ACÓRDÃO CSM
DATA: 3/8/2006 DATA DOE: FONTE: 524-6/3 LOCALIDADE: SERRA NEGRA
Cartório:
Relator: Gilberto Passos de Freitas
Legislação: Art. 661, § 1º, do Código Civil; arts. 196 e 228 da Lei nº 6.015/73; entre outras.
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. DESCRIÇÃO – PRECARIEDADE. ESPECIALIDADE OBJETIVA. PROCURAÇÃO – ALIENAÇÃO – PODERES EXPRESSOS. SERVIDÃO PREDIAL.
Registro de Imóveis – Procedimento de dúvida. 1. Compromisso de venda e compra que se limitou a reproduzir a precária descrição do imóvel constante na matrícula – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva. 2. Procuração hábil a alienar deve conter poderes, não só expressos, como também especiais – Inteligência do artigo 661, § 1º, do Código Civil em vigor. 3. Servidão – incerteza na sua localização – Desobediência ao princípio da especialidade objetiva. 4. Procedimento de dúvida julgado procedente, negando o registro – Recurso improvido.
Íntegra:
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 524-6/3, da Comarca de SERRA NEGRA, em que é apelante ANTONIO JAIR DE SANTI e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 03 de agosto de 2006.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Registro de Imóveis – Procedimento de dúvida.
1. Compromisso de venda e compra que se limitou a reproduzir a precária descrição do imóvel constante na matrícula – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
2. Procuração hábil a alienar deve conter poderes, não só expressos, como também especiais – Inteligência do artigo 661, § 1º, do Código Civil em vigor.
3. Servidão – incerteza na sua localização – Desobediência ao princípio da especialidade objetiva.
4. Procedimento de dúvida julgado procedente, negando o registro – Recurso improvido.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 55/57) pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis de Serra Negra, que, apreciando dúvida suscitada, obstou o ingresso no fólio real de instrumento particular de promessa de venda e compra.
Foi ele celebrado por Hirohumi Nakashima, Rosa Yoshie Nakashima, Antonio Jair de Santi e Nair Vancine de Santi, sendo relativo a uma propriedade agrícola denominada Sítio Coração de Jesus, situado no bairro da Serra de Cima, na zona rural do município de Serra Negra, matriculado sob nº. 8.431.
Assim se decidiu em razão de estar o imóvel precariamente descrito, tanto no título, quanto na matrícula, representando ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
Ademais, o instrumento de mandato está a exigir poderes expressos e especiais, nos termos do artigo 661 do Código Civil em vigor.
Finalmente, estaria se instituindo uma servidão sem a sua devida especialização.
Por tais razões, a pretensão dos compromissários compradores, de ingressar com seu título no fólio, foi repelida, sendo a dúvida julgada procedente para obstar o registro.
Houve recurso de apelação a fls. 59/68, no qual há insurgência com relação ao decidido.
Isto porque o recorrente considera incabíveis tais exigências do oficial.
A uma, em razão de já existir matrícula aberta para o imóvel e nela constar sua descrição, que foi integralmente reproduzida no título aqui em questão.
A duas, em razão de estar regular a procuração outorgada pela esposa ao marido (ambos promitentes vendedores), que contém poderes expressos para a alienação de bens.
A três, por não se estar instituindo qualquer servidão, mas tão somente se criando uma obrigação de posteriormente instituí-la.
Assim, seria viável o registro do compromisso de venda e compra.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso, pois corretos os fundamentos expostos pelo registrador (fls. 76/79).
É o relatório.
2. A r. decisão atacada não comporta reforma.
Analisando os elementos constantes dos autos, não há mesmo como se realizar o registro.
Trata-se de um imóvel agrícola denominado Sítio Coração de Jesus, situado no bairro da Serra de Cima, na zona rural do município de Serra Negra, matriculado sob nº. 8.431.
A descrição do bem, tanto na matrícula, quanto no compromisso em comento, é mesmo vaga, imprecisa e insuficiente. Não há descrição do espaço ocupado pelo imóvel no solo, medidas perimetrais, rumos norteadores ou pontos de amarração, sendo que a perpetuação de tal irregularidade representa manifesta ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível nº 000.430.6/4-00, teceu considerações sobre dito princípio, no seguinte jaez:
Tal preceito, no dizer de Afrânio de Carvalho, 'significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado'. Pondera que, para tanto, há requisitos a serem observados. 'Esses requisitos são os dados geográficos que se exigem para individuar o imóvel, isto é, para determinar o espaço terrestre por ele ocupado' (Registro de Imóveis, 4ª edição, Forense, Rio de Janeiro, 1998, p. 203).
Nesse ritmo, explicita Ricardo Dip: 'A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual, em ordem a sua matriculação, é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea individua é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância.
Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é o seu tamanho? qual é sua figura? Onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?' (Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, apresentado no XIV Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1987, p. 03, 'apud' Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p. 66).
Na hipótese vertente, observando-se a matrícula, constata-se que é apenas mencionada a dimensão da área, seguida da expressão 'mais ou menos', seguindose um elenco de nomes de confrontantes (fls. 31). Não há medidas, rumos, amarrações ou referências. Nada que permita saber onde está, realmente, o terreno.
Evidentemente, embora haja previsão na Lei de Registros Públicos (artigos 196 e 228) e nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de que na abertura de matrícula serão levados em consideração elementos constantes do registro anterior, mister se faz obter, em casos como o presente, mediante o procedimento apropriado, os dados necessários para a adequada identificação do bem, sob pena de não se dar efetividade ao sistema legalmente instituído.
Ensina, assim, Afrânio de Carvalho: 'A matrícula recebe um número, correspondente à sua posição cronológica, com o qual se distingue de qualquer outra, e deve ter um teor em forma narrativa, mas abreviada, que satisfaça sua finalidade, que é individualizar o imóvel e o seu proprietário.
Tendo por extremas o objeto e o titular do direito real, abrange dados individualizadores de um e de outro. Tanto o imóvel como o proprietário hão de ser descritos precisamente, sem que reste dúvida sobre a sua identidade, declinando-se, por fim, o vínculo ou título que prende o primeiro ao segundo, vale dizer, o número de registro anterior. O imóvel deve ser descrito de modo a fixar exatamente o lugar que ocupa na superfície da terra, a sua situação no país e na circunscrição territorial. A descrição há de mencionar primeiramente o terreno, com os seus limites e confrontações, e secundariamente as construções, se houver, porque estas são meras acessões.
Tanto vale dizer que, em se tratando de imóvel urbano, não está na ordem natural das coisas mencionar primeiro as casas ou moradas e depois o terreno, com suas medidas e confrontações. Estas abrangem os limites e os nomes dos confrontantes, porque sem estes se torna não raro impossível situar no espaço a figura do imóvel. As confrontações dos imóveis rurais são referidas aos pontos cardeais: confronta ao norte com…, ao sul com…, a oeste com…, chegando a maior precisão, nordeste, noroeste, sudeste, sudoeste, rumo e metragem' (ob. cit., p. 361).
Aqui, porém, trata-se de área que, como frisado pelo registrador, não se encontra perfeitamente identificada no âmbito tabular, ausentes as medidas e coordenadas perimetrais.
Ou seja, os elementos presentes no álbum real, que são os que efetivamente importam para a finalidade colimada, não propiciam a certeza e a segurança indispensáveis sobre sua localização. Mostra-se realmente imperioso, em situações como a presente, que se adote o procedimento necessário para a adequada especificação geográfica.
Tudo com espeque no artigo 176, § 1º, inciso II, nº 3, da Lei nº 6.015/73, que estabelece como requisito inarredável a exata identificação do bem. E, se a matrícula foi aberta abrigando os parcos dados de transcrições anteriores, cumpre ter em mente que não se pode eternizar a omissão.
Certo é que, no presente caso, houve tão somente a celebração de compromisso de venda e compra, mas este, em sendo irrevogável e irretratável, estando ainda quitado, uma vez registrado conferirá direito real de aquisição a possibilitar posterior adjudicação compulsória, com fulcro nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, 'verbis':
Artigo 1.417 – Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Artigo 1.418 – O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O mesmo se depreende da leitura dos artigos 5º e 22 do Decreto-lei n° 58/37, bem como do artigo 25 da Lei nº 6.766/79.
Atente-se para o decidido pelo E. Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 71.416.0/3-00:
O ato de registro do compromisso de compra e venda encontra previsão no art. 167, I, 9 da lei nº 6.015/73, por constituir ele um direito real, que se formaliza no fólio real para garantia do comprador.
O instrumento particular de compromisso de venda e compra (…), ao contrário do que afirma a apelante, não é apenas uma cessão, ele transfere direitos sobre o imóvel, em consonância com sua cláusula nona, onde textualmente a apelante e os vendedores pactuaram que o compromisso é celebrado com 'cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não admitindo arrependimento unilateral'.
O compromisso de venda não é verdadeiramente um contrato preliminar. Não é por diversas razões que completam a originalidade do seu escopo, principalmente a natureza do direito que confere ao compromissário. Tem ele, realmente, o singular direito de se tornar proprietário do bem que lhe foi prometido irretratavelmente à venda, sem que seja inevitável nova declaração de vontade do compromitente ('Direitos Reais', Orlando Gomes, Forense, 6ª ed., 1978, pág. 329).
O mesmo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, quando do julgamento da Apelação nº 40.014.0/7, da Comarca de Atibaia, firmou o entendimento que não há como negar ser o compromisso de compra e venda uma das formas de oneração previstas em lei, dada a formação de um direito real de aquisição.
Razão pela qual, ainda que se trate de compromisso de venda e compra, bem como o fato de a precária descrição do imóvel ser a mesma constante da matrícula, não há como se permitir o registro sem ofensa ao princípio da especialidade objetiva. Mas não é só.
O instrumento de mandato está a exigir poderes expressos e especiais, nos termos do artigo 661, § 1°, do Código Civil em vigor, 'verbis':
Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.
§ 1º Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.
Note-se que a lei menciona os poderes como sendo especiais E expressos, ou seja, as duas hipóteses cumulativamente.
E há distinção entre ambas.
Assim são os ensinamentos de Pontes de Miranda:
Mandato expresso e mandato com poderes especiais são conceitos diferentes. É expresso o mandato em que se diz: 'com poderes para alienar, hipotecar, prestar fiança'.
Porém não é especial. Por conseguinte, não satisfaz as duas exigências do art. 1.295, § 1º, do Código Civil (atual 661, § 1°) que fala de 'poderes especiais e expressos'. Cf. o Código Comercial, art. 134, 'in fine', poderes expressos são os poderes que foram manifestados com explicitude. Poderes especiais são os poderes outorgados para a prática de algum ato determinado ou de alguns atos determinados.
Não pode hipotecar o imóvel 'a' o mandatário que tem procuração para hipotecar, sem se dizer qual o imóvel:
recebeu poder expresso, mas poder geral, e não especial (Tratado de Direito Privado, Parte Especial, Editor Borsoi, Rio de Janeiro, 1972, 3ª edição, reimpressão, Tomo XLIII, p. 35. 4).
No mesmo sentido é a lição de Ovídio Rocha Barros Sandoval (O Novo Código Civil – Estudos em Homenagem ao Professor Miguel Reale, Coordenado por Domingos Franciulli Netto, Gilmar Ferreira Mendes e Ives Gandra da Silva Martins Filho, Editora LTR, São Paulo, 2003, p. 605), que ainda faz referência um julgado publicado in JTJ 191/283.
Conclui-se, pois, que os poderes especiais e os poderes expressos, referidos no § 1º do artigo 661 do Código Civil, têm significados diversos.
Estes últimos são os referidos no mandato (exemplo: poderes para vender, doar, hipotecar, etc).
Já aqueles correspondem à determinação específica do ato a ser praticado (exemplo: vender o imóvel 'A', hipotecar o imóvel 'B', etc).
E o ordenamento jurídico, como já visto, exige a presença de ambos na procuração com o escopo de se alienar bens.
Isso mais se avulta quando a hipótese envolve a venda de imóveis, cujo alto valor que, em regra, tais negócios encerram, já impõe, por si só, redobrada cautela, ainda que outorgante e outorgado sejam entre si casados.
Daí decorre o entendimento de Carvalho Santos, citado por Arnaldo Marmitt:
Da necessidade dos poderes expressos e especiais para poder o mandatário alienar bens de propriedade do mandante resulta, também, a necessidade de constarem na procuração os bens a serem vendidos, devidamente individualizados, a não ser que os poderes abranjam todos os bens do mandante (Mandato, Aide Editora, 1ª edição, 1992, p. 182.3).
No mesmo sentido, decidiu o TRF da 5ª Região:
O mandato, para conferir poderes que ultrapassem a simples administração ordinária, deve ser outorgado em termos especiais, isto é, os poderes devem referir-se, especificamente, determinadamente, ao negócio jurídico que se tem em mira.
(…)
Os poderes conferidos sempre se interpretam restritivamente. Incidência, na hipótese, dos arts. 145, III, e 1.295, § 1º, do Código Civil, anterior às alterações introduzidas pela Lei 10.406/2002 (Apelação Cível nº 303.001-PB, Relator Desembargador Federal Frederico Azevedo, julgada em 11 de dezembro de 2003, por unanimidade).
O mandato, assim, embora contenha poderes expressos para alienar, não atribui poderes especiais para a transação em questão.
Finalmente, é de todo incabível a instituição de servidão (ou, como prefere o recorrente, da obrigação de se posteriormente instituí-la), a recair sobre dois outros imóveis, um dos próprios vendedores e o outro de propriedade de terceiros, ainda mais sem que haja uma perfeita identificação da sua exata localização.
Neste sentido, já se pronunciou este Conselho Superior da Magistratura ao decidir a Apelação Cível nº 000.353.6/2-00, cuja ementa a seguir se transcreve:
Registro de imóveis – Dúvida – Carta de adjudicação – Servidão administrativa – Princípio da especialidade – Impossibilidade de identificar a servidão dentro da área do imóvel supostamente atingido, em razão da descrição lacunosa contida na matrícula para este aberta – Registro recusado – Recurso a que se nega provimento. Há, portanto, pertinência na recusa formulada pelo registrador.
Ante o exposto, é negado provimento ao recurso interposto, ficando mantida a r. sentença de primeiro grau que acolheu a dúvida e considerou inviável o registro.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
(D.O.E. de 29.09.2006)
Vide – Processo 990.10.019.093