PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1008790-78.2022.8.26.0100
Registro: 2022.0001028431
ACÓRDÃO–
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1008790-78.2022.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ELENITA DE SOUZA RIBEIRO RODRIGUES LIMA, é apelado 9º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO – SP.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 12 de dezembro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1008790-78.2022.8.26.0100
APELANTE: Elenita de Souza Ribeiro Rodrigues Lima
APELADO: 9º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – Sp
VOTO Nº 38.856
Registro de imóveis – Dúvida – Carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória – Indisponibilidade judicialmente decretada sobre o patrimônio da vendedora – Óbice existente ao tempo da prenotação – Irrelevância, neste caso, da data da celebração do negócio jurídico – Inaplicabilidade, no caso, das regras que permitem a inscrição de atos coativos – Compromisso de compra e venda que configura alienação voluntária – Óbice mantido – Apelação a que se nega provimento.
Trata-se de apelação (fls. 363/376) interposta por Elenita de Souza Ribeiro Rodrigues Lima contra a r. sentença (fls. 354/358), proferida pela MMª. Juíza Corregedora Permanente do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente a dúvida (fls. 01/04) e manteve a recusa de registro stricto sensu da carta de sentença (fls. 271) extraída da ação de adjudicação compulsória de autos nº 1009567-82.2021.8.26.0008, movida pela ora recorrente contra RossiResidencial S/A, da 1ª Vara Cível do Foro Regional do Tatuapé, na matrícula nº 159.611 (fls. 280/325) daquela serventia extrajudicial.
Alega a apelante, em síntese, que o óbice ao ingresso do título no fólio real não se sustenta porque as indisponibilidades decretadas contra a Rossi Residencial S/A não impedem a alienação forçada do bem e são muito anteriores à aquisição do imóvel. Quanto ao pagamento dos emolumentos, aduziu que deve recair sobre as ordens de indisponibilidade vigentes, e não sobre as já levantadas. Por isso, pugnou pelo registro da carta de adjudicação (fls. 271).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 409/411).
É o relatório.
Em que pese às razões da apelante, a r. sentença deve ser mantida, como, aliás, opinou o Ministério Público.
Por oportuno, importa lembrar que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada a seus requisitos formais e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto no item 117, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“Item 117. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Este Colendo Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (TJSP; ApelaçãoCível 0003968-52.2014.8.26.0453; Relator(a): Pereira Calças; ÓrgãoJulgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Pirajuí – 1ª Vara;Data do Julgamento: 25/2/2016; Data de Registro: 13/4/2016).
Pois bem. Apresentada a registro a carta de adjudicação expedida nos autos do processo nº 1009567-82.2021.8.26.0008, que tramitou perante a 1ª Vara Cível do Foro Regional do Tatuapé, figurando como partes a ora apelante e Rossi Residencial S/A, o 9º Oficial de Registro de Imóveis desqualificou o título, emitindo nota devolutiva com o seguinte teor (fls. 278/279):
“1) A consulta na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens revela que existem 28 ordens de indisponibilidade vigentes em nome da transmitente Rossi Residencial S/A (os processos de origem são: 1) 00115292020155010072; 2)00002046820125020058; 3) 10021040620175020087; 4) 00012043620158160001; 5) 00152367020168160014; 6)00108656520165090028; 7) 00079726220158172001; 8)00751489520168160014; 9) 00004736720135050033; 10)10011540920185020201; 11) 00246874720145240005; 12) 0000044232016510; 13) 00206803320175040241; 14)00205115820165040022; 15) 10013874220165020050; 16) 10016942320165020720; 17) 10018228620165020447; 18)10015835720165020035; 19) 00019814620165070014; 20) 10000632220185020058; 21) 00005913520125020074; 22)10001180420175020059; 23) 00788915020158160014; 24) 01011009820105020314; 25) 00008035420155090010; 26)00240182220135240007; 27) 00012942320115020034; 28) 00005367220175100014; 29) 00105986020175030114).
O item 413 do Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça dispõe que:
“As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ nº 39/2014 e na forma do §1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução”.
O caso concreto não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no referido dispositivo. Além disso, a sentença que se pretende registrar, de forma expressa, não concedeu a prevalência da alienação sobre as restrições inscritas. Portanto, enquanto não canceladas as indisponibilidades que atingem o bem perseguido, restará inviável o registro da alienação.
2) As custas para o registro da adjudicação foram calculadas em R$ 2.545,01.
3) As custas para a averbação de levantamento das 87 indisponibilidades que já foram levantadas na CNIB foram orçadas em R$ 2.933,92 (Item 408.4 do Cap. XX das NSCGJ).
Obs: havendo interesse na suscitação de dúvida com relação à nota atual, favor apresentar novo requerimento. Isto porque a petição anexada se insurge apenas contra a formalização da carta de sentença, cuja exigência já foi devidamente cumprida”.
Sobre as ordens de indisponibilidade, o item 413, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, dispõe:
“413. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ nº 39/2014 e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei n. 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.”
As indisponibilidades averbadas nas matrículas dos imóveis impedem, como regra geral, o registro de suas alienações, exceção feita às hipóteses supra transcritas, quais sejam, “alienaçãooriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquéritocivil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial aprevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ouautoridade administrativa a que foi dada ciência da execução”.
Na espécie, nenhuma das situações excepcionais antes referidas se faz presente, haja vista que a carta de sentença (fls. 271) foi extraída de ação de adjudicação compulsória, autos de nº 1009567-82.2021.8.26.0008, que tramitou perante a 1ª Vara Cível do Foro Regional do Tatuapé.
Pelo que consta dos autos, a recorrente firmou compromisso de compra e venda com a proprietária do imóvel, mas não logrou obter a lavratura da escritura pública de compra e venda após a quitação do compromisso, o que ensejou a propositura da mencionada ação de adjudicação compulsória, julgada procedente.
Tem-se, então, alienação voluntária do imóvel, à evidência.
Não há similitude entre o precedente deste Conselho Superior da Magistratura, invocado pela recorrente, e o caso vertente.
Transcreve-se a ementa e parte do voto do precedente suscitado para melhor análise:
“CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Carta de Arrematação – Ordens de Indisponibilidade emanadas de Juízos diversos daquele em que arrematado o imóvel – Provimento 39/14 da CNJ que, em seu artigo 16, permite o registro, ainda que faça alusão à menção, na carta de arrematação, de “prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo” – Prescindibilidade de previsão expressa – Prevalência ínsita à própria expedição da carta de arrematação – Entendimento pacífico e reiterado deste Conselho Superior da Magistratura Precedentes das Câmaras de Direito Privado e de Direito Público deste E. TJSP, bem como do C. STJ – Dúvida improcedente – Recurso Provido. (Apelação nº 0023897-25.2015.8.26.0554, Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator Desembargador Manoel Pereira Calças, data do julgamento: 16/10/2016).
(…)
Na específica hipótese dos autos, as ordens de indisponibilidade partiram dos MM. Juízos da 2ª Vara do Trabalho de São Bernardo do Campo, da 3ª Vara Cível da Comarca de Santo André, da 3ª Vara Federal da Comarca de Santo André e da 1ª Vara da Fazenda de São Bernardo do Campo. A arrematação, a seu turno, ocorreu em execução que tramitou perante a 3ª Vara do Trabalho de Santo André.
Apesar de os decretos de indisponibilidade advirem de Juízos distintos daquele que providenciou a alienação forçada, é de se amainar a necessidade de que a carta de arrematação contenha expressa menção de prevalência da venda judicial. Deveras, a preferência da alienação judicial sobre eventuais decretos de indisponibilidade é ínsita à expedição da carta de arrematação. A finalidade precípua da carta de arrematação é viabilizar o registro da venda forçada. Seria de todo incongruente que o Juízo em que efetuada a hasta pública expedisse carta de arrematação, se não fosse para o arrematante pudesse levá-la a efetivo registro. Quando da ordem de expedição da carta de arrematação, o Juízo que providenciou a alienação já está afirmando, porque consequência imanente ao ato, que o respectivo registro há de ser efetuado, ainda que Juízo distinto tenha decretado a indisponibilidade do bem arrematado.
(…)
Tampouco se olvide que o destinatário da determinação judicial de indisponibilidade é o próprio devedor. A ordem presta-se a obstar que o devedor, sponte propria, por alienação, oneração entre particulares, desfaça-se de seu patrimônio furtando-se ao pagamento da dívida. Todavia, a ordem de indisponibilidade não impede a venda judicial do bem”.
No precedente suscitado, houve uma execução forçada e a subsequente arrematação do imóvel em hasta pública, daí porque se entendeu que a preferência da alienação judicial sobre eventuais decretos de indisponibilidade era ínsita à expedição da carta de arrematação, sendo despiciendo que contivesse expressa menção de prevalência da venda judicial.
O caso dos autos não diz respeito à alienação forçada do imóvel, mas à alienação voluntária, via compromisso de compra e venda, seguida de propositura de ação de adjudicação compulsória pelo desatendimento do dever de outorga da escritura de venda e compra pelo proprietário do imóvel.
Como ao tempo da apresentação do título a registro havia 28 ordens de indisponibilidade de bens vigentes e averbadas na matrícula nº 159.611, ordenada por variadas autoridades judiciais, como pode ser constatado na certidão de matrícula (fls. 280/325) e na informação da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (fls. 328/329), o Oficial de Registro negou a inscrição da carta de adjudicação, como era de rigor.
Nesse passo, é desimportante que o compromisso de compra e venda e sua quitação tenham ocorrido anteriormente à inscrição das indisponibilidades na matrícula do imóvel. Consoante a jurisprudência já pacificada deste Conselho Superior da Magistratura, a qualificação registral do título é levada a efeito no momento de sua apresentação, pouco importando à data em que celebrado.
É a lição da doutrina:
“[…] a prenotação tem o condão de fixar na data de apresentação do título o molde jurídico aplicável em sua qualificação, relativamente ao seu conteúdo e aos requisitos registrais que deve atender. Todos os títulos e alterações legislativas subsequentes, por força da lei, submetem-se ao marco protocolar, devendo ser encadeados sucessivamente ao direito dotado de preferência, o qual considera-se, por uma ficção jurídica, adquirido a partir da prenotação.” (Rodrigo Pacheco Fernandes, “Direito Intertemporal Processual e o Registro Imobiliário”, in Direito Registral e o Novo Código de Processo Civil, Coordenação Ricardo Dip, Rio de Janeiro: Forense, p. 156)
Nesse sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Compromisso de compra e venda apresentado após a averbação da indisponibilidade do imóvel – Tempus regit actum – Jurisprudência do CSM – Dúvida procedente – Recurso não provido.
(…)
A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura está pacificada no sentido de que a qualificação do título sujeita-se à lei vigente ao tempo de sua apresentação {tempus regit actum), pouco importando a data da celebração do contrato (Apelação Cível n° 115-6/7, rei. José Mário Antônio Cardinale, n° 777-6/7, rei. Ruy Camilo, n° 530-6/0, rei. Gilberto Passos de Freitas, e, mais recentemente, n° 0004535-52.2011.8.26.0562, relatada por V. Exa.).
No caso em exame, quando o instrumento particular de compromisso de compra e venda foi apresentado, já pendia a indisponibilidade oriunda da Justiça do Trabalho (av. 03 – fl. 15), que, por óbvio, impede o registro pretendido (Apelação nº 1049817-85.2015.8.26.0100, Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator Desembargador Manoel Queiroz de Pereira Calças, data do julgamento: 25/02/2016)”.
No tocante ao pagamento das despesas para a averbação do cancelamento das 87 ordens de indisponibilidade que já se encontram baixadas na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), é certo que o Oficial deixou bem esclarecido que o óbice ao registro da carta foi a existência de outras ordens de indisponibilidades vigentes, daí porque nem mesmo o pagamento dos emolumentos para a averbação das ordens de cancelamento ensejaria solução favorável à recorrente.
Por fim, a notícia de que a proprietária do imóvel, Rossi Residencial S/A, está em recuperação judicial, e que houve determinação para a liberação dos imóveis constritos proferida nos autos correspondentes (fls. 428/456), em nada interfere com o julgamento da presente dúvida, porque esta, como dito, é julgada considerando as condições existentes ao tempo em que apresentado o título a registro (tempus regit actum), e a determinação jurisdicional em referência ainda está por ser cumprida, como se tira do fato, já mencionado, de que ditas ordens ainda pendem sobre o direito em questão.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator