecer ao princípio da continuidade registrária, previsto no art. 195 da Lei de Registros Públicos:
“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.
De seu turno, dispõe o art. 237 do mesmo diploma legal:
“Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
A propósito, ensina Afrânio de Carvalho: “O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).
No mais, a averbação de ordem de indisponibilidade de bens em nome da titular de domínio também obsta o pretendido registro, na pacífica compreensão deste Colendo Conselho Superior da Magistratura. Há vários precedentes sobre a questão aqui debatida, certo que o compromisso de compra e venda, tendo por objeto o imóvel versado nos autos, configura negócio voluntário defeso em face de sua indisponibilidade.
Cuida-se, em outras palavras, de disposição voluntária do bem pertencente àquele atingido pela ordem de indisponibilidade, o que não se admite. A respeito do tema, já ficou decidido que:
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – CARTA DE SENTENÇA EXTRAÍDA DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – INDISPONIBILIDADE JUDICIALMENTE DECRETADA SOBRE O PATRIMÔNIO DA VENDEDORA – ÓBICE EXISTENTE AO TEMPO DA PRENOTAÇÃO – IRRELEVÂNCIA, NESTE CASO, DA DATA DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO INAPLICABILIDADE, NO CASO, DAS REGRAS QUE PERMITEM A INSCRIÇÃO DE ATOS COATIVOS COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUE CONFIGURA ALIENAÇÃO VOLUNTÁRIA ÓBICE MANTIDO APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJSP; Apelação Cível 1008790-78.2022.8.26.0100; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 12/12/2022; Data de Registro: 14/12/2022).
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Registro de escritura pública de alienação fiduciária – Declaração de ineficácia e penhora em favor do INSS – Indisponibilidade, nos termos do art. 53, §1º, da Lei n.º 8.212/91 – Negativa de registro da escritura, em face da indisponibilidade – Impossibilidade de alienação voluntária – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1003418-87.2015.8.26.0038; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Araras – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/04/2016; Data de Registro: 05/05/2016).
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – ESCRITURA PÚBLICA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA COM PACTO ADJETO DE CONSTITUIÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E OUTRAS AVENÇAS – IMÓVEL INDISPONÍVEL – PENHORA, EM EXECUÇÃO FISCAL, A FAVOR DA FAZENDA NACIONAL E DA UNIÃO – RECUSA DO REGISTRO COM BASE NO ARTIGO 53, §1°, LEI 8.212/91 – ALIENAÇÃO VOLUNTÁRIA – IRRELEVÂNCIA DA AQUISIÇÃO ANTERIOR POR ALIENAÇÃO FORÇADA – REGISTRO INVIÁVEL – DÚVIDA PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. (TJSP; Apelação Cível 3003761-77.2013.8.26.0019; Relator (a): Elliot Akel; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Americana – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/06/2014; Data de Registro: 16/06/2014).
Não se pode olvidar, outrossim, que os atos registrários são norteados pelo princípio da inscrição segundo o qual a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis somente se operam por atos inter vivos, mediante a inscrição no registro. Por conseguinte, o compromisso de venda e compra referido pelo apelante só produziria efeitos perante terceiros mediante inscrição na matrícula do imóvel, o que não ocorreu.
E se assim é, a anterioridade do compromisso de compra e venda particular firmado pelo apelante e sua alegada boa-fé não alteram a qualificação negativa do título, pouco importando que, à época, ainda não houvesse sido decretada a indisponibilidade dos bens da titular de domínio. A qualificação registral segue a regra tempus regit actum, o que significa que o título se sujeita às condições vigentes ao tempo de sua apresentação a registro, sendo irrelevante a data de sua celebração. Confira-se:
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – REGISTRO DE ESCRITURA DE VENDA E COMPRA –AVERBAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE REALIZADA ANTES DO REGISTRO PRETENDIDO – IRRELEVÂNCIA DO FATO DA ESCRITURA PÚBLICA TER SIDO LAVRADA ANTES DA ORDEM DE INDISPONIBILIDADE SE NÃO REGISTRADA EM DATA ANTERIOR – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação 0000181-62.2014.8.260114; Relator (a): Elliot Akel; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Campinas – 6ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 02/12/2014; Data de Registro: 15/12/2014).
REGISTRO DE IMÓVEIS – Compromisso de compra e venda apresentado após a averbação da indisponibilidade do imóvel – Tempus regit actum Jurisprudência do CSM – Dúvida procedente – Recurso não provido. (TJSP; Apelação 1049817-85.2015.8.26.0100; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 25/02/2016; Data de Registro: 13/04/2016).
Por fim, cumpre consignar que, a despeito do resultado favorável obtido nos autos dos Processos nos 1054421-84.2018.8.26.0100 e 1070001-62.2015.8.26.0100, não assiste razão ao apelante em postular o cancelamento do registro e da averbação existentes na matrícula, sem que haja, para tanto, decisão judicial proferida nas vias próprias.
Os cancelamentos do registro e da averbação impugnadas dependem de ordem expressa a ser proferida na esfera jurisdicional. Como pacificado neste Colendo Conselho Superior da Magistratura, o procedimento de dúvida, de natureza administrativa, não se presta ao cancelamento de tais inscrições, que seriam impedientes do acesso do título do recorrente.
Não há como determinar cancelamentos de registros no procedimento de dúvida para, em seguida, autorizar o registro do título objeto do dissenso. Qualquer providência nesse sentido deverá ser perseguida pelos meios adequados (cf. Ap. Cíveis nºs 1.272-0, da Comarca de Jacupiranga, DOJ 17.08.83 e 7.411-0/7, da Comarca da Capital, DOJ 12.01.88, entre outras). No mesmo sentido:
Registro de Imóveis – Dúvida inversamente suscitada – Carta de Adjudicação que tem por objeto imóveis compromissados a terceiro pelo executado – Acesso do título inviável por ofensa à continuidade – Registros que produzem efeitos enquanto não cancelados – Providência visando o cancelamento que deve ser buscada pelo meio próprio, não se prestando para tal o procedimento de dúvida – Recurso não provido. (CSMSP – Apelação Cível: 24.548-0/6 Localidade: Santos Data de Julgamento: 28/09/1995 Data DJ: 26/01/1996 Relator: Antônio Carlos Alves Braga).
Como se vê, mantidos dois dos três óbices apresentados pelo Oficial, a decisão que julgou procedente a dúvida deve prevalecer.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator