PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 0001979-79.2022.8.26.0566
Registro: 2022.0000995349
ACÓRDÃO –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0001979-79.2022.8.26.0566, da Comarca de São Carlos, em que é apelante MARIO GERSON SGARDIOLI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO CARLOS.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 25 de novembro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 0001979-79.2022.8.26.0566
APELANTE: MARIO GERSON SGARDIOLI
APELADO: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO CARLOS
VOTO Nº 38.839
Registro de imóveis – Carta de arrematação – Título judicial que se sujeita à qualificação registral – Modo derivado de aquisição da propriedade – Desqualificação por inobservância ao princípio da continuidade e pela impossibilidade de serem inscritos direitos possessórios no fólio real – Dúvida julgada procedente – Precedentes do conselho superior da magistratura – Apelação não provida.
Trata-se de apelação (fls. 217/230) interposta por Mário Gerson Sgardioli contra a r. sentença (fls. 205/212) proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente da Oficial Interina do Registro de Imóveis da Comarca de São Carlos, que manteve a recusa ao registro da carta de arrematação expedida nos autos da ação de execução (Processo n.º 0008962-27.2004.8.26.0566, da 4ª Vara Cível da Comarca de São Carlos), tendo por objeto o imóvel de matrícula n.º 26.729 da referida serventia extrajudicial, sob o fundamento de que estaria configurada ofensa ao princípio da continuidade registral e que não se pode pretender a aquisição do domínio quando a parte interessada adquiriu apenas direitos de posse que o executado tinha sobre o imóvel.
Alega o apelante, em síntese, que apresentou ao Ofício de Registro de Imóveis de São Carlos, em 11 de fevereiro de 2022, a carta de arrematação extraída dos autos da ação de execução de título extrajudicial, processo n.º 0008962-27.2004.8.26.0566, que tramitou perante a 4ª Vara Cível da Comarca de São Carlos, protocolada sob n.º 138.518, tendo recebido duas exigências, das quais uma foi atendida, remanescendo o óbice levantado pela Oficial quanto à impossibilidade de inscrever direitos possessórios arrematados em processo judicial. Assevera que pretende a transferência da propriedade em si, e não apenas dos direitos possessórios, como fundamentou a Oficial, sob assertivas de que houve observância do princípio da continuidade e de que a arrematação já gerou todos os demais efeitos, como a imissão na posse e a quitação dos débitos do executado com o produto da arrematação. Insiste no descabimento da exigência porque o único proprietário do imóvel arrematado, Elvio Calura, embora não tenha sido parte no processo judicial mencionado, foi intimado da execução, juntamente com sua esposa, sem que tenham manifestado oposição à penhora e arrematação. Sustenta que a arrematação é perfeita, acabada e irretratável, e que o juízo da execução reconheceu a submissão do proprietário do imóvel aos efeitos da arrematação, suprindo o requisito da continuidade. Por fim, invoca precedente jurisprudencial desse Conselho Superior da Magistratura, e pede a procedência da apelação.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 258/261).
É o relatório.
Por oportuno, importa lembrar que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada a seus requisitos formais e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto no item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“Item 117. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Este Colendo Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (TJSP;Apelação Cível 0003968-52.2014.8.26.0453; Relator(a): PereiraCalças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro dePirajuí – 1ª Vara; Data do Julgamento: 25/2/2016; Data de Registro:13/4/2016).
Isso posto, apresentada a registro a carta de arrematação expedida nos autos da ação de execução de título extrajudicial que tramitou perante a 4ª Vara Cível de São Carlos (Processo n.º 0008962-27.2004.8.26.0566), a Oficial de Registro de Imóveis recepcionou o título com o protocolo de n.º 138.518, mas o desqualificou, expedindo nota de devolução (fls. 16/17), com as seguintes exigências:
“01. Princípios da continuidade e disponibilidade:
O imóvel objeto da matrícula nº 26.729 não figura em nome dos executados Malta Factoring Fomento Mercantil, Lothar de Lara, Edson Rafael Maradei e Valdenis Quinelati de Lara, motivo de impedimento ao registro pretendido (art. 195, cc. o art. 237, ambos da Lei Federal 6.015/73).
Encontra-se acostada às fls. 06/09, da presente carta de Arrematação, cópia da escritura de venda e compra, datada de 07.11.1997, lavrada nas notas do 2º Tabelião de Notas desta Comarca de São Carlos -SP.
Portanto, apresentar para registro, a escritura de venda e compra supramencionada (via original ou em forma de certidão), de forma que o imóvel passe a figurar em nome do executado Sr. Edson Rafael Maradei.
02. Dos direitos possessórios:
a) Através do auto de arrematação de fls. 124, desta Carta de Arrematação foram arrematados ‘os direitos possessórios’ sobre o imóvel objeto da matrícula nº 26.729.
Ocorre que, os atos que envolvem direito possessório não são passíveis de matrícula/registro no Serviço de Registro de Imóveis, nem por registro, nem por averbação, porque não elencada no artigo 167, Incisos I e II da Lei Federal 6.015/73. Nesse artigo com relação à posse somente é citado no inciso I, itens 36 (imissão provisória de posse), 41 (legitimação de posse) e 42 (conversão de posse em propriedade) e no inciso II, no item 27 (extinção da legitimação de posse, que não é o caso).
A posse também não é mencionada como direito real no artigo 1.225 do CCB/02″.
Na suscitação da dúvida, por sua vez, a Oficial aduziu que (fls. 02):
“III) visando atender a exigência formulada no item 01 da nota de exigência, o interessado apresentou a certidão datada de 19.01.2022, lavrada nas notas do 2º Tabelionato de Notas desta cidade, no livro 676 Páginas 184 a 187, datada de 07.11.1997, ainda não registrada.
IV) Pelo exposto supramencionado, resta o cumprimento do item 02 da nota de exigência gerada no protocolo auxiliar nº 138.518″.
Pelo que se vê do relato feito, duas foram as exigências feitas ao apresentante do título e ora recorrente. O primeiro óbice referiu-se ao não cumprimento do princípio da continuidade, tendo em vista que o imóvel não figura em nome dos executados da ação que deu origem à carta de arrematação. E o segundo entrave ao registro referiu-se à circunstância de que a arrematação incidiu sobre os direitos possessórios sobre o imóvel tratado nos autos, e não sobre o imóvel.
Para propiciar o registro do imóvel em nome do executado Edson Rafael Maradei e assim superar o primeiro óbice, o recorrente apresentou a certidão da escritura de venda e compra do imóvel, o que foi confirmado pela Oficial em sua manifestação a fls. 02, item III, supratranscrita.
No entanto, a própria Oficial disse que a referida escritura não foi registrada e, pelo que consta dos autos, o imóvel persiste em nome de pessoa que não figurou como parte executada nos autos da ação de execução de título extrajudicial de onde foi extraída a carta de arrematação relativa aos direitos possessórios do imóvel.
Então, considerada a permanência do imóvel em nome de quem não figurou como executado na ação de execução de onde se extraiu a carta de arrematação, o primeiro óbice ainda persiste porque a Oficial disse expressamente que a certidão da escritura de venda e compra do imóvel entre o proprietário e um dos executados ainda não havia sido registrada.
Da análise da certidão imobiliária, verifica-se que o imóvel objeto da matrícula n.º 26.729, do Oficial de Registro de Imóveis de São Carlos, está registrado em nome de Elvio Calura, casado com Leia Aparecida Bossolan Calura (fls. 15).
No entanto, na ação judicial que ensejou a expedição da carta de arrematação em testilha figuraram como partes Sérgio Ribeiro de Carvalho (autor) e Malta Factoring Fomento Mercantil, Lothar de Lara, Edson Rafael Maradei e Valdenis Quinelati de Lara (réus) (fls. 19/22). E o próprio recorrente admitiu que o proprietário do imóvel arrematado não tomou parte no processo de execução (fls. 223), embora alegue que tenha sido intimado quanto ao procedimento de penhora e de arrematação, sem que tenha manifestado oposição (fls. 65/68 e 148/149).
Trata-se de obedecer ao princípio da continuidade registrária, previsto no art. 195 da Lei de Registros Públicos:
“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.
De seu turno, dispõe o art. 237 do mesmo diploma legal:
“Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
A propósito, ensina Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).
Ademais, a alienação forçada em processo judicial encerra transmissão derivada do direito de propriedade por pressupor, no ato mesmo da aquisição, a existência do direito adquirido: a aquisição fundada em arrematação não faz surgir exnovo o direito adquirido, ou seja, tira a sua eficácia da existência prévia do direito arrematado, e por isso mesmo é que se diz derivada.
Não se desconhece que, em data relativamente recente, o Colendo Conselho Superior da Magistratura chegou a reconhecer que a arrematação constituía modo originário de aquisição da propriedade. Contudo, tal entendimento acabou não prevalecendo, pois o fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não é o quanto basta para afastar o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade. Como destaca Josué Modesto Passos, “diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, éindependente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seusuporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entretitulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquiridooriginariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar,mas nada disso é da essência da aquisição originária” (PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 111 e 112).
Logo, a arrematação judicial, modo derivado de aquisição de propriedade, mantido o vínculo com a situação pretérita do bem, deve respeitar o princípio da continuidade, sob pena de se configurar injustificado rompimento na cadeia de sucessão dos titulares do bem. Diversos são os precedentes deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido da impossibilidade de registro de carta de arrematação ou de adjudicação quando o imóvel não se encontra em nome daqueles que figuraram no polo passivo da lide:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Observância do princípio da continuidade – Indispensável recolhimento do ITBI – Entendimento do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido” (TJSP; Apelação Cível 1020648–60.2019.8.26.0602; Relator(a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 28/4/2020; Data de Registro: 14/5/2020).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Carta de arrematação – Qualificação obrigatória dos títulos judiciais – Propriedade do imóvel registrada em nome do executado e de terceira, em regime de condomínio – Ausência de participação do condômino na ação executiva ou decisão judicial determinando a eficácia da arrematação em relação à sua parcela da propriedade – Ofensa ao princípio da continuidade – Origem do débito em obrigação propter rem que não afasta a incidência do princípio e, consequentemente, o impedimento ao registro – Dúvida procedente – Recurso não provido” (TJSP; Apelação Cível 1007324–58.2017.8.26.0477; Relator(a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 3/3/2020; Data de Registro: 10/3/2020). Na mesma linha: 1) TJSP; Apelação Cível 0005176–34.2019.8.26.0344; Relator(a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019; 2) TJSP; Apelação Cível 1001015–36.2019.8.26.0223; Relator(a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 19/9/2019; Data de Registro: 26/9/2019; 3) TJSP; Apelação Cível 1000506–84.2016.8.26.0361; Relator(a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 19/12/2017; Data de Registro: 19/1/2018.
Nesse cenário, justificava-se a qualificação negativa do título, em atenção ao princípio da continuidade registral.
No mais, relativamente ao segundo óbice, tem-se que o recorrente adquiriu apenas os direitos possessórios que a parte executada tinha sobre o imóvel, mediante a arrematação judicial.
A aquisição dos direitos possessórios não se transmuda em aquisição da propriedade, daí porque não era mesmo possível registrar a propriedade em nome do arrematante quando não foi esse direito que adquiriu, mas outro.
Como bem ressaltou a Procuradoria Geral de Justiça em seu parecer, “(…) a carta de arrematação não transmite apropriedade, vez que dela consta a arrematação de direitospossessórios, que por sua natureza, não tem ingresso no fólio real” (fls. 261).
O segundo óbice, portanto, também resta mantido.
Por fim, o precedente invocado nas razões de recurso não guarda identidade com a situação em julgamento.
Para melhor compreensão, segue a ementa copiada das razões de recurso:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação expedida em ação de execução movida contra cessionário de compromisso de compra e venda Princípio da continuidade – Proprietário do imóvel que foi intimado para as hastas públicas e informou não ter interesse na manutenção do domínio – Reconhecimento pelo juízo da execução, de forma expressa, da submissão do proprietário do imóvel aos efeitos da arrematação – Dúvida julgada procedente – Apelação provida” (TJSP; Apelação Cível 1041488-45.2019.8.26.0100; Relator(a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 2/12/2019; Data de Registro: 6/12/2019).
No precedente invocado, há expressa menção no sentido de que o proprietário do imóvel foi intimado para as hastas públicas e informou expressamente não ter interesse na manutenção do domínio.
No presente caso, o recorrente alega que o proprietário e sua esposa restaram silentes após serem intimados da penhora e da hasta pública. Situação, portanto, bastante diferente.
Não bastasse, ao que tudo indica, no caso tratado no precedente houve arrematação dos direitos do compromissário comprador sobre imóvel, e no caso vertente houve arrematação de direitos possessórios sobre bem imóvel, os quais, como já se viu, não são passíveis de inscrição no fólio real.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator