PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1018352-48.2021.8.26.0100
Registro: 2021.0001026743
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1018352-48.2021.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ADRIANA DIAS BARBOSA VIZZOTTO, é apelado 8° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 14 de dezembro de 2021.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1018352-48.2021.8.26.0100
Apelante: Adriana Dias Barbosa Vizzotto
Apelado: 8° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 31.638
Registro de Imóveis – Adjudicação compulsória – Ação movida pelos cessionários contra a cedente do contrato de compromisso de compra e venda – Registro da transmissão da propriedade negado – Princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.
1. Trata-se de apelação interposta por Adriana Dias Barbosa Vizzotto contra a sentença que manteve a recusa do 8º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital em promover o registro de carta de sentença oriunda dos autos da ação de adjudicação compulsória que tramitou perante a 4ª Vara Cível da Comarca de Carapicuíba/SP (Processo nº 0008305-83.2000.8.26.0127), ajuizada contra os herdeiros do compromissário comprador do imóvel objeto da matrícula nº 20.458 da referida serventia extrajudicial (fl. 174/177).
Alega a apelante, em síntese, que a sentença que deferiu a adjudicação compulsória do imóvel em seu favor transitou em julgado e que, portanto, não mais se mostra cabível qualquer discussão acerca do que nela foi determinado (fl. 182/189).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fl. 212/216).
É o relatório.
2. Foi apresentada para registro a carta de sentença extraída dos autos da ação de adjudicação compulsória ajuizada por José Wenceslau Barbosa e Sylvia Dias Barbosa contra Antonia Ciafrei dos Santos, Claudete dos Santos Lopes, Wagner Aguilar Lopes, Clarice dos Santos, Cleide dos Santos, Cláudio dos Santos e Creusa dos Santos (Processo nº 0008305-83.2000.8.26.0127 da 4ª Vara Cível da Comarca de Carapicuíba/SP), relativa a uma casa e seu respectivo terreno, localizada na Rua Angelina Ugolini, nº 86, antigo nº 121, objeto da matrícula nº 20.458 do 8º Ofícial de Registro de Imóveis da Capital.
De início, saliente-se que a origem judicial do título não impede a sua qualificação nem implica desobediência, como está no item 117 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e, no mais, é lição corrente deste Conselho Superior da Magistratura (mencione-se, por brevidade, o decidido na Apelação Cível n.º 0003968-52.2014.8.26.0453, j. 25.2.2016). Observe-se, ademais, que in casu se trata, verdadeiramente, de título judicial (passível, portanto, de qualificação), e não de ordem judicial (hipótese em que o cumprimento seria coativo e independeria do exame de legalidade próprio da atividade registral).
Destarte, deve-se considerar que, por força do princípio do trato consecutivo (ou da continuidade), como regra geral só se admite a inscrição (registro stricto sensu ou averbação – Lei nº 6.015, art. 167, I e II) “daqueles actos de disposição em que o disponente coincide com o titular do direito segundo o registo” (Carlos Ferreira de Almeida, apud Ricardo Dip, Registros sobre Registros, n.º 208).
É o que diz a Lei nº 6.015/1973:
"Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro".
Nas palavras de Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 304): "O princípio de continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões que derivam umas da outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente".
No caso concreto, da matrícula nº 20.458 do 8º Ofícial de Registro de Imóveis da Capital constam como titulares de domínio Manoel Cardoso e sua esposa, Sonia Maria dos Santos Cardoso. Logo, por força do princípio do trato consecutivo, qualquer título de transmissão do imóvel só pode ter ingresso e dar causa a um registro stricto sensu se nele constarem, como afetados, referidos titulares de domínio. Não é isso que sucede, entretanto, com a carta de sentença em questão, eis que a ação foi ajuizada contra os cessionários dos direitos e obrigações decorrentes da promessa de cessão de compromisso de compra e venda a que se refere o registro nº 06 da mencionada matrícula, conforme esclarecido pelo Oficial Registrador por ocasião da suscitação de dúvida e na nota devolutiva expedida por ocasião da qualificação do título (fl. 01/04, 117/118 e 129/130).
Ao que consta, o título foi deficientemente formado, pois a ação deveria ter sido ajuizada também contra os titulares de domínio e não apenas contra os cessionários dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda registrado. A ausência de continuidade entre os titulares de domínio do imóvel e aqueles que figuraram como réus na ação de adjudicação compulsória não se altera pelo fato de ter sido feita referência, na sentença, ao imóvel objeto da ação e não, aos direitos pertencentes ao referidos réus.
Os proprietários do imóvel, que são os promitentes vendedores, não participaram da ação de adjudicação compulsória como réus e nela não foram citados, bem como não intervieram para anuir com a transmissão do domínio para a apelante. Em razão disso, o registro da carta de sentença depende da prévia aquisição da propriedade do imóvel pelos réus da ação de adjudicação compulsória ou do aditamento do título para que dele passe a constar a aquisição dos direitos e obrigações decorrentes da cessão do compromisso de compra e venda, tudo para que seja preservada a continuidade entre os transmitentes e seus adquirentes.
Ressalte-se que a exigência de respeito à continuidade, como requisito para o registro do título de transmissão do domínio, decorre de reiterada jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura e, portanto, não caracteriza inovação e não viola a segurança jurídica decorrente da coisa julgada, invocada pela apelante:
"REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória. Ação originariamente movida contra sucessores do proprietário e promitente vendedor do imóvel, já falecido. Necessidade de prévio registro da partilha que, em inventário ou arrolamento de bens, atribuiu o imóvel aos réus da ação de adjudicação compulsória. Princípio da continuidade. Recurso não provido." (CSM, Apelação Cível nº 1.104-6/4, Comarca de São Caetano do Sul, Relator Desembargador Ruy Camilo, j. 16/06/2009).
"REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Adjudicação com mandado de averbação – Ingresso obstado – Ação de Adjudicação Compulsória movida em face de pessoas apontadas como herdeiras da titular do domínio – Ofensa aos Princípios da continuidade e da disponibilidade – Transferência da propriedade imóvel que, ademais, se dá mediante o registro do título e não por averbação – Artigo 1.245 do Código Civil – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido." (Apelação Cível nº 1.170-6/4, Comarca de São Caetano do Sul, Relator Desembargador Luiz Tâmbara, j. 03/12/2009).
"Registro de Imóvel – Dúvida – Carta de sentença extraída dos autos de ação de adjudicação compulsória – Exame formal e restrito aos aspectos extrínsecos do título – Citação de apenas alguns dos titulares do domínio do imóvel e divergência entre a área descrita no compromisso de compra e venda e a área descrita na matrícula – Ofensa aos princípios da continuidade e da especialidade objetiva – Recurso não provido." (Apelação Cível nº 0003976-17.2012.8.26.0415- Comarca de Palmital, Relator Desembargador Elliot Ackel).
"Registro de imóveis – Título judicial – Adjudicação compulsória – Proprietário tabular não integrou o polo passivo da ação judicial – Ofensa ao princípio da continuidade registral – Tempus regit actum – Impossibilidade de examinar, no âmbito administrativo, a pertinência de cancelamentos de inscrições resultantes de ordens judiciais exaradas em processos contenciosos – Formação defeituosa do título – Confirmação do juízo de desqualificação registral e, portanto, da r. sentença impugnada – Dúvida procedente – Recurso desprovido." (Apelação Cível nº 1000328-93.2015.8.26.0451, Comarca de Piracicaba, Rel. Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 10/3/2017).
"REGISTRO DE IMÓVEIS – Adjudicação compulsória – Ação movida pelos cessionários de compromisso de compra e venda contra os compromissários compradores do imóvel – Registro da transmissão da propriedade – Princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida." (Apelação Cível nº 1036218- 40.2019.8.26.0100 da Comarca de São Paulo, Relator Desembargador Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 01.11.2019).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Adjudicação compulsória – Ação movida pelos cessionários contra a cedente do contrato de compromisso de compra e venda – Registro da transmissão da propriedade negado – Princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.” (Apelação Cível 1001281-67.2020.8.26.0100, Comarca de São Paulo, Rel. Desembargador Ricardo Anafe, j. 20/08/2020.
Nesse cenário, não há como superar os óbices apresentados pelo Oficial Registrador, devendo ser mantida a sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator