Introdução
Se, ao pensar sobre o Direito Imobiliário, Notarial e Registral aquém das próprias fronteiras nacionais é desafiador, questionar se existe alguma espécie de integração regional que facilite a ocorrência de negócios de transmissão imobiliária entre diferentes nações e jurisdições pode ser ainda mais.
Ao verificar as dificuldades práticas enfrentadas no âmbito notarial e registral para o registro de um título estrangeiro, em virtude também das sérias falhas de comunicação de contratantes seguindo diferentes ordenamentos jurídicos ao pactuar uma transação, cujo risco respinga tanto na circulação de capitais que aquece o mercado imobiliário como na própria segurança jurídica primada pelo direito, a justificativa para a realização desta reflexão se tornou emergencial.
E então, vamos desentranhar isso?
Desenvolvimento
Tabeliães e oficiais de registro, de um modo geral, figuraram na história brasileira desde o seu descobrimento. O pressuposto basilar para esse entendimento é de que no início todas as terras no Brasil eram públicas, ou seja, pertenciam ao Estado.¹ Mas, para isso a influência lusitana no sistema brasileiro modelou-se aos poucos e com inúmeros eventos, como a confecção do Tratado de Tordesilhas, a vinda de Pedro Álvares Cabral à conquista de terras nativas, e a própria natureza funcional da atividade realizada pelo escrivão Pero Vaz de Caminha.
O sistema registral brasileiro é tido atualmente como um dos mais completos e contundentes sistemas, principalmente por adotar uma tipificação mista que também é popularmente conhecida como título e modo. Isso porque existe uma correlação para o surgimento do direito real, em que o título alcança efeitos relevantes e estruturais somente quando é finalmente registrado no cartório extrajudicial correspondente.²
Os sistemas notariais e registrais imobiliários diferem-se entre si ao redor do mundo e possuem classificações diversas quanto aos seus aspectos formais, organizacionais, efeitos de registro e etc, uma vez que possuem características próprias de funcionamento. Curiosamente, Uruguai e Argentina, utilizam-se somente do sistema de título, ou seja, um ordenamento declarativo em que um título por si só é válido e gera constituição de direito real, sendo desnecessário o registro como ocorre no Brasil.
No entanto, a combinação dessas diferenças gera muitos obstáculos e insegurança jurídica para as partes que se aventurem em negócios internacionais, pois provavelmente dependerão do conhecimento dos sistemas jurídicos do local do bem para a aquisição segura de um imóvel. Além disso, há um grande risco de se envolverem em possíveis fraudes, desaparecimento de quantias pagas a título de sinal, exigência de taxas desconhecidas e cobradas em excesso, prédios não concluídos ou construídos em desacordo com a legislação local.³
Embora existam alguns mecanismos esparsos de integração registral, como o Notariado Latino,⁴ o Cross Border Electronic Conveyancing(COBRECO), a Associação Europeia de Registradores de Imóveis (ELRA) e a European Land Information Service (EULIS),⁵ cujos objetivos giram em torno da liberdade do fluxo transfonteiriço de capitais e de acesso fácil de informações sobre propriedade, não há, de maneira geral, normas comunitárias aplicáveis às transações imobiliárias transnacionais no âmbito regional dentro do Mercosul.
Essa constatação também se deve ao fato de que a natureza intergovernamental sustentada dentro do Mercosul enseja maior flexibilidade e autonomia aos Estados-membros na internalização de normas. Em contrapartida, na União Europeia o que se observa é a existência de uma supranacionalidade normativa dentro do direito imobiliário responsável por iniciativas de integração.
Venturosamente, na tentativa de ilustrar tentativas práticas regionais nesse diapasão, descobriu-se neste estudo a existência de Comitês Latinoamericanos de Consultas Registrais, do qual fazem parte os profissionais notários e registradores de diferentes países mercosulistas. Assim, há a formação de uma linha de palestras e contatos para a troca de informações sobre os diferentes ordenamentos jurídicos na seara do Direito Imobiliário, Notarial e Registral dentro da América Latina. O primeiro Comitê foi fundado em 05 de novembro de 1986 em Trelew, na província de Chubut, na República Argentina, e desde essa época são realizadas reuniões periódicas. Essa iniciativa, considerando toda essa problemática apresentada, é inovadora para a consecução de uma maior eficiência nos negócios imobiliários transnacionais.
Contudo, considerando essa sugerida e melhorada troca de informações regionalmente, e também a disponibilização de dados que seriam possíveis através do princípio da publicidade registral,⁶ nesse momento é crucial considerar a tutoria jurídica. A comunidade jurídica hodiernamente conclama uma maior dinamização na seara notarial e registral, mas em que se possa confiar.⁷ Pois, dadas as inovações tecnológicas que acompanham o fenômeno da transnacionalização, o sujeito de direito não pode se tornar alvo de análise informacional ou abusos.⁸ Por isso, o aprofundamento no estudo da implementação da integração registral deve ser feito com cautela.
Considerações finais
É fundamental refletir sobre os desdobramentos que integração regional se dá atualmente no Direito Imobiliário, Notarial e Registral, principalmente diante do limbo normativo expressado para a prática cartorária nos negócios imobiliários transnacionais. Isso posto, também é necessário definir os limites entre publicidade registral como mecanismo facilitador de informações e segurança jurídica.
A própria plasticidade que sofrem os conceitos de privacidade e publicidade diante das inovações tecnológicas nos cartórios extrajudiciais é digna de preocupação. Mas, felizmente já se reconhece uma interdependência coletiva com os valores humanos e os trâmites sociais e jurídicos.
Os exercícios ponderativos, no entanto, não devem ser esquecidos mediante os debates entre os diferentes conflitos que aqui são contextualizados. A integração registral e a prática dos negócios imobiliários a nível internacional é possível e demanda a implementação de mais iniciativas pró integração e segurança entre os sistemas imobiliários mercosulistas.
Notas de fim
1 SERRA, Márcio Guerra; SERRA, Monete Hipólito. Registro de Imóveis I: Parte Geral. São Paulo: Editora Saraiva, 2017.
2 Para o estudioso Ivan Jacopetti do Lago, a definição complementar de título e modo pode se desenrolar dessa forma: “[…] uma combinação entre um negócio jurídico obrigacional, um negócio jurídico real causal e o seu subsequente registro. E dizer que o sistema e causal significa que, mesmo após a inscrição, os efeitos do registro permanecem vinculados ao título que lhe deu origem. Ainda, que o registrador qualifica não apenas o negócio jurídico real, mas também o negócio obrigacional que o antecede. Assim, a mutação real depende de um ato jurídico complexo, que se inicia pelo título, e se conclui pelo registro. Desse modo, se, porventura, um negócio jurídico que esteja registrado vier a ser anulado, ou declarado inexistente, o seu registro deverá ser cancelado. […]” LAGO, Ivan Jacopetti do. Alguns aspectos registrais das vendas imobiliárias transnacionais no âmbito do Mercosul. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, v. 82, ano 40, p. 419-446, jan.-jun. 2017.
3 LAGO, Ivan Jacopetti do. Alguns aspectos registrais das vendas imobiliárias transnacionais no âmbito do Mercosul. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, v. 82, ano 40, p. 419-446, jan.-jun. 2017.
4 PATRÃO, Afonso Nunes de Figueiredo. A aplicação internacionalmente ampliada das regras de Notariado Latino nos negócios imobiliários. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, v. 82, ano 40, p. 485-551, jan.-jun. 2017.
5 LAGO, Ivan Jacopetti do. Alguns aspectos registrais das vendas imobiliárias transnacionais no âmbito do Mercosul. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, v. 82, ano 40, p. 419-446, jan.-jun. 2017.
6 MIRANDA, Caleb Matheus Ribeiro de. A computação cognitiva e o Registro de Imóveis. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, v. 83, ano 40, p. 79-100, jul.-dez. 2017.
7 GUÉRCIO NETO, Arthur Del; GUÉRCIO, Lucas Barelli Del. O Direito Notarial e Registral em Artigos (Vol. III). São Paulo: Editora YK, 2019.
8 “[…] Aos responsáveis pelo tratamento de dados pessoais no âmbito da atividade registral cumpre assim “um dever de informar”, que se analisa na obrigação de divulgação da informação registral e no dever de comunicação ou de permissão de acesso aos dados recolhidos, mas cumpre igualmente “um dever de calar” […]” TEIXEIRA, Madalena. As novas tecnologias e o registro predial na sociedade da informação: Publicidade versus privacidade. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, v. 82, ano 40, p. 375-387, jan.-jun. 2017.
Gabriela Becker Pinto
Especialista em Direito Notarial e Registral pelo Instituto Damásio de Direito – IDD Faculdade IBMEC São Paulo/SP
Mestranda em Derecho de Las Relaciones Internacionales y de la Integración en América Latina pela Universidad de La Empresa – UDE Montevideo/UYU