PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1021845-39.2020.8.26.0562
Registro: 2021.0001026731
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1021845-39.2020.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são apelantes PAULO SERGIO ALCANTÚ ORTIGOZA e NELI SUZANA VIANNA ORTIGOZA, é apelado 2° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SANTOS.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 14 de dezembro de 2021.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1021845-39.2020.8.26.0562
Apelantes: Paulo Sergio Alcantú Ortigoza e Neli Suzana Vianna Ortigoza
Apelado: 2° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos
VOTO Nº 31.650
Dúvida – Carta de Adjudicação – Ação de adjudicação compulsória movida contra os herdeiros do promitente vendedor que não constam como proprietários no registro – Ausência de citação do proprietário que consta do registro – Títulos judiciais que se sujeitam à qualificação registraria – Princípio da continuidade – Ofensa em caso de registro de título judicial produzido em face de terceiro que não consta como proprietário do imóvel objeto da decisão judicial – Dúvida procedente – Recurso não provido.
1. Trata-se de recurso de apelação interposto por PAULO SÉRGIO ALCANTU ORTIGOZA e OUTRA, visando à reforma da r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos, mantendo a recusa do registro de carta de adjudicação emitida em ação de adjudicação compulsória.
A dúvida foi suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos, face ao protocolo nº 357.603, de 11 de setembro de 2020, consistente em carta de adjudicação, com vistas ao registro da aquisição pelos apelantes do imóvel objeto da matrícula n.º 12.620, fundada na necessidade de recolhimento do imposto de transmissão inter vivos relativo à transmissão definitiva decorrente da adjudicação compulsória, uma vez que o comprovante apresentado referia-se tão somente ao ITBI igualmente devido em razão da cessão dos direitos aquisitivos objeto do R. 11, cedidos anteriormente por escritura pública de 2008 em favor dos apelantes; além da necessidade de prévio registro da cessão do compromisso registrado sob R. 11.
Os apelantes, em suma, sustentam que a carta de adjudicação deve ser objeto de registro, não havendo ofensa aos princípios da continuidade e da especialidade. Que o juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Santos não exigiu a participação de Comercial Brasil Rural Ltda. no polo passivo da ação de adjudicação compulsória, observando que a arrematação ocorrida nos autos da ação de extinção de condomínio constitui forma originária de aquisição da propriedade. Finalmente, aduziram que já houve o recolhimento do ITBI por ocasião da lavratura da escritura pública de cessão de compromisso de venda e compra.
A Procuradoria Geral de Justiça manifesta-se pelo parcial provimento do recurso (fl. 194/200).
É o relatório.
2. Conheço do recurso, eis que presentes seus requisitos objetivos e subjetivos de admissibilidade.
Desde logo, importa lembrar que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada aos requisitos formais do título e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto no item 119, do Capítulo XX, das NSCGJ [1]. Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial [2].
Foi submetida a registro a carta de adjudicação, com vistas ao registro da aquisição pelos apelantes do imóvel objeto da matrícula n.º 12.620.
A ação de adjudicação compulsória foi originalmente ajuizada pelos apelantes em face de Mário Augusto de Oliveira Júnior, Rosângela Cordeiro de Oliveira, únicos herdeiros de Mário Augusto de Oliveira, e Companhia Brasil Rural S.A., que figura como titular de domínio do imóvel matriculado sob o n.º 12.620.
Na abertura da matrícula, constam como compromissários compradores Sarkiz Aghazariam e Ruth Carvalho Aghazariam, os quais, pelo R. 05, cederam os direitos a Accácio Porfírio de Oliveira e sua esposa Rosa da Conceição de Oliveira (fls. 30).
Posteriormente, em razão do falecimento de Rosa de Oliveira, pelo R. 06, os direitos aquisitivos foram partilhados ao viúvo e aos cinco filhos do casal (fl. 31).
Com o R. 08, em razão do óbito do viúvo Accácio de Oliveira, seus direitos foram partilhados aos seus cinco filhos, dentre os quais Mário Augusto de Oliveira (fl. 32).
Por meio do R. 11 registrou-se que Mário Augusto de Oliveira arrematou a totalidade dos direitos aquisitivos em decorrência da extinção de condomínio instituída entre os cinco filhos de Rosa e Acácio.
Mário Augusto de Oliveira, por escritura pública, cedeu seus direitos aos apelantes Paulo Sérgio Alcantu Ortigoza e sua esposa Neli Suzana Viana Ortigoza(fl. 39/40).
A “escritura de cessão de direitos de compromisso de venda e compra” firmada entre Mário Augusto de Oliveira e os apelantes teve por objeto o imóvel da matrícula n.º 12.620, constando como promitente cedente Mário Augusto de Oliveira, representado por seu procurador José Roberto Ferraz de Camargo, e como compromissários cessionários os recorrentes, autores da ação de adjudicação compulsória.
Neste cenário, a despeito da sequência de transferências dos "direitos" sobre o imóvel, certo é que o domínio útil persistiu em nome de sua titular, a empresa Companhia Brasil Rural S.A., que fora excluída do polo passivo da ação de adjudicação compulsória e, portanto, não participou do referido feito (fl. 51/55 e 150).
Não se vê, pois, possibilidade de registro da transferência da propriedade diretamente de Companhia Brasil Rural S.A. aos adjudicantes, em ação movida contra os herdeiros do original promitente cedente do compromisso de venda e compra.
Se a titular do domínio não o transmitiu por ato válido por si ou por representante, nem figurou no polo passivo de ação na qual se busca justamente tal transmissão, impossível o cumprimento da carta de adjudicação, por quebra do princípio da continuidade registral, não importando a origem do título judicial em ação de adjudicação compulsória, vez que não imune à qualificação registraria, conforme doutrina de Ricardo Arcoverde Credie (Adjudicação compulsória. 9ª ed., São Paulo: Malheiros, 2004, p. 90):
“Uma primeira questão nos ocorre: os atos administrativos decorrentes das sentenças constitutivas, da assim dita execução imprópria destas sentenças (representados por certidões, mandados ou cartas de sentença), obrigam o oficial do registro de Imóveis a proceder ao ato registral?
Evidente que não.
A sentença, de per si, não transfere o domínio, como os atos de expropriação de mesmo nome ocorrentes em outros procedimentos também não o transferem, posto que sempre dependentes do registro. Somente o efeito translativo do registro imobiliário, como frisamos linhas atrás, é que efetivamente transfere a propriedade.
Se o vendedor promete outorgar escritura, na hipótese de descumprimento o Estado só faz emitir declaração de vontade com o mesmo efeito do ato não praticado…
É correto que, nessa ordem de ideias, expedida carta de sentença, mandado ou simples cópia do ato decisório e respectivo trânsito em julgado, não está o serventuário do Registro de Imóveis obrigado a transcrever tal título. Se ocorrer qualquer circunstância impediente, poderá ele solicitar que o interessado a supra, ou poderá, ainda, fazer instaurar o processo de dúvida, sendo o caso.”
Sem que os réus da ação de adjudicação compulsória figurem como proprietários registrais, nem que haja a citação da proprietária constante da inscrição no registro imobiliário, impossível o ingresso da carta de adjudicação pretendida, pena de ofensa ao princípio da continuidade registral.
Relevante frisar que a carta de arrematação oriunda da ação de extinção de condomínio mencionada pelos recorrentes foi objeto, em 03 de novembro de 2004, do R.11 da matrícula n.º 12.620, refugindo, portanto, da presente dúvida, cujo objeto é, uma vez mais, a carta de adjudicação, extraída da ação de adjudicação compulsória, objetivando o registro da aquisição do imóvel pelos apelantes.
Finalmente, a declaração de fl. 204, firmada por Comercial Brasil Rural Ltda., não constitui meio válido de transmissão da propriedade à teor do que dispõe o art. 108 do Código Civil.
3. Por tais fundamentos, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença apelada.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
NOTAS:
[1] 119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela
lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.
[2] Apelação Cível n° 413-6/7; Apelação Cível n° 0003968-52.2014.8.26.0453.