PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 0005862-55.2021.8.26.0344
Registro: 2022.0000147707
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0005862-55.2021.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante ROSÂNGELA CRISTINA MARTINS, é apelado PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MARÍLIA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 11 de fevereiro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 0005862-55.2021.8.26.0344
Apelante: Rosângela Cristina Martins
Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da comarca de Marília
VOTO Nº 38.566
Registro de Imóveis – Adjudicação compulsória – Ação movida pela compradora contra a vendedora – Registro da transmissão da propriedade negado – Necessidade de averbação da construção realizada sobre o imóvel. Imperiosa observação dos princípios da continuidade e da especialidade objetiva – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.
Trata-se de apelação (fls. 101/107) interposta por Rosângela Cristina Martins contra a r. sentença (fls. 92/96), proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Marília, que manteve duas exigências, das cinco formuladas pelo Registrador (fls. 23), o qual recusou o registro da carta de adjudicação oriunda dos autos da ação de adjudicação compulsória que tramitou perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Marília (Proc. n.º 1007669-30.2020.8.26.0344), ajuizada em face de Nadir Miranda da Silva, que figura como proprietária do imóvel objeto da matrícula n.º 8.233 da referida serventia extrajudicial (fls. 12/14).
Conforme a nota de exigência e a sentença proferida, remanescem as seguintes exigências:
"3. Averbar a construção do prédio residencial de tijolos sob n. 101, da Rua Félix José Domingues;
4. Registrar o Formal de Partilha expedido por ocasião do falecimento do Sr. Nelson Pedro da Silva, com que a Sra. Nadir era casada quanto houve o imóvel, vez que consta com o estado civil de viúva no Contrato".
Em suas razões, a recorrente suscita, em síntese, que as exigências não devem prosperar porque as condições impostas pelo referido cartório perpassam por atos de terceiro, os quais a requerida está impossibilitada de cumprir, e porque o direito da recorrente à adjudicação do imóvel para seu nome foi declarado por sentença, nos autos da ação de adjudicação que tramitou perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Marília, processo n.º 1007669-30.2020.8.26.0344, na situação em que se apresentava, sem qualquer imposição de condições, como fez o Oficial de Registro (fls. 101/107).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 127/132).
É o relatório.
Rosângela Cristina Martins apresentou a registro a carta de sentença tirada dos autos da ação de adjudicação compulsória que moveu em face de Nadir Miranda da Silva (Proc. n.º 1007669-30.2020.8.26.0344, da 2ª Vara Cível da Comarca de Marília), relativa ao imóvel residencial situado à Rua Félix José Domingues, 101, Núcleo Habitacional Eliana Dias Mota, na cidade de Marília, cadastrado na prefeitura sob n.º 2753050 e junto ao 2º Oficial de Registro de Imóveis sob n.º 8.233 (fls. 12/14).
Analisados o requerimento e os documentos apresentados, exigências foram feitas e, após os trâmites de praxe e a prolação da sentença, remanesceram duas delas: 1) a averbação da construção do prédio residencial de tijolos sob n.º 101, da Rua Félix José Domingues; 2) o registro do formal de partilha expedido por ocasião do falecimento do Sr. Nelson Pedro da Silva, com quem a Sra. Nadir era casada quando houve o imóvel, vez que consta com o estado civil de viúva no Contrato.
Primeiramente, sabe-se que a origem judicial do título não impede a sua qualificação nem implica desobediência, de modo que o título judicial consistente na carta de adjudicação submete-se, como se submeteria o negócio jurídico de compra e venda do imóvel, à qualificação pelo Oficial de Registro de Imóveis.
Nesse sentido, convém destacar o seguinte trecho extraído de caso análogo:
"De início, saliente-se que a origem judicial do título não impede a sua qualificação nem implica desobediência, como está no item 117 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e, no mais, é lição corrente deste Conselho Superior da Magistratura (mencionese, por brevidade, o decidido na Apelação Cível n.º 0003968-52.2014.8.26.0453, j. 25.2.2016). Observe-se, ademais, que in casu se trata, verdadeiramente, de título judicial (passível, portanto, de qualificação), e não de ordem judicial (hipótese em que o cumprimento seria coativo e independeria do exame de legalidade próprio da atividade registral)" (Apelação Cível nº 1018352-48.2021.8.26.0100, Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, Rel. Corregedor Geral Desembargador Ricardo Anafe, data do julgamento: 14/12/2021 grifo não no original).
Então, a alegação de que o Oficial de Registro deveria simplesmente proceder ao registro da carta de adjudicação do imóvel sem qualquer questionamento não merece acolhimento.
Relativamente às exigências, elas se sustentam.
Do contrato de compra e venda do imóvel (fls. 33/35), da petição inicial (fls. 26/32) e da sentença proferida na ação de adjudicação (fls. 92/96) constam que se trata de imóvel residencial, localizado na Rua Félix José Domingues, 101, de sorte que o negócio jurídico teve por objeto não apenas o terreno, mas a casa sobre ele construída.
Em sendo assim, é mister seja averbada a construção junto à matrícula do imóvel, tal como exigido pelo Oficial de Registro e como decidido em sentença: "A averbação da construção do imóvel é necessária para adequação do registro com sua situação atual".
De outra parte, eventual omissão da vendedora do imóvel em realizar a averbação da construção na correspondente matrícula não socorre a apelante. Diante da necessidade de que haja correspondência entre a realidade e a descrição do imóvel, é preciso que se faça a averbação. Como novamente constou em sentença: "o fato de a vendedora ter negociado o imóvel sem a respectiva regularização não constitui justificativa suficiente para eximir a interessada quanto a sua necessidade" (fls. 94).
Além disso, a proprietária do imóvel, Nadir Miranda da Silva, era casada com Nelson Pedro da Silva quando o recebeu por doação, em 4 de setembro de 1979, como se vê do R.1 da matrícula a fls. 12/14.
Com isso, era imprescindível que fosse demonstrado que a vendedora poderia dispor desse imóvel ao tempo em que realizou o negócio jurídico de compra e venda, o que apenas seria esclarecido com o formal de partilha de seu falecido marido ou outro documento que se prestasse a dirimir essa incerteza.
Por força do princípio do trato consecutivo (ou da continuidade), como regra geral só se admite a inscrição (registro stricto sensu ou averbação – Lei n.º 6.015, art. 167, I e II) "daqueles actos de disposição em que o disponente coincide com o titular do direito segundo o registo" (Carlos Ferreira de Almeida, apud Ricardo Dip, Registros sobre Registros, n.º 208).
É o que diz a Lei n.º 6.015/1973:
"Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro".
Nas palavras de Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 304): "O princípio de continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões que derivam umas da outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente".
E como já mencionado, no presente caso, o imóvel foi doado à Sra. Nadir Miranda da Silva quando estava casada com Nelson Pedro da Silva, conforme consta do R1 da matrícula n.º 8.233 do 1º Ofícial de Registro de Imóveis de Marília, havendo incerteza, portanto, sobre se a vendedora efetivamente podia dispor do imóvel.
Ressalte-se que a exigência de respeito à continuidade, como requisito para o registro do título de transmissão do domínio, decorre de reiterada jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura e, portanto, não caracteriza inovação e não viola a segurança jurídica decorrente da coisa julgada, invocada pela apelante:
"REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória. Ação originariamente movida contra sucessores do proprietário e promitente vendedor do imóvel, já falecido. Necessidade de prévio registro da partilha que, em inventário ou arrolamento de bens, atribuiu o imóvel aos réus da ação de adjudicação compulsória. Princípio da continuidade. Recurso não provido" (CSM, Apelação Cível nº 1.104-6/4, Comarca de São Caetano do Sul, Relator Desembargador Ruy Camilo, j. 16/6/2009).
Por oportuno, constata-se que a ação de adjudicação não foi promovida em face do espólio de Nelson Pedro da Silva, justificando, então, a exigência do Oficial de Registro de Imóveis, nos termos do precedente mencionado em sentença e que merece ser reiterado.
"Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de carta de adjudicação parte das exigências cumpridas no curso do procedimento – Ausência de inclusão de Espólio no polo passivo de ação de adjudicação compulsória – Quebra do princípio da continuidade – Sentença de ação de adjudicação compulsória que não está imune ao exame dos requisitos para seu registro – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido" (Apelação n.º 3007590-50.2013.8.26.0477, Comarca: Praia Grande, Rel: Corr. Geral: Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças).
Não há, portanto, como afastar as exigências apresentadas pelo Oficial de Registro de Imóveis, devendo ser mantida a sentença proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator