PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1101791-54.2021.8.26.0100
Registro: 2022.0000351909
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1101791-54.2021.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CLEMER RODRIGUES DE ALMEIDA, é apelado 9º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 29 de abril de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1101791-54.2021.8.26.0100
APELANTE: Clemer Rodrigues de Almeida
APELADO: 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 38.666
Registro de Imóveis – Carta extraída dos autos de ação de adjudicação compulsória – Registro negado – Réus que não são os titulares do domínio do imóvel – Necessidade de registro do título pelo qual os réus da ação de adjudicação compulsória se tornaram titulares do domínio – Imperiosa observação do princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação (fls. 311/320) interposto por Clemer Rodrigues de Almeida contra a r. sentença (fls. 303/306) proferida pela MMª. Juíza Corregedora Permanente do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente a dúvida e manteve o óbice registrário, recusando o registro da carta de adjudicação expedida nos autos da ação de obrigação de fazer, sob nº 0602361-42.2008.8.26.0007, com referência ao imóvel da transcrição de nº 3.208 do 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.
O título consistente na carta de sentença recebeu a prenotação de nº 686.648, em 18/08/2021, sobrevindo a nota de exigência, que se transcreve (fls. 06):
"Fica prejudicada a qualificação registral da presente Carta. É necessário apresentar para registro, em primeiro lugar, o título aquisitivo pelo qual os arrolados no pólo passivo da ação se tornaram titulares de domínio do imóvel, em respeito ao princípio registrário da continuidade. Fundamento legal: Arts. 195 e 237 da Lei Federal nº 6.015/73" (sic).
Em suas razões, o apelante suscita, em síntese, que a exigência não deve prosperar porque há sentença proferida nos autos do processo de nº 0602361-42.2008.8.26.0007, que reconheceu sua propriedade sobre o imóvel tratado nos autos, eis que último compromissário comprador do referido bem, por cessão de contrato, devidamente quitado, e que houve a inclusão, no polo passivo, do Sr. Florindo Basilio Campanella, tendo sido proferida determinação para a outorga da escritura definitiva. Ademais, alega que, nos termos do art. 497 e 501 do CPC, é dispensável a manifestação de vontade do devedor porque pode ser substituída por ato judicial que atenda diretamente ao interesse da parte autora. Conclui, portanto, pela reforma da sentença para que seja realizado o registro do imóvel em seu nome.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 341/347).
É o relatório.
Clemer Rodrigues de Almeida apresentou a registro a carta de sentença tirada dos autos da ação de adjudicação compulsória que moveu em face de Empédocles de Ferrante Alves, Linneu Albuquerque de Barros e Antonio Tucunduva (Proc. nº 0602361-42.2008.8.26.0007 da 1ª Vara Cível do Foro Regional de Itaquera da Comarca da Capital), relativa ao imóvel designado como Lote 14, da Quadra D1, do Jardim Célia, no Distrito de Itaquera, que tem origem na transcrição de nº 3.208 do 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.
Analisados o requerimento e os documentos apresentados, o Oficial de Registro formulou exigência para apresentação do título aquisitivo pelo qual os arrolados no polo passivo da ação de adjudicação compulsória haviam se tornado titulares do domínio do imóvel, em respeito ao princípio da continuidade (fls. 06).
Primeiramente, sabe-se que a origem judicial do título não impede a sua qualificação nem implica desobediência, de modo que o título judicial consistente na carta de adjudicação submete-se, como se submeteria o negócio jurídico de compra e venda do imóvel, à qualificação pelo Oficial de Registro de Imóveis.
Nesse sentido, convém destacar o seguinte trecho extraído de caso análogo:
De início, saliente-se que a origem judicial do título não impede a sua qualificação nem implica desobediência, como está no item 117 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e, no mais, é lição corrente deste Conselho Superior da Magistratura (mencione-se, por brevidade, o decidido na Apelação Cível n.º 0003968-52.2014.8.26.0453, j. 25.2.2016). Observe-se, ademais, que in casu se trata, verdadeiramente, de título judicial (passível, portanto, de qualificação), e não de ordem judicial (hipótese em que o cumprimento seria coativo e independeria do exame de legalidade próprio da atividade registral) (Apelação Cível 1018352-48.2021.8.26.0100, Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator Corregedor Geral Desembargador Ricardo Anafe, data do julgamento: 14/12/2021 – grifo não no original).
Então, apesar do trânsito em julgado da sentença proferida na ação de adjudicação compulsória, a carta de adjudicação dela extraída não está imune à qualificação registrária.
Relativamente à exigência, ela se sustenta.
Por força do princípio do trato consecutivo (ou da continuidade), como regra geral só se admite a inscrição (registro stricto sensu ou averbação – Lei nº 6.015, art. 167, I e II) “daqueles actos de disposição em que o disponente coincide com o titular do direito segundo o registro” (Carlos Ferreira de Almeida, apud Ricardo Dip, Registros sobre Registros, n.º 208).
É o que diz a Lei nº 6.015/1973:
"Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro".
Nas palavras de Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 304): "O princípio de continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões que derivam umas da outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente".
Na espécie, o recorrente firmou contrato de cessão de direitos com a pessoa de Vanilson Rodrigues dos Santos Conceição, que não figura como proprietário do imóvel junto à transcrição de nº 3.208 do 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 114/116).
Como consta da certidão da transcrição nº 3.208 do 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, fls. 124/126, o proprietário do imóvel é Florindo Basílio Campanella ou Florindo Campanella. Na certidão em pauta, consta também que Florindo Basílio Campanella ou Florindo Campanella não alienou, onerou ou constituiu outro direito real sobre o imóvel objeto desses autos.
A ação de adjudicação compulsória, por sua vez, foi movida contra Empédocles de Ferrante Alves, Linneu Albuquerque de Barros e Antonio Tucunduva, fls. 08/27, tendo sido proferida sentença para condenar tais réus à outorga de escritura definitiva do imóvel consistente no lote 14, quadra D1, do loteamento Jardim Célia, situado na rua Nova Londrina, nº 256, Itaquera, São Paulo, vinculado à transcrição nº 3.208 do 7º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 228/233).
Em sendo assim, é que a exigência do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital foi no sentido de ser apresentado o título aquisitivo pelo qual os arrolados no polo passivo da ação de adjudicação compulsória haviam se tornado titulares do domínio do imóvel (fls. 06).
Ressalte-se que a exigência de respeito à continuidade, como requisito para o registro do título de transmissão do domínio, decorre de reiterada jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura e, portanto, não caracteriza inovação e não viola a segurança jurídica decorrente da coisa julgada.
"REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória. Ação originariamente movida contra sucessores do proprietário e promitente vendedor do imóvel, já falecido. Necessidade de prévio registro da partilha que, em inventário ou arrolamento de bens, atribuiu o imóvel aos réus da ação de adjudicação compulsória. Princípio da continuidade. Recurso não provido" (CSM, Apelação Cível nº 1.104-6/4, Comarca de São Caetano do Sul, Relator Desembargador Ruy Camilo, j. 16/06/2009).
Por oportuno, constata-se que a sentença proferida na ação de adjudicação compulsória considerou que Empédocles de Ferrante Alves seria o proprietário do imóvel em questão, como se vê do primeiro parágrafo de sua fundamentação (fls. 229), mas isso não corresponde à realidade.
A r. sentença valeu-se da certidão a fls. 136, do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que pela dubiedade de sua redação, permitia a conclusão de que Empédocles de Ferrante Alves seria proprietário do imóvel objeto da ação de adjudicação compulsória, o que, contudo, era equivocado, como se vê da certidão a fls. 287 do mesmo Oficial e da certidão a fls. 124/126, expedida pelo 7º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a qual, como já mencionado anteriormente, dá conta de que o proprietário é Florindo Basílio Campanella ou Florindo Campanella.
A r. sentença (fls. 305), nesse ponto, foi esclarecedora, valendo destacar:
"Contudo, houve equívoco naquela ação, ao se interpretar que a propriedade correspondente ao fólio real seria de Empedocles de Ferrante Alves, como expressamente informado no primeiro parágrafo da fundamentação da sentença (fl. 229), fazendo referência à certidão expedida pelo Oficial suscitante, juntada às fls. 70 daqueles autos e aqui retratada à fl. 136.
Como bem ressaltou o representante do Ministério Público, aquela certidão permite interpretação dúbia, pois somente afirma não constar que Empédocles tenha alienado o imóvel pesquisado, o que leva a subentender que ele era o proprietário, hipótese claramente afastada pela certidão atualmente expedida (fl. 287)".
Então, sem que haja apresentação do título aquisitivo pela qual os requeridos da ação de adjudicação compulsória se tornaram titulares do domínio do imóvel, não há como autorizar o registro da carta de adjudicação extraída dos autos da correspondente ação de adjudicação compulsória que o ora apelante lhes moveu.
E, por fim, vê-se também que o proprietário do imóvel, ao contrário do que constou no recurso, não integrou a ação de adjudicação compulsória, como, aliás, mencionado em sentença:
"Note-se que a parte autora requereu a inclusão de Florindo, real titular do domínio, no polo passivo daquela ação (fls. 120/122), sendo convocada a esclarecer o pedido, conforme decisão copiada à fl. 138. Baseada na interpretação equivocada, confirmou a manutenção apenas de Empédocles no polo passivo (fl. 156)".
Diante desse cenário, não há como afastar a exigência apresentada pelo Oficial de Registro de Imóveis, devendo ser mantida a sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator