PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1009878-92.2018.8.26.0068
Registro: 2019.0000294998
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1009878-92.2018.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante BH REAL ESTATE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CÍVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS DE BARUERI.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso e mantiveram a procedência da dúvida, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 4 de abril de 2019.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível n.º 1009878-92.2018.8.26.0068
Apelante: BH Real Estate Empreendimentos e Participações Spe Ltda
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas de Barueri
VOTO N.º 37.726
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Contrato particular de compromisso de compra e venda – Imóvel vendido para terceiro antes do registro do compromisso de compra e venda que não foi ratificado mediante sub-rogação do novo proprietário nas obrigações de promitente vendedor – Princípios da prioridade e da continuidade – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por "BH Real Estate Empreendimentos e Participações SPE Ltda." contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Barueri e manteve a recusa do registro de contrato particular de compromisso de compra e venda de parte a ser destacada do imóvel objeto da matrícula n.º 26.200.
A apelante alegou, em suma, que é cessionária do contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado por "Amanic Administração e Participação Ltda." com Marcos Adriano Ferreira Zoni, Patrick Pierre Delfosse e Pedro Paulo Longuini. Afirmou que o contrato de compromisso de compra e venda e o de sua cessão foram apresentados e devolvidos sucessivamente, pelo Oficial de Registro de Imóveis, mediante formulação de exigências. Aduziu que na última apresentação, que gerou o Protocolo n.º 447.289, o contrato particular de compromisso de compra e venda foi devolvido porque a propriedade do imóvel foi transmitida para "Campos Áureos Empreendimentos Imobiliários Ltda." Esclareceu que a compradora declarou na escritura pública que tinha conhecimento de que na data em que foi celebrada existiam prenotações, então válidas, relativas ao contrato particular de compromisso de compra e venda e de sua cessão, sub-rogandose nas obrigações do promitente vendedor. Asseverou que os precedentes do Conselho Superior da Magistratura admitem o registro de escritura de compra e venda de imóvel objeto de anterior contrato de compromisso celebrado com terceiro, por reconhecer que não há violação da continuidade. Requereu o registro do compromisso de compra e venda e o de sua cessão.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 134/137).
É o relatório.
A dúvida diz respeito à recusa do registro do contrato particular de compromisso de compra e venda que foi prenotado sob n.º 447.289, em 16 de maio de 2018 (fls. 1/5, 7 e 12).
Como decorre da certidão de fls. 13 e 14, a prenotação n.º 447.289 não abrange o contrato particular de cessão do compromisso de compra e venda que é objeto da prenotação n.º 448.838 (fls. 20).
Em razão disso, neste procedimento não é possível apreciar a recusa do registro do contrato particular de cessão do compromisso de compra e venda que, porém, depende de forma lógica do prévio registro do compromisso firmado entre o promitente vendedor e os cedentes.
Por contrato particular celebrado em 13 de julho de 2015, "Amanic Administração e Participação Ltda." comprometeu vender para Marcos Adriano Ferreira Zoni, Patrick Pierre Delfosse e Pedro Paulo Longuini área com 211.400m², a ser oportunamente descrita e destacada do imóvel maior objeto da matrícula n.º 26.200 do Registro de Imóveis de Barueri (fls. 31).
Esse contrato foi sucessivamente prenotado a partir de fevereiro de 2016 (fls. 4), com emissão de notas de devolução não juntadas aos autos.
Contudo, por escritura pública prenotada sob n.º 437.954, com registro em 14 de dezembro de 2017, a proprietária "Amanic Administração e Participações Ltda." vendeu a totalidade do imóvel para "Campos Áureos Empreendimentos Imobiliários Eireli" (fls. 19).
Como previsto no art. 1.245, e seu § 1º, ambos do Código Civil a transmissão da propriedade por ato "inter vivos" somente ocorre com o registro do título translativo no Registro de Imóveis:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1° Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2° Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel".
De igual modo ocorre com o direito real de compromissário comprador, pois até o registro subsiste, apenas, o direito obrigacional entre as partes do contrato.
Entretanto, o apelante não promoveu o registro do contrato de compromisso de compra e venda em data anterior ao registro da venda do imóvel "Campos Áureos Empreendimentos Imobiliários Eireli", razão pela qual não se tornou titular de direito real.
A inexistência de direito real de compromissário comprador, decorrente da falta de registro do contrato particular de compromisso de compra e venda anterior à transmissão do imóvel ao novo proprietário, impede que o compromisso seja oposto em relação ao atual proprietário.
Ademais, neste caso concreto, o contrato particular de compromisso de compra e venda não foi instruído com a prova de que foi ratificado pelo novo proprietário do imóvel, com sub-rogação nas obrigações do promitente vendedor.
E para isso não basta a alegação de que o atual proprietário teria declarado em escritura pública de compra e venda que tinha conhecimento da existência de prenotações de contratos que tiveram o registro recusado mediante formulação de exigências (fls. 120).
Ao contrário, conforme o princípio da prioridade prevalece o direito real constituído em favor daquele que registrou o título em primeiro lugar.
Consequentemente, não sendo o contrato de compromisso de compra e venda celebrado pela apelante com o atual titular do domínio, e não havendo prova de que foi ratificado mediante sub-rogação das obrigações de promitente vendedor, não há continuidade que é requisito essencial ao seu registro, pois como esclarece Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, 4ª edição, 1998, Forense, pág. 253).
Em decorrência, a apelante deverá promover o aditamento, ou ratificação, do contrato de compromisso de compra e venda para que a atual proprietária do imóvel passe a constar como transmitente do direito que se pretende registrar.
Disso decorre a manutenção da recusa do registro do contrato particular de compromisso de compra e venda apresentado pela apelante.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso e mantenho a procedência da dúvida.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 28.06.2019 – SP)