TJSP – CSM – Cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda originalmente celebrado com o loteador – Alienação de parte certa e determinada do lote – Imprescindibilidade do desdobro de lote e averbação de construção – Afronta, também, ao princípio da especialidade objetiva.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1025053-25.2021.8.26.0100

Registro: 2021.0001020049

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1025053-25.2021.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ARNALDO OLIVEIRA DA SILVA e MARIA ELIZABETH OLIVEIRA DA SILVA, é apelado 12º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE).

São Paulo, 13 de dezembro de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1025053-25.2021.8.26.0100

Apelantes: Arnaldo Oliveira da Silva e Maria Elizabeth Oliveira da Silva

Apelado: 12º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 31.683

Registro de Imóveis – Loteamento regularizado – Cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda originalmente celebrado com o loteador – Alienação de parte certa e determinada do lote – Imprescindibilidade do desdobro de lote e averbação de construção – Afronta, também, ao princípio da especialidade objetiva – Registro obstado – Recurso não provido.

1. Trata-se de recurso de apelação interposto por Arnaldo Oliveira da Silva e Maria Elizabeth Oliveira da Silva contra a r. sentença da MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 12º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, que julgou procedente a dúvida e manteve a negativa ao registro do instrumento particular de promessa de venda e compra tendo por objeto parte certa do imóvel que tem origem nas transcrições nºs 10.921, 12.438, 17.116, 32.307, 49.431, 56.852 e 62.138, daquela serventia, e na inscrição nº 149 do respectivo loteamento (fl. 170/172).

Em síntese, os recorrentes sustentam que o registro do título deve ser feito à luz da Lei de Regularização Fundiária (art. 52 da Lei nº 13.465, de 11 julho de 2017), aplicada também aos loteamentos regularizados antes da sua entrada em vigor, remanescendo superadas as exigências apresentadas pelo Oficial de Registro de Imóveis. Além disso, as providências necessárias ao desdobro de lote perante a Municipalidade já foram adotadas, o que, contudo, pouco importa, uma vez que a pretensão está restrita à titulação da propriedade apenas de parte ideal do lote (fl. 177/188).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso sob o argumento de que a dúvida está prejudicada (fl. 221/226).

É o relatório.

2. A dúvida não está prejudicada, uma vez que os recorrentes insurgiram-se contra todas as exigências postas, de modo que o enfrentamento dos óbices ao ingresso do título no fólio real é medida de rigor.

O registro do instrumento particular de promessa de venda e compra, datado de 27 de novembro de 2013, de metade certa e determinada do imóvel localizado na rua Flor de Quaresma, nº 123, identificado como lote 04, da quadra 48, do Loteamento Jardim Pedro José Nunes, figurando como promitentes vendedores José Milton Ferreira Sena e sua mulher Meire Marques Nogueira Sena e como promitentes compradores Arnaldo Oliveira da Silva e sua mulher Maria Elizabeth Oliveira da Silva (fl. 17/21) foi negado pelo Oficial de Registro de Imóveis e as exigências que deixaram de ser atendidas são as seguintes (fl. 141/142):

“a) título de aquisição dos promitentes vendedores, porque eles não são proprietários do imóvel;

b) cópia autenticada da cédula de identidade e do CPF de José Milton e Meire;

c) cópia autenticada da certidão de casamento atualizada de José Milton e Meire (se o casamento tiver sido realizado em outra comarca, deverá ser reconhecida firma do subscritor da certidão);

d) alvará de desdobro e planta aprovada pela Prefeitura do Município de São Paulo;

e) certificado de conclusão ou auto de regularização da construção, expedido pela Prefeitura.”

Analisados os documentos apresentados, verifica-se que o compromisso de compra e venda no qual figuraram como promitentes vendedores Adib Pedro Nunes e sua mulher Madalena Dib Nunes (loteadores) e promitentes compradores José Milton Ferreira Sena e sua mulher Meire Marques Nogueira Sena tendo por objeto o lote 04, da quadra 48, foi averbado (nº 2.572) à margem da Inscrição de Loteamento nº 149 (fl. 05/08).

Por sua vez, o título apresentado a registro é a cessão desse compromisso de compra e venda feita a Arnaldo Oliveira da Silva e sua mulher Maria Elizabeth Oliveira da Silva referente a 50% do lote (área certa e determinada).

O objeto da cessão está assim descrito:

“Sendo que os vendedores desde o mês de outubro de 1987 comprometeram-se a vender aos compradores que se comprometeram adquirir apenas 50% do terreno acima descrito, com área total de 125,00mts2, medindo 5mts de frente, por 25,00 m. da frente aos fundos, em ambos os lados, tendo nos fundos a mesma largura da frente encerrando a área de 125,m2, parte esta de terreno a qual de frente do terreno olha para o lado direito.” (fl.12/14).

A cessão do compromisso de compra e venda e o seu registro têm amparo na Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (art. 26), e, se possível fosse o registro do título em questão, a continuidade registral remanesceria respeitada, porquanto devidamente averbado o título anterior (nº 2.572).

Mas o pretendido registro que implicaria na abertura de matrícula imobiliária está obstado porque a alienação levada a cabo foi de parte certa e determinada do lote 04, da quadra 48, a qual, inclusive, já está edificada, obrigando o desdobro de lote e a averbação de construção.

Ao receber localização certa e determinada no solo não pode referida fração ser considerada ideal, pois não mais caracterizada “… pela indivisão do objeto e divisão dos sujeitos” (Orlando Gomes, Direitos Reais, 10ª ed., Forense, 1988, p. 198).

E, apesar de afirmado que o desdobro de lote foi providenciado pelos cedentes perante a Municipalidade (fl. 163/168), quedaram inertes quanto às providências que deveriam ter sido postuladas no âmbito registral para a sua averbação.

Aí a razão para as exigências postas: “d) alvará de desdobro e planta aprovada pela Prefeitura do Município de São Paulo”e) certificado de conclusão ou auto de regularização da construção, expedido pela Prefeitura”.

Vale lembrar que a perfeita identificação do imóvel é requisito da abertura de matrícula (especialidade objetiva) em consonância com o disposto no art. 176, §1º, II, 3, “b”, da Lei nº 6.015, 31 de dezembro de 1973:

“Art. 176 – O Livro nº 2 Registro Geral será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuído ao Livro nº 3.

§ 1º – A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

(…)

II – são requisitos da matrícula:

(…)

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

(…)

b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver".

Igualmente alçado como requisito da abertura de matrícula a perfeita identificação e qualificação das pessoas nomeadas no título levado a registro (especialidade subjetiva), nos exatos termos do art. 176 §1º, III, 2, “a”, da Lei nº 6.015, de 1973:

“Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuído ao Livro nº 3.

§ 1º – A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

(…)

III – são requisitos do registro no Livro nº 2:

(…)

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:

a – tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Física do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à fata deste, sua filiação;”

Todavia, como os cedentes estão qualificados na averbação nº 2.572 feita à margem da Inscrição de Loteamento nº 149, lá especificados os números do Registro Geral (RG) de suas cédulas de identidade e os números de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), bem como o estado civil e o regime de bens do casamento, evidenciando que se tratam das mesmas pessoas constantes do título, as exigências de apresentação de “cópia autenticada da cédula de identidade e do CPF de José Milton e Meire” e “cópia autenticada da certidão de casamento atualizada de José Milton e Meire (se o casamento tiver sido realizado em outra comarca, deverá ser reconhecida firma do subscritor da certidão)” não se justificam.

Nesse cenário, afastadas algumas e mantidas outras exigências, não há como autorizar o acesso do título ao registro imobiliário, observado que sequer era o caso de ser aplicada a Lei de Regularização Fundiária (Lei nº 13.465, de 11 julho de 2017), posto que o loteamento foi regularizado anos antes da sua entrada em vigor (fl. 95/102).

3. Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator