Tratamos neste artigo, ainda que de modo breve e sem a pretensão de esgotar o assunto, da importância que o NCPC, cujo artigo 1.071 inseriu o artigo 216-A da Lei 6.015/73, atribuiu à ata notarial no processamento da usucapião pela via extrajudicial.
O Novo Código de Processo Civil trouxe várias inovações para a nossa ordem jurídica e, embora a ata notarial não seja propriamente uma inovação, pois ela já era prevista, também de modo expresso, no inciso III do artigo 7º da Lei 8.935/94, o destaque que esse novo diploma legal lhe conferiu é, certamente, uma novidade.
Em seu artigo 384, na Seção III, do Capítulo XII que cuida “Das Provas”, o NCPC faz uma previsão expressa para a ata notarial.
O processamento extrajudicial de regularização da propriedade imobiliária por meio da usucapião foi expressamente atribuído ao Registro de Imóveis e, ao Tabelionato de Notas foi atribuída a lavratura da ata notarial, conforme determinação expressa do artigo 216-A da Lei 6.015/73.
Será lavrada a ata notarial a requerimento do interessado, que deve estar representado por advogado, haja vista que, por determinação legal, ela integra o rol dos documentos exigidos para o processamento, conforme comando do caput e do inciso I artigo 216-A da Lei 6.015/73. Todavia, não há a necessidade de que o advogado acompanhe a lavratura da ata notarial.
De acordo com a Cartilha do CNB/SP, deve-se atentar para o fato de ter essa ata notarial características próprias, pois o Tabelião de Notas deve procurar agregar elementos que possibilitem ao Registrador Imobiliário deferir o registro da propriedade imobiliária.
Dito de outro modo: o Tabelião de Notas deve lavrar uma ata notarial com aptidão para que a propriedade imobiliária seja atribuída ao requerente do processamento extrajudicial da usucapião.
Com o intuito de uniformizar o processamento da usucapião pela via extrajudicial, o Conselho Nacional de Justiça – CNJ editou o Provimento 65 de 14 de dezembro de 2017, em que estabelece as diretrizes para esse processamento.
O inciso I do artigo 216-A da LRP, bem como o inciso I do artigo 4º do Provimento 65/2017 CNJ determinam expressamente que é obrigatória a apresentação de ata notarial lavrada por Tabelião de Notas, juntamente com outros documentos, para instruir o requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião ao Registrador Imobiliário, seja o interessado representado por advogado, seja ele representado por defensor público.
Portanto, inicialmente e anteriormente ao processamento extrajudicial da usucapião no Registro de Imóveis, há a necessidade de o interessado comparecer ao Tabelionato de Notas e apresentar, no Tabelionato de Notas, um requerimento para a lavratura da ata notarial, por causa do princípio da rogação (RODRIGUES; FERREIRA, 2013).
Uma das características peculiares da ata notarial para o processamento da usucapião pela via extrajudicial e que constitui uma novidade e também uma exceção, consiste na territorialidade, pois “o Tabelião de Notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação” (artigo 9º da Lei 8.935/94) e, desse modo, somente o Tabelião que recebeu a delegação para atuar na localização do Município em que está o imóvel usucapiendo será competente para lavrar essa ata.
Nas hipóteses em que o imóvel usucapiendo estiver localizado em mais de um Município, o artigo 5º do Provimento 65/2017 CNJ, em sua parte inicial, determina que essa ata notarial será lavrada pelo Tabelião de Notas do Município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele.
A situação acima descrita constitui uma exceção no que se refere à lavratura de atos notariais referentes a imóveis, pois a regra para os atos notariais prevê que “é livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio” (artigo 8º da Lei 8.935/94).
Observa-se que, no Tabelionato de Notas, o requerimento para a lavratura da ata notarial é imprescindível e nas hipóteses de requerimento para a ata notarial de usucapião pela via extrajudicial deve ser escrito e, em nosso entender, deve constar nesse requerimento a especificação da modalidade de usucapião cujo registro será requerido no Registro de Imóveis, incluindo o dispositivo legal em que há a subsunção da hipótese requerida, pois essa providência deixa claro o pedido do interessado.
A especificação da modalidade da usucapião requerida apresenta especial relevância, haja vista que de acordo com o parágrafo primeiro do artigo 2º do Provimento 65/2017 CNJ, o procedimento tratado no artigo 216-A da Lei 6.015/73 e no referido provimento, a usucapião poderá abranger tanto a propriedade, quanto os demais direitos reais passíveis de usucapião.
E, sempre é bom lembrar, no parágrafo 4º do artigo 2º do referido provimento, está a prescrição expressa de que não será admitido o reconhecimento extrajudicial da usucapião de bens públicos, nos termos da Lei.
Em sua parte final, o artigo 5º do Provimento 65/2017 do CNJ prescreve que cabe ao Tabelião que lavrar a ata a atribuição de alertar tanto o requerente, quanto as testemunhas de que a prestação de declaração falsa no referido instrumento configurará crime de falsidade, sujeito às penas da Lei.
Em razão da determinação acima mencionada, em nossa opinião, na ata deverá constar, de modo expresso, a declaração de que os interessados e as testemunhas (se houver) foram alertadas pelo Tabelião de que a prestação de declaração falsa na ata notarial constitui crime de falsidade, que está sujeito às penas da Lei.
O Inciso I do artigo 4º do Provimento 65/2017 do CNJ traz os elementos que deverão constar da ata notarial, a saber: a qualificação completa do requerente e seu cônjuge; a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro; o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores; a forma de aquisição da posse; a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional; o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a sua localização; o valor do imóvel; além de outras informações que o Tabelião considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimento de testemunhas ou de partes confrontantes.
Devido à dificuldade em se atestar o tempo de posse de um bem imóvel por meio de uma ata notarial, determinação expressamente prescrita no inciso I do artigo 216-A da Lei 6.015/73, o CNB/SP publicou o seguinte Enunciado: Enunciado nº 1 das Conclusões e Enunciados do XXI Congresso Notarial Brasileiro: “na Ata Notarial para usucapião, o Tabelião deve atestar evidências do tempo da posse. Esta ação é requisito legal sacramental e não indica que o Tabelião acompanhou a constatação todo o tempo. Por isso, a responsabilidade administrativa, civil e penal só pode ser oriunda de conduta dolosa.”
Existem três espécies possíveis para essa ata notarial, de acordo com a Cartilha do CNB/SP, a saber: 1) ata simples, 2) ata de verificação em cartório, 3) ata de verificação em diligência.
Prescreve a Cartilha do CNB/SP que a ata simples é a ata notarial em que o Tabelião constata, em diligência ou não, a existência e as características do bem usucapiendo, bem como a presença do possuidor e a existência de eventuais confrontantes e de testemunhas, que podem ser vizinhos ou não, e que conheçam o possuidor e que possam testemunhar o tempo de sua posse.
Como o próprio nome indica, a ata notarial simples, é a que contém apenas os elementos indispensáveis para fazer a prova de que houve a consolidação da usucapião.
Consoante a Cartilha do CNB/SP, a ata de verificação em cartório é a ata em que o Tabelião, em cartório, constata com fundamento na base geodésica correta que decorre do memorial descritivo e da planta assinada pelos confrontantes, a presença do possuidor e de eventuais confrontantes e testemunhas, que podem ser vizinhos, ou não, que conheçam o possuidor e que possam atestar o tempo de posse.
Nessa espécie de ata pode constar, outrossim, se houver, a apresentação de outros documentos que fazem prova da situação jurídica possessória e que comprovem o justo título e, como o próprio nome indica, essa ata deve ser lavrada em cartório.
Há alguns casos em que não há a necessidade de ser feita a diligência, por exemplo, nas hipóteses de usucapião em unidades de apartamento em condomínio edilício regularmente instituído.
A ata notarial de verificação em cartório é adequada para essas hipóteses, em nossa opinião.
Segundo a Cartilha do CNB/SP, a ata de verificação em diligência é a ata notarial em que o Tabelião constata, em diligência, a existência e as características do bem usucapiendo, a presença do possuidor e de eventuais confrontantes e testemunhas, que podem ser vizinhos, ou não, que possam informar o tempo de posse e que conheçam o possuidor.
Da mesma forma que as duas espécies já referidas, essa ata também pode conter, se forem apresentados, outros documentos que façam prova da situação jurídica possessória e que comprovem o justo título.
A ata notarial de verificação em diligência é a mais complexa e é a que contém maior número de informações e, como o próprio nome determina, deve ser lavrada em diligência.
O Colégio Notarial do Brasil, com o intuito de facilitar a elaboração dessas atas, forneceu dois Enunciados: o Enunciado nº 3 das Conclusões e Enunciados do XXI Congresso Notarial Brasileiro a determinar que “a Ata Notarial para usucapião poderá ser feita com base na certidão negativa do Registro de Imóveis” e o Enunciado nº 7 das Conclusões e Enunciados do XX Congresso de Direito Notarial, a esclarecer que “a Ata Notarial para fins de usucapião extrajudicial, prevista no inciso I do artigo 216-A do Código de Processo Civil, deve conter todas as informações e constatações possíveis para comprovar a existência da posse”.
Concernente ao custeio dessa ata notarial, deve-se ter em mente que o custeio da ata notarial é diferente do de uma escritura pública, entretanto, a questão foi solucionada pelo Enunciado nº 8 das Conclusões e Enunciados do XX Congresso de Direito Notarial, ao prescrever que “a ata notarial para fins de usucapião tem conteúdo econômico”.
Por ser aquisição originária da propriedade imobiliária, a usucapião apresenta certos efeitos jurídicos, uma vez que se trata de aquisição que não guarda vínculo com o proprietário anterior, de modo que não há a transmissão da propriedade imobiliária ou de um dos direitos reais passíveis de usucapião, quando for o caso.
No que respeita aos efeitos tributários, observa-se que do fato de não haver a transmissão da propriedade decorrem, entre outros, os seguintes efeitos jurídicos: 1) não há a incidência de ITBI, de acordo com Farias e Rosenvald (FARIAS; ROSENVALD, 2016); 2); 2) entretanto, apesar de não haver a transmissão da propriedade imobiliária, há a necessidade de emitir a DOI – Declaração de Operações Imobiliárias.
Em nosso entender, deve constar expressamente na ata notarial da usucapião pela via extrajudicial a declaração de que o interessado foi devidamente cientificado, pelo Tabelião de Notas, de que há a necessidade de apresentar a referida ata notarial ao Registro Imobiliário competente, para dar início ao processamento da usucapião extrajudicial para a regularização da propriedade imobiliária.
Referências
BRASIL. Lei 6.015/73. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/6015compildada.htm >. Acesso em: 12 mar. 2018.
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______. Código de Processo Civil. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/lei/13105.htm >. Acesso em: 12 mar. 2018.
COLÉGIO NOTARIAL DO BRASIL, CONSELHO FEDERAL (CNB/CF). Conclusões e Enunciados do XX Congresso de Direito Notarial. Disponível em: < http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X191eGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=ODm2Mg >. Acesso em 12 mar. 2018.
COLÉGIO NOTARIAL DO BRASIL – SEÇÃO SÃO PAULO (CNB/SP). Cartilha de Procedimento – Ata Notarial para Usucapião Extrajudicial. Disponível em: < http://cnbsp.org.br/Documentos?/Uploadas/Cartilha%20usucapiao > Acesso em: 07 maio 2016.
______. Divulgadas Conclusões e Enunciados do XXI Congresso Notarial Brasileiro. Disponível em: < http://www.notariado.org.br/index.php?pG=Xl91eGliZV9ub3RpY2lhCW==&in=ODm2mg >. Acesso em : 12 mar. 2018.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, Provimento 65/2017. Disponível em: <
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FARIAS, Christiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Vol. 5. 12ª ed. Bahia: Juspodivm, 2016.
RODRIGUES, Felipe Leonardo; FERREIRA, Paulo Roberto Geiger. Tabelionato de Notas. São Paulo: Saraiva: 2013.
Elizabeth Maria de Moura.
Registradora Civil das Pessoas Naturais e Tabeliã de Notas em Santópolis do Aguapeí – SP.
Mestre em Direito do Estado pela PUC/SP – Área de Concentração: Direito Constitucional; Especialista em Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial pela UNISC.