PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1050448-82.2022.8.26.0100
Registro: 2022.0000869426
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1050448-82.2022.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CELSO FERNANDES, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 20 de outubro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1050448-82.2022.8.26.0100
APELANTE: Celso Fernandes
APELADO: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 38.818
Registro de imóveis – Carta de arrematação – Título judicial que se sujeita à qualificação registral – Modo derivado de aquisição da propriedade – Ineficácia da alienação decorrente de fraude à execução decretada em processo judicial diverso daquele em que ocorreu a arrematação – Negócio jurídico ineficaz apenas com relação às partes do processo, não estendendo os seus efeitos a terceiros, que não participaram daquele feito – Inobservância ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Nega-se provimento à apelação.
Trata-se de apelação interposta por Celso Fernandes contra a r. sentença proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, que manteve a recusa do registro da carta de arrematação extraída dos autos dos processos nºs 0033903-56.2019.8.26.0100 e 1122965-66.2014.8.26.0100, que tramitaram perante a 9ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, tendo por objeto o imóvel matriculado sob n.º 13.089 da referida serventia extrajudicial (fls. 252/259).
Alegou o recorrente, em síntese, que a arrematação constitui forma originária de aquisição da propriedade, motivo pelo qual extingue os ônus do imóvel arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraçado de qualquer gravame que incida sobre o bem, não havendo que se falar, ainda, em violação ao princípio da continuidade registral, bem como de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem. Acrescentou que a ineficácia da alienação do bem pelo devedor a terceiro já foi reconhecida (inclusive, averbada no ofício imobiliário) e esgotadas todas as demais questões acerca da legitimidade de quem deveria responder pelo débito condominial, de sorte que o título deve ser registrado (fls. 265/271).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 296/299).
É o relatório.
Apresentada a registro a carta de arrematação, figurando como partes Condomínio Edifício Barão do Rio Branco (exequente) e Walter Osvaldo Otto (executado), o Oficial de Registro de Imóveis desqualificou o título, consignando na respectiva nota de devolução os seguintes óbices (fls. 220/221):
“Pelo R. 15 da matrícula n. 13.089, verifica-se que a proprietária do imóvel é MAX FER COMERCIAL LTDA.
No entanto, observa-se que a ação que deu origem à expedição da carta de sentença apresentada, foi proposta em face de WALTER OSVALDO OTTO, ou seja, pessoa diversa em relação ao proprietário (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73; c/c Apelação Cível n. 1007812-57.2021.8.26.0223 do Egrégio Conselho Superior da Magistratura; decisão proferida nos autos n. 1088671-41.2021.8.26.0100 pela 1ª. Vara de Registros Públicos desta Capital – anexa; e Processo CGJSP n. 40.690/2006 – anexa).
Cumpre informar que a declaração de ineficácia da alienação, averbada sob n. 18 da matrícula n. 13.089, é oriunda dos autos n. 000.93.711590-9, sendo que seus efeitos ficam restritos apenas em face da execução, a alienação permanece válida entre vendedor e adquirente e ineficaz em relação ao credor, resguardado com o poder de penhorar o bem alienado, vinculado à responsabilidade e garantia executória (artigo 792 § 1.º, do Código de Processo Civil).
Sendo assim, a proprietária MAX FER COMERCIAL LTDA. deverá constar no polo passivo da ação em respeito ao princípio da continuidade registrária (art. 195 e 237 da Lei nº 6.015/73) ou apresentar ordem judicial, oriunda do presente processo, para averbação da ineficácia de alienação (art. 792, inciso III, § 1º do Código de Processo Civil). (prenotar separadamente).
Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário:
Nesta oportunidade, foi apresentada procuração outorgada aos 21/03/2018, onde verifica-se que o estado civil de WALTER OSWALDO OTTO é divorciado, divergindo do constante na matrícula n. 13.089, onde consta separado judicialmente.
Sendo assim, apresentar em cópia autenticada a certidão de casamento atualizada, contendo a averbação de divórcio, de WALTER OSWALDO OTTO, para necessária averbação (artigo 176, § 1.º, inciso III, item 2, alínea a, c/c artigo 167, inciso II, item 5, c/c artigo 246, § 1.º, todos da Lei n. 6.015/73).”
Inconformado com as exigências, o apresentante pugnou pela suscitação da dúvida (fls. 233/235).
Desde logo, importa lembrar que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada a seus requisitos formais e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto no item 117, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“Item 117 Incumbe ao oficial impedir o registro de título quenão satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejamconsubstanciados em instrumento público ou particular, querem atos judiciais”.
Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (TJSP; ApelaçãoCível 0003968-52.2014.8.26.0453; Rel. DES. PEREIRA CALÇAS; ConselhoSuperior da Magistratura; Foro de Pirajuí – 1ª Vara; Data do Julgamento:25/02/2016; Data de Registro: 13/04/2016).
Da análise da certidão imobiliária (fls. 222/232), verifica-se que o imóvel objeto da matrícula n.º 13.089, do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, está registrado em nome de Max Fer Comercial Ltda. (R. 15).
Por sua vez, nas ações judiciais que ensejaram a expedição da carta de arrematação figuraram Condomínio Edifício Barão do Rio Branco (exequente) e Walter Osvaldo Otto (executado).
A declaração de ineficácia relativa à alienação feita por Walter Osvaldo Otto a Max Fer Comercial Ltda. se deu em processo judicial diverso daquele em que houve a arrematação (processo nº 000.93.711590-9), de modo que a ineficácia do negócio jurídico não aproveita ao arrematante (av. 18).
Isto porque, a declaração de ineficácia que resulta da fraude à execução tem limites objetivos e subjetivos, restritos ao processo no qual tal declaração ocorreu.
Assim, não há como autorizar o ingresso do título no fólio real sob pena de ofensa ao princípio da continuidade registral.
Tratando-se de efetiva transmissão de bem imóvel é indispensável a observância do encadeamento de atos no registro, em prestígio ao princípio da continuidade, afinal, ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade na transmissão ou na oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente (Carvalho, Afrânio de. Registro deimóveis. 2ª ed. Rio de Janeiro. Forense. 1977. p. 285).
O princípio da continuidade registral está previsto no artigo 195, da Lei de Registros Públicos:
“Art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”
De seu turno, o artigo 237, do mesmo Diploma legal dispõe:
“Art. 237 Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”
Ademais, a alienação forçada, em processo judicial, encerra transmissão derivada do direito objeto de arrematação, pois este ato jurisdicional, no direito brasileiro, não é causa suficiente e bastante em si mesma para a existência do direito transmitido, ou seja, a transferência pressupõe um direito já constituído e, portanto, tem natureza derivada.
Não se desconhece que, em data relativamente recente, o C. Conselho Superior da Magistratura chegou a reconhecer que a arrematação constituía modo originário de aquisição da propriedade. Contudo, tal entendimento acabou não prevalecendo, pois o fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não é o quanto basta para afastar o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade.
Como destaca Josué Modesto Passos, “diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária” (PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 111 e 112).
Logo, a arrematação judicial, modo derivado de aquisição de propriedade, mantido o vínculo com a situação pretérita do bem, deve respeitar o princípio da continuidade.
Diversos são os precedentes deste Conselho Superior da Magistratura no sentido da impossibilidade de registro de carta de arrematação ou de adjudicação quando o imóvel não se encontra em nome daqueles que figuraram no polo passivo da lide:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Observância do princípio da continuidade – Indispensável recolhimento do ITBI – Entendimento do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido” (TJSP; Apelação Cível 1020648-60.2019.8.26.0602; Rel. DES. RICARDO ANAFE (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 28/4/2020; Data de Registro: 14/5/2020).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Carta de arrematação – Qualificação obrigatória dos títulos judiciais – Propriedade do imóvel registrada em nome do executado e de terceira, em regime de condomínio – Ausência de participação do condômino na ação executiva ou decisão judicial determinando a eficácia da arrematação em relação à sua parcela da propriedade – Ofensa ao princípio da continuidade – Origem do débito em obrigação propter rem que não afasta a incidência do princípio e, consequentemente, o impedimento ao registro – Dúvida procedente – Recurso não provido” (TJSP; Apelação Cível 1007324-58.2017.8.26.0477; Rel. DES. RICARDO ANAFE (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 03/03/2020; Data de Registro: 10/03/2020). Na mesma linha: TJSP; Apelação Cível 0005176-34.2019.8.26.0344; Rel. DES. PINHEIRO FRANCO (Corregedor Geral); CSM; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019. TJSP; Apelação Cível 1001015-36.2019.8.26.0223; Rel. DES. PINHEIRO FRANCO (Corregedor Geral); CSM; Data do Julgamento: 19/09/2019; Data de Registro: 26/09/2019. TJSP; Apelação Cível 1000506-84.2016.8.26.0361; Rel. DES. PEREIRA CALÇAS; CSM ; Data do Julgamento: 19/12/2017; Data de Registro: 19/01/2018.
Além disso, não se comprovou a impossibilidade de cumprimento da outra exigência formulada porque o recorrente tem conhecimento do divórcio do executado, devendo obter a certidão de casamento em que conste o divórcio mediante solicitação direta ao Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais.
Portanto, justifica-se a confirmação do juízo negativo de qualificação.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator