O Novo Código de Processo Civil prestigiou a atividade notarial e registral em inúmeros artigos, valorizando a ata notarial (art. 384), o reconhecimento de firmas (art. 411), o protesto extrajudicial (art. 517), o inventário, divórcio e dissolução de união estável por escritura pública (arts. 610 e 733), assim como trazendo ao ordenamento jurídico figuras como a homologação do penhor legal por escritura pública (art. 703) e a usucapião extrajudicial.
A usucapião extrajudicial, forma de aquisição da propriedade, está prevista no artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil, que acrescentou o artigo 216-A à Lei Federal n° 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), cujo caput dispõe:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
Três informações relevantes podem ser extraídas do caput:
1-) A via extrajudicial é uma possibilidade, não uma obrigação, pois as partes podem escolher a via jurisdicional. Por certo, a alternativa extrajudicial seria vantajosa, diante da rapidez do procedimento, sem perder de vista a segurança jurídica, marca da atividade notarial e registral.
2-) O procedimento ocorrerá no cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver localizado o imóvel usucapiendo. Além da definição da competência territorial, elege-se o oficial de registro de imóveis como presidente do procedimento, aquele que dará a palavra final quanto à possiblidade da usucapião extrajudicial efetivamente garantir a propriedade imóvel àquele que a pleiteia.
3-) O ponto de partida da usucapião extrajudicial perante o cartório de registro de imóveis ocorrerá por requerimento do interessado, o qual deverá se fazer representar por advogado, profissional que certamente será figura ativa ao longo do procedimento.
O requerimento do interessado deverá ser instruído com todos os documentos elencados nos incisos I a IV, do artigo 216-A, destacando-se o inciso I:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
A ata notarial, potente meio de prova, minimamente atestará o tempo de posse do requerente e seus antecessores, mas não é limitada a tal conteúdo. Alias, recomenda-se a lavratura de uma ata notarial completa, se possível com todos os elementos previstos nos incisos do artigo 216-A, de forma que, essa ata notarial completa, seria o único documento apresentado ao oficial de registro de imóveis competente, engrandecendo a atividade notarial.
O principal entrave a uma maior utilização do instituto “usucapião extrajudicial” é o parágrafo 2°, do artigo 216-A:
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
Todos os titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo, além dos confinantes, devem expressamente anuir com a usucapião extrajudicial. Não o fazendo, haverá notificação, e o silêncio será interpretado como discordância!
Aos olhos de um ser humano comum, parece muito pouco provável que um proprietário de bem imóvel concorde expressamente com a usucapião de seu patrimônio, o que equivaleria à perda do mesmo. Não parece razoável. Mais: se concorda com a usucapião, por que não aliena diretamente, num procedimento mais simples e menos moroso?
Espera-se que a doutrina e jurisprudência criem flexibilizações ao aparente rigor do parágrafo 2°, autorizando, por exemplo, que o compromissário comprador, munido de instrumento escrito, com firma reconhecida ao menos, possa estar dispensado da improvável anuência do proprietário.
Como todo instituto novo, a usucapião extrajudicial ainda dependerá de alguns ajustes para alcançar a sua plena efetividade, mas acredita-se que a inserção da mesma no ordenamento jurídico pátrio valoriza a atividade notarial e registral, ofertando à sociedade uma alternativa rápida, juridicamente segura e com um excelente custo benefício.