PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1001021-78.2022.8.26.0048
Registro: 2023.0000320676
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001021-78.2022.8.26.0048, da Comarca de Atibaia, em que é apelante ANTONIO STELIOS NIKIFOROS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ATIBAIA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 13 de abril de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1001021-78.2022.8.26.0048
APELANTE: Antonio Stelios Nikiforos
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Atibaia
VOTO Nº 38.965
Registro de imóveis – Escritura pública de inventário e partilha de bens – Desqualificação – Imóvel que sofreu destaques decorrentes de ações de usucapião – Necessidade de prévia retificação de registro para adequação da descrição do imóvel e apuração da área remanescente – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Óbice mantido – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Antonio Stelios Nikiforos em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Atibaia, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa do registro da escritura pública de inventário e partilha de bens na matrícula nº 18.202, da referida serventia extrajudicial (fls. 116/120).
Afirma o apelante, em síntese, que o título apresentado a registro descreve o imóvel tal como ele está matriculado e não há comprometimento da disponibilidade registrária (quantitativa e qualificativa) pelo fato de o imóvel ter sofrido alguns desfalques de áreas (decorrentes de ações de usucapião), uma vez que o bem herdado diz respeito a uma fração ideal (1/4), e não a uma parte certa. Logo, o registro deve ser efetivado, independentemente da prévia apuração da área remanescente, como exigido pelo Oficial de Registro de Imóveis (fls. 126/133).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 154/159).
É o relatório.
O registro da escritura pública de inventário e partilha de bens relativo ao imóvel matriculado sob nº 18.202 (fração ideal de 1/4), foi negado pelo Oficial, que expediu nota de devolução nos seguintes termos (fls. 107/108):
“Para verificação da possibilidade do registro, deverá ser observado o seguinte:
– Tendo em vista as averbações 15 e 16, na matrícula nº 18.202, o imóvel ali descrito sofreu destacamento de área em virtude de ação de usucapião de parte dele, o que, por si só, já impede a continuidade de lançamento de atos na matrícula, por ferir o princípio da especialidade objetiva (desconfiguração do imóvel).
– O princípio da especialidade exige que, em havendo mutação jurídico-real do imóvel e decorrente de desfalques parciais, o remanescente seja descrito segundo os requisitos estabelecidos na Lei n. 6.015/73 (artigo 176, 1º, II, n. 3). O sistema do fólio real não se compadece com a prática de ato registrário incerto quanto ao seu objeto (Apelação Cível 25187-0/5 de São Paulo Acórdãos 1995 f. 96/97- Ketter).
– Desta forma, o imóvel deverá ser submetido ao procedimento de retificação nos termos do artigo n. 213, II, e parágrafos da Lei n. 6015/73, para apuração do remanescente e inclusão de dados faltantes, como por exemplo: medidas perimetrais, rumos norteadores ou pontos de amarração e confrontantes, conforme decisões do CSMSP e da CGJSP (Ap.Civ. 859-6/1).
(…)”
E razão deve ser dada ao Registrador.
Os destaques decorrentes das ações de usucapião fizeram com que a matrícula imobiliária nº 18.202 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Atibaia (fls. 101/106) perdesse suas características de especialização objetiva: ou seja, a descriçãooriginal já não corresponde à atual configuração do imóvel.
Com efeito, o imóvel não tem mais 25.500 m2 e as confrontações como antes descritas, pois sofreu os destaques de 1.535,22 m2 (Av. 16) e 5.995,59 m2 (Av. 17) decorrentes das ações de usucapião (processos nºs 1001080-80.2013.8.26.0695 e 0002237-81.2008.8.26.0695).
O título apresentado a registro, por sua vez, apenas faz referência à descrição original do imóvel, sem qualquer menção às áreas destacadas (fls. 08/24):
“5.14 DA PARTE IDEAL DE 1/4 DE UM TERRENO com área 25.500,00, contendo duas casas, situado na Avenida Santos Dumont, s/nº, perímetro urbano do Distrito, Município de Bom Jesus dos Perdões, Comarca e Registro de Imóveis de Atibaia, deste Estado;”
Ora, desfigurado o imóvel primitivo, de rigor a apuração da área remanescente, sem o que não é viável o registro do título que lhe diz respeito, sob pena de violação ao princípio da especialidade objetiva.
Pelo princípio da especialidade, todo e qualquer imóvel precisa ter perfeita e correta identificação, para não ser confundido com outro. Tal princípio exige que o bem seja descrito como corpo certo, identificado e caracterizado. Na lição de Afrânio de Carvalho, “significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamenteindividuado”… ou seja, conter os dados geográficos que se exigem para individuar oimóvel, isto é, para determinar o espaço terrestre por ele ocupado” (“Registro de Imóveis”, 4ª ed., Forense, RJ, 1998, p. 203).
Nesse sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. Escritura de compra e venda. Área maior transcrita, com marcos imprecisos e contendo diversos desfalques, perdendo suas características de especialização objetiva. Necessidade de retificação. Apuração de remanescente. Dúvida procedente. Recurso desprovido”. (Apelação nº 1000035-06.2018.8.26.0068, da Comarca de Barueri, Rel. DES. GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO).
A própria Lei de Registros Públicos, em seu artigo 213, §7º, estabelece a adoção do procedimento previsto no artigo 213, II, da Lei nº 6.015/1973, quando a descrição original do imóvel sofreu alteração em razão de desfalque parcial sem que tenha ocorrido a apuração do remanescente.
Por fim, oportuno dizer que, ao que se pode depreender, os anteriores registros foram realizados porque não havia desfalques que os impedissem. Contudo, em razão desses destaques é que novos registros dependem de apuração do remanescente.
Desta forma, para a própria segurança do registro imobiliário e dos efeitos dele irradiados e com a finalidade de preservar a especialidade registrária, sem a prévia retificação do registro, consistente em apurar-se a caracterização do imóvel que remanesce na matrícula, dando-lhe descrição e atribuindo-lhe área certa, inviável a pretendida inscrição na tábua registral.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça