PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1034353-46.2022.8.26.0562
Registro: 2023.0000918164
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1034353-46.2022.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante FERNANDO ANTONIO CALÇADA BERNARDO, é apelado PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SANTOS.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, com determinação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 19 de outubro de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1034353-46.2022.8.26.0562
APELANTE: Fernando Antonio Calçada Bernardo
APELADO: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos
VOTO Nº 39.162
Registro de imóveis – Dúvida inversa julgada procedente – Escritura de retificação e ratificação de inventário e partilha – Pretensão de ingresso no fólio real – Inobservância do princípio da especialidade objetiva – Imóvel não partilhado – Recurso não provido, com determinação.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Fernando Antonio Calçada Bernardo, visando à reforma da sentença que julgou procedente a dúvida inversamente suscitada, mantendo a recusa do 1º Oficial do Registro de Imóveis de Santos do ingresso no fólio real de escritura pública de retificação e ratificação de inventário e partilha dos bens do espólio de Emídio Bernardo e de Clara Calçada, especificamente com referência ao bem imóvel descrito no item “3.2.e” da anterior escritura de inventário e partilha, que se referia apenas à loja sob nº 735 da Avenida Jovino de Mello, originada da matrícula 54.634, atual matrícula 96.370, para incluir também a loja nº 791 da Rua João Fracarolli, contida na matrícula 54.634 (fls. 272/284).
A Nota de Devolução nº 6.416 (fls. 116), posteriormente ratificada pela de nº 6.499 (fls. 125), indicou, como motivo de recusa do ingresso do título:
“1. A escritura de Inventário e Partilha, datada de 26 de janeiro de 2.022, do 14º Tabelião de Notas de São Paulo SP, no livro nº.6.225, às fls.219, já encontra-se registrada sob nº.3 e 4 na matrícula nº.96.370 em data de 30 de junho de 2.022, sendo assim s.m.j. não é mais possível modificar (retificar, ratificar e aditar) essa situação tendo em vista, que a escritura já registrada está perfeita e acabada. Para o registro pretendido será necessário a escritura de sobrepartilha da sucessão de Emidio Bernardo e de Clara Calçada, da qual conste a sobrepartilha do imóvel matriculado sob nº.54.634 (Loja nº.791 da Rua João Fracaroli).
2. Título sujeito a novas exigências”.
O recorrente, na qualidade de herdeiro dos imóveis em pauta, alega, em síntese, que não existe óbice ao registro da escritura de retificação e ratificação do inventário e partilha em apreço porque as duas lojas formam um todo único, com inscrição municipal única (41.030.022.001), aduzindo que não se alterou elemento essencial da escritura de inventário e partilha. Pede a averbação na matrícula da loja 735 para alterar o valor venal que lhe foi atribuído e a abertura de matrícula para a loja 791. No mais, refere desrespeito de prazos pelo Registrador, postulando seja apenado ao menos com advertência (fls. 290/304).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 312/317).
Encaminhados os autos à E. Corregedoria Geral da Justiça, sobreveio determinação de redistribuição do recurso a este C. Conselho Superior da Magistratura (fls. 323).
É o relatório.
Fernando Antonio Calçada Bernardo, um dos herdeiros de Emídio Bernardo e Clara Calçada, apresentou a registro escritura pública de inventário e partilha dos bens por eles deixados, para registro na matrícula do imóvel identificado como loja nº 735 da Avenida Jovino de Mello, localizada no pavimento térreo do prédio situado na referida avenida, esquina com a Rua João Fracarolli nºs 791, 795 e 799, no loteamento denominado Jardim Bom Retiro, no perímetro urbano da Comarca de Santos, com a área útil de 43,60m²; área comum de 5,84m² e área total construída de 49,44m², melhor descrita no item “3.2.e” do instrumento (fls. 28/29).
Referida loja constou inicialmente da matrícula 54.634, a qual ainda contém as lojas de nºs 791, 795 e 799 da Rua João Fracarolli (fls. 14/17). Da matrícula também se vê o registro da instituição da especificação condominial, com referência tanto à loja nº 735 da Avenida Jovino de Mello, quanto das lojas nºs 791, 795 e 799 da Rua João Fracarolli (R.1).
A requerimento do interessado, foi aberta a matrícula nº 96.370 para a loja nº 735 (fls. 147/149), o que foi feito em consonância com a descrição existente na matrícula 54.634, que lhe deu origem, bem como com a constante da escritura de inventário e partilha.
E, conforme os registros de nºs 3 e 4 da matrícula nº 96.370 (loja 735 da Avenida Jovino de Mello), ingressou no fólio real a escritura de inventário e partilha dos bens de Emídio Bernardo e de Clara Calçada, que culminou em atribuir ao herdeiro e recorrente Fernando Antonio Calçada Bernardo a integralidade do imóvel em pauta. Ambos os registros foram efetuados em 30 de junho de 2.022.
Vê-se, então, que a escritura pública de inventário e partilha apresentada pelo ora recorrente foi qualificada positivamente e deu origem aos registros nºs 3 e 4 da matrícula nº 96.370.
Posteriormente, o recorrente veio a constatar que a loja 735 e a loja 791 formavam, de fato, um todo único, o que ensejou a escritura de retificação e ratificação da anterior escritura de inventário e partilha, onde o imóvel descrito no item “3.2.e” passou a conter não apenas a loja 735, mas também a loja 791 (fls. 47/54), que foi apresentada ao fólio real.
A negativa do Registrador fundou-se na impossibilidade de retificar, ratificar e aditar escritura já registrada, notadamente porque, na espécie, exige-se sobrepartilha do imóvel matriculado sob nº 54.634, identificado como loja 791 da Rua João Fracarolli.
A sentença manteve a recusa do Oficial de Registro, e com razão.
Apesar da alegada unificação de fato das lojas referidas, é certo que esta realidade é ignorada pelo registro de imóveis, tanto que a matrícula 54.634 faz referência, no total, a quatro lojas, onde se incluem as tratadas nos autos (735 e 791). Além disso, há instituição de especificação de condomínio, a partir do que cada loja foi perfeitamente identificada, como se vê no registro de nº 1 da certidão de matrícula nº 54.634 (fls. 14/17):
“(…) EMIDIO BERNARDO, já qualificado, instituiu a especificação condominial do prédio sob nºs. 735 da Avenida Jovino de Mello e nºs. 791, 795 e 799 da Rua João Fracarolli, de acordo com a Lei nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, Decreto nº.55.815, de 08 de março de 1.965, Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1.965, com estrutura de concreto armado, composto de um único bloco, com um pavimento, assim discriminado: Pavimento Térreo, onde se localizam as lojas nºs.735 da Avenida Jovino de Mello e nºs.791, 795 e 799 da Rua João Fracarolli. Acima acha-se a cobertura, onde se localizam laje e telhado. Achase edificado com recuos frontais, lateral e posterior. As unidades autônomas assim se descrevem e caracterizam-se, resumidamente: A LOJA sob nº.735 da Avenida Jovino de Mello, contém: a área útil de 43,60 m².; área comum de 5.84 m² . e área total construída de 49,44 m² ., correspondendo-lhe tanto no terreno, como nas demais coisas de uso comum, a fração ideal de 36,58% do todo, equivalente a 102,40 m² . Ficam de uso exclusivo desta loja, as seguintes áreas: a) toda a área de recuo fronteira à Avenida Jovino de Mello, que mede 5,00 metros de largura, por 9,90 metros de comprimento; b) parte da área de recuo fronteira à Rua João Fracarolli, que mede 3,00 metros de largura, por 10,80 metros de comprimento, fazendo curva na esquina com a Rua João Fracarolli e, c) parte da área de recuo lateral do prédio, que mede 1,50 metros de largura, por 5,70 metros de comprimento; A LOJA sob nº. 791 da Rua João Fracarolli, contém: a área útil de 25,20 m².; área comum de 3,37 m². e área total construída de 28,57 m² ., correspondendo-lhe tanto no terreno, como nas demais coisas de uso comum, a fração ideal de 21,14% do todo, equivalente a 59,20 m² . Ficam de uso exclusivo desta loja, as seguintes áreas: a) parte da área de recuo fronteira à Rua João Fracarolli, que mede 3,00 metros de largura, por 3,15 metros de comprimento e, b) parte da área de recuo lateral do prédio, que mede 1,50 metros de largura, por 3,15 metros de comprimento: A LOJA sob nº.795 da Rua João Fracarolli, contém: a área útil de 25,20 m² .; área comum de 3,37 m² . e área total construída de 28,57 m² ., correspondendo-lhe tanto no terreno, como nas demais coisas de uso comum, a fração ideal de 21,14% do todo, equivalente a 59,20 m² . Ficam de uso exclusivo desta loja, as seguintes áreas: a) parte da área de recuo fronteira à Rua João Fracarolli, que mede 3,00 metros de largura, por 3,15 metros de comprimento e, b) parte da área de recuo lateral do prédio, que mede 1,50 metros de largura, por 3,15 metros de comprimento e, A LOJA sob nº.799 da Rua João Fracarolli, contém: a área útil de 25,20 m².; área comum de 3,37 m². e área total construída de 28,57 m²., correspondendo-lhe tanto no terreno, como nas demais coisas de uso comum, a fração ideal de 21,14% do todo, equivalente a 59,20 m² . Ficam de uso exclusivo desta loja, as seguintes áreas: a) parte da área de recuo fronteira à Rua João Fracarolli, que mede 3,00 metros de largura, por 3,15 metros de comprimento; b) parte da área de recuo lateral do prédio, que mede 1,50 metros de largura, por 3,15 metros de comprimento e, c) toda a área de recuo dos fundos do prédio, que mede 2,00 metros de largura, por 9,90 metros de comprimento”.
Além disso, a loja de nº 735 passou a ser descrita na matrícula 96.370, que foi aberta a pedido do interessado, com as mesmas informações antes contidas na matrícula 54.634. Quer dizer, continuou a ser identificada com a mesma metragem antes existente: com a área útil de 43,60m²; área comum de 5,84m² e área total construída de 49,44m², como se vê da correspondente certidão a fls. 18/19.
A escritura de retificação e ratificação do inventário e partilha, em consideração à unificação de fato das duas lojas, 735 da Avenida Jovino de Mello e 791 da Rua João Fracarolli, com, aparentemente, um só número de contribuinte municipal, altera a descrição do imóvel que antes constava do item “3.2.e” da escritura de inventário e partilha, abarcando, além da primeira loja, também a segunda.
O que ocorreu, na verdade, foi o acréscimo de imóvel que anteriormente não estava contido na escritura de inventário e partilha, o que não pode ser levado a efeito por escritura de retificação e ratificação por não existir erro a ser sanado.
Conforme o item 55 do Capítulo XVI, do Tomo II, das NSCGJ, só os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades é que autorizam saneamento por escritura de retificação-ratificação, nos termos seguintes:
“Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, quando insuscetíveis de saneamento mediante ata retificativa, podem ser remediados por meio de escritura de retificação-ratificação, que deve ser assinada pelas partes e pelos demais comparecentes do ato rerratificado e subscrita pelo Tabelião de Notas ou pelo substituto legal”.
Na hipótese dos autos, exige-se a sobrepartilha, porquanto se pretende incluir imóvel ainda não arrolado no inventário.
Não se trata de corrigir erro, inexatidão material ou irregularidade, até porque a escritura de inventário e partilha teve ingresso no registro por haver compatibilidade entre o que nela estava contido e a descrição do imóvel correspondente à loja 735 da Avenida Jovino de Mello.
A loja 791 da Rua João Fracarolli está contida na matrícula 54.634, sendo viável oportuna abertura de matrícula específica para ela, desde que se apresente a escritura de sobrepartilha.
Não há como incluir a loja 791 da Rua João Fracarolli na matrícula nº 96.370 referente à loja 735 da Avenida Jovino de Mello porque “não é nela expressa e claramente descrita ou mencionada (vide certidão de fls. 147/149)”, como decidido em sentença.
Sem compatibilidade entre o que consta no título, escritura de retificação e ratificação do inventário e partilha, e o existente no registro imobiliário, não se cumpre o princípio da especialidade objetiva e se impede o ingresso do instrumento no fólio real.
Deve, pois, haver perfeito encadeamento entre as informações inscritas e as que se pretendem inscrever, o que não ocorre no caso telado.
A propósito, ensina Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).
Em suma, a negativa do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Santos era mesmo de ser mantida.
No mais, a alegação de que o Registrador descumpriu o prazo de validade da prenotação, cancelando-a dois dias antes do termo final, assim como apresentou a nota devolutiva quatro dias após o prazo regulamentar, demanda análise na via própria por envolver competência da Corregedoria Permanente e, havendo recurso, da Corregedoria Geral da Justiça, pelo que se determina sejam extraídas as principais peças dos autos, encaminhando-se ao Juiz Corregedor Permanente para as providências cabíveis.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação, com determinação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator