A usucapião e suas regras já passaram por algumas reformas, por isso, o assunto pode parecer complexo. Mas, quando bem explicado, não é difícil de entender. A usucapião é uma forma para a aquisição da propriedade de um bem, móvel ou imóvel, por sua posse prolongada e ininterrupta, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva, observadas as suas espécies, requisitos necessários e causas impeditivas.
Prevista pela Lei de Registros Públicos, nº 6.015 de 1973, a usucapião extrajudicial é uma boa alternativa para os interessados, considerando a sua rapidez e economia. É importante destacar que a lei não obriga a usucapião por via extrajudicial em nenhum caso, mas a garante como uma alternativa bastante vantajosa para os interessados.
Com isso, a usucapião extrajudicial é a opção mais rápida para a regularização de um imóvel. Para fazê-la é preciso comprovar o tempo de uso/posse do imóvel. O procedimento pode variar de acordo com a relação do interessado com o antigo dono. Além disso, não pode haver reivindicação da propriedade do bem por outra pessoa.
Quando se trata de bens imóveis, há diversos tipos de usucapião. Isso porque, cada um deles se aplica a uma situação. Conheça esses tipos:
Usucapião Extraordinária
Nessa modalidade, adquire a propriedade do bem aquele que estiver na posse do imóvel por 15 anos contínuos, de forma pacífica, sem oposição ou qualquer documento, como contrato e escritura. O prazo pode ser reduzido para 10 anos, caso o usucapiendo comprove que o local é usado como moradia habitual ou tenha feito obras na propriedade.
Usucapião Ordinária
Já na usucapião ordinária, adquire a propriedade do bem aquele que estiver na posse do imóvel por 10 anos contínuos, sem oposição, de forma pacífica, com documento que comprove a aquisição. O prazo pode ser reduzido para 5 anos se for comprovado que a propriedade foi adquirida onerosamente com base em um registro cancelado e o interessado use o imóvel como moradia ou tenha feito obras e melhorias.
Usucapião Especial Urbana
Na usucapião especial urbana, adquire a propriedade do bem aquele que estiver na posse do imóvel por 5 anos contínuos, de forma pacífica e sem oposição do antigo proprietário, desde que a área seja inferior a 250m² e utilizada como moradia. O possuidor não pode ter outro imóvel.
Usucapião Especial Rural
Nesse caso, adquire a propriedade do bem aquele que estiver na posse de um imóvel por 5 anos consecutivos, de forma pacífica, sem oposição, em área inferior a 50 hectares, usada como área produtiva de trabalho próprio ou da família, com constituição de moradia. O possuidor não pode ter outro imóvel.
Usucapião Especial Familiar
Na usucapião especial familiar, adquire a propriedade do bem aquele que possui um imóvel por 2 anos contínuos. Esta modalidade é aplicada quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar. Para ter direito à usucapião, o imóvel deve ser utilizado para moradia própria ou da família do usucapiendo. O possuidor não pode ter outro imóvel.
Usucapião Coletiva
Essa modalidade de usucapião acontece quando uma área urbana, com tamanho superior a 250m², for ocupada por população de baixa renda, durante 5 anos consecutivos, desde que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada morador. Os possuidores também não podem ter outro imóvel.
Passo a passo para a usucapião extrajudicial
Para dar início à usucapião pela via extrajudicial, o interessado, acompanhado ou não de um advogado, deve formalizar uma ata notarial em Tabelionato de Notas. Esse documento é obrigatório e deve conter a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste todas as descrições do bem, incluindo valor e demais informações.
Após a formalização da ata notarial, o usucapiendo deve comparecer, agora obrigatoriamente acompanhado pelo seu advogado, no Cartório de Registro de Imóveis da cidade em que se encontra o imóvel ou a maior parte dele. Nessa etapa, ele dará início ao procedimento e receberá a orientação quanto à documentação necessária, que vai além da ata notarial e pode ser consultada no art. 4º do Provimento nº 65, do Conselho Nacional de Justiça, ou no próprio cartório.
O ucucapiendo deverá apresentar os documentos requeridos, preparados com o auxílio do seu advogado. O registrador do Cartório de Registro de Imóveis irá analisar se a documentação comprova a posse do imóvel nas condições estabelecidas pela lei. Se for o caso, a propriedade do bem é deferida e passa a ser do novo dono.
Caso contrário, se o pedido for indeferido, é importante que o usucapiendo saiba que a documentação apresentada para o procedimento extrajudicial pode ser encaminhada para abertura de um processo pela via judicial.
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