PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1001281-67.2020.8.26.0100
Registro: 2020.0000681589
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001281-67.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LÚCIA TEREZA RAIMONDI ALTAFINI, é apelado 10º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso para manter a negativa do registro, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 20 de agosto de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1001281-67.2020.8.26.0100
Apelante: Lúcia Tereza Raimondi Altafini
Apelado: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 31.215
Registro de Imóveis – Adjudicação compulsória – Ação movida pelos cessionários contra a cedente do contrato de compromisso de compra e venda – Registro da transmissão da propriedade negado – Princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.
1. Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que manteve a recusa do Senhor 10º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital em promover o registro de carta de sentença porque a ação de adjudicação compulsória foi movida contra a cedente do contrato de compromisso de compra e venda, não atingido, portanto, os proprietários do imóvel.
A apelante alegou, em suma, que é cessionária do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel situado na Rua Blumenau, 172, Vila Leopoldina, São Paulo, objeto da transcrição nº 100.324 do 10º Registro de Imóveis da Comarca da Capital. Afirmou que moveu ação de adjudicação compulsória que teve curso perante a 3ª Vara Cível do Foro Regional da Lapa, Comarca da Capital, com a expedição de carta de sentença que em sua primeira apresentação foi devolvida com exigência da comprovação do recolhimento do imposto de transmissão "inter vivos" – ITBI. Disse que ao reapresentar o título, com a prova do recolhimento do imposto, foi surpreendida com a negativa do registro fundada na ausência de continuidade, decorrente da não participação de todos os proprietários do imóvel no polo passivo da ação de adjudicação compulsória. Informou que, segundo o Oficial de Registro de Imóveis, esse requisito decorreria de recente alteração da jurisprudência. Asseverou que a exigência viola o princípio da segurança jurídica porque a mudança da orientação geral sobre o tema não atinge as situações anteriormente constituídas, como previsto no art. 24 da Lei de Introdução das Normas do Direito Brasileiro – LINDB. Ademais, a cessão do compromisso de compra e venda transfere para a cessionária o direito de receber a propriedade do imóvel, o que dispensa a participação de todos os proprietários na ação de adjudicação compulsória. Por fim, a sentença que adjudicou o imóvel transitou em julgado em 11 de fevereiro de 2016, o que impossibilita a inclusão dos proprietários do imóvel no polo passivo daquela ação (fl. 353/360).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fl. 386/389).
É o relatório.
2. Conforme precedentes do Conselho Superior da Magistratura, a natureza administrativa do procedimento de dúvida afasta a incidência das custas processuais, o que torna prejudicado o pedido de assistência judiciária formulado pela recorrente. Nesse sentido:
"Contudo, nada obstante o comando emergente do aludido dispositivo legal, não incidem, nos processos (administrativos) de dúvida instaurados no Estado de São Paulo, custas processuais, enfim, taxa judiciária, na falta de previsão específica nas Leis Estaduais n.º 11.331/02 e n.º 11.608/2003. Nessa linha, a propósito, há precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura" (CSM, Agravo de Instrumento nº 2182394-19.2015.8.26.0000, Rel. Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 15.06.2016).
Foi apresentada para registro a carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória movida pela apelante contra Construtora e Empreendimentos Boaçava Ltda. (Processo n.º 1013494-15.2014.8.26.0004 da 3.ª Vara Cível do Foro Regional IV – Lapa da Comarca da Capital), relativa ao imóvel consistente em parte do lote 10 da quadra "V" do Bloco II do Jardim Leopoldina, 14º Subdistrito – Lapa.
A certidão de fl. 09/15 demonstra que o imóvel tem os seguintes proprietários: Othon Alves Barcelos Corrêa e sua mulher Santuzza Borges Barcelos Corrêa; Rogério Giorgi e sua mulher Vitoria Pena Giorgi; Otavio Lotufo e sua mulher Maria Nelly Junqueira Cobra Lotufo; Edgard Richter e sua mulher Carolina Issler Richter; José Pires de Oliveira Dias e sua mulher Marina Pires de Oliveira Dias; Mário Lotufo e sua mulher Alice Maria Ribeiro Lotufo; Bertha Richter e seu marido Carlos Eduardo Richter; Silvia de Toledo Piza Pinheiro; Breno Tavares e sua mulher Evangelina Ribeiro Tavares; Ângelo Eduardo Carrara e sua mulher Ana Balbo Bertone Di Sambuy Carrara; João Lotufo; Rosa Lotufo; Sociedade Anônima de Administração e Representações Nair; Jorge Issler Richter e sua mulher Ursel Alvine Hildegard Bronberg Richter; Wolff Aichinger e sua mulher Clara Matilde Richter Aichinger; Espólio de Miquelina Lotufo e Espólio de Emília Luttenschlager Bracher.
A ação de adjudicação compulsória visa suprir o título de transferência da propriedade do imóvel que, apesar do pagamento do preço pelo compromissário comprador, não for outorgado pelo promitente vendedor.
Neste caso, a ação foi movida contra Construtora e Empreendimentos Boaçava Limitada – Sociedade Civil que é cessionária do contrato de compromisso de compra e venda averbado sob nº 94, em 27 de novembro de 1963, na inscrição do loteamento promovida sob nº 101 (fl. 24/268).
Desse modo, os proprietários do imóvel, que são os promitentes vendedores, não participaram da ação de adjudicação compulsória como réus e nela não foram citados, bem como não intervieram para anuir com a transmissão do domínio para a apelante.
Em decorrência, o registro da carta de sentença depende da prévia aquisição da propriedade pelo réu da ação de adjudicação compulsória, para que seja preservada a continuidade que, segundo Afrânio de Carvalho, tem o seguinte significado:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, 4.ª ed., 1998, Rio de Janeiro: Forense, pág. 253).
A obrigatoriedade do respeito à continuidade do registro, ademais, foi ressalvada na r. sentença prolatada na ação de adjudicação compulsória, em que se verifica:
"A ação procede, todavia deverá a autora atentar ao fato de que o registro dependerá da observância dos requisitos exigidos pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis" (fl. 240).
Por sua vez, a exigência de respeito à continuidade, como requisito para o registro do título de transmissão do domínio, decorre de reiterada jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura e, portanto, não caracteriza inovação e não viola a segurança jurídica invocada pela apelante:
"Registro de Imóveis – Dúvida – Título judicial – Aspectos procedimentais da dúvida: qualificação completa do título, cumprimento de exigências no seu curso e sentença de procedência parcial – Execução de obrigação de fazer, substitutiva da vontade dos contratantes – Sentença que homologa transação entre as partes – Desnecessidade de lavratura de escritura de venda e compra, servindo o mandado de título hábil a registro – Necessidade de apresentação prova do recolhimento do imposto de transmissão e certidões negativas fiscais e previdenciárias – Necessidade de estar o imóvel registrado em nome do alienante e de conter descrição coincidente com a do registro – Infração aos princípios da continuidade, especialidade e legalidade – Registro inviável – Recurso provido" (Apelação Cível nº 38.647-0/5/Santa Bárbara D'Oeste, Relator Desembargador Márcio Martins Bonilha, j. 13.11.1997)";
"REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória . Ação originariamente movida contra sucessores do proprietário e promitente vendedor do imóvel, já falecido. Necessidade de prévio registro da partilha que, em inventário ou arrolamento de bens, atribuiu o imóvel aos réus da ação de adjudicação compulsória. Princípio da continuidade. Recurso não provido" (Apelação Cível nº 1.104-6/4/ São Caetano do Sul, Relator Desembargador Ruy Camilo, j. 16/06/2009);
"REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Adjudicação com mandado de averbação – Ingresso obstado – Ação de Adjudicação Compulsória movida em face de pessoas apontadas como herdeiras da titular do domínio – Ofensa aos Princípios da continuidade e da disponibilidade – Transferência da propriedade imóvel que, ademais, se dá mediante o registro do título e não por averbação – Artigo 1.245 do Código Civil – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido" (Apelação Cível nº 1.170-6/4/São Caetano do Sul, Relator Desembargador Luiz Tâmbara, j. 03/12/2009)";
"Registro de Imóvel – Dúvida – Carta de sentença extraída dos autos de ação de adjudicação compulsória – Exame formal e restrito aos aspectos extrínsecos do título – Citação de apenas alguns dos titulares do domínio do imóvel e divergência entre a área descrita no compromisso de compra e venda e a área descrita na matrícula – Ofensa aos princípios da continuidade e da especialidade objetiva – Recurso não provido" (Apelação Cível nº 0003976-17.2012.8.26.0415- Comarca de Palmital, Relator Desembargador Elliot Ackel);
"Registro de imóveis – Título judicial – Adjudicação compulsória – Proprietário tabular não integrou o polo passivo da ação judicial – Ofensa ao princípio da continuidade registral – Tempus regit actum – Impossibilidade de examinar, no âmbito administrativo, a pertinência de cancelamentos de inscrições resultantes de ordens judiciais exaradas em processos contenciosos – Formação defeituosa do título – Confirmação do juízo de desqualificação registral e, portanto, da r. sentença impugnada – Dúvida procedente – Recurso desprovido" (CSM, Apelação Cível n.º 1000328-93.2015.8.26.0451 da Comarca de Piracicaba, Rel. Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 10/3/2017);
"REGISTRO DE IMÓVEIS – Adjudicação compulsória – Ação movida pelos cessionários de compromisso de compra e venda contra os compromissários compradores do imóvel – Registro da transmissão da propriedade – Princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida" (Apelação Cível nº 1036218-40.2019.8.26.0100 da Comarca de São Paulo, Relator Desembargador Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 01.11.2019).
Em igual sentido decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NECESSIDADE DE INCLUSÃO DOS PROMITENTES VENDEDORES NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. SÚMULA 83/STJ. ALEGAÇÃO DE TER OCORRIDO CESSÃO DE CRÉDITO ENTRE OS PROMITENTES VENDEDORES E OS PRIMITIVOS ADQUIRENTES. IMPOSSIBILIDADE DE ACOLHIMENTO DESSA TESE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte dispõe no sentido de que 'na ação de adjudicação compulsória não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no pólo passiva da demanda' (AgRg no Ag 1.120.674/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 28/4/2009, DJe 13/5/2009).
2. Não sendo incluídos na demanda os promitentes vendedores, de rigor a improcedência da ação, assim como determinado pelas instâncias ordinárias.
3. A modificação da conclusão exarada no aresto hostilizado e o acolhimento da tese recursal defendida pelos insurgentes (a respeito de ter havido apenas cessão de crédito entre os promitentes vendedores e os primitivos adquirentes), demandaria necessariamente o reexame do conjunto de fatos e provas do respectivo processo, o que é vedado no âmbito do recurso especial, em decorrência do disposto na Súmula 7/STJ, não sendo o caso de revaloração das provas.
4. Agravo interno desprovido" (AgInt no AREsp 1442859- RJ, Terceira Turma, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, j. 09.09.2019 – grifei).
3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso para manter a negativa do registro.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator.