PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1049006-81.2022.8.26.0100
Registro: 2022.0000803777
ACÓRDÃO –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1049006-81.2022.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARILDA BATISTA DE MORAES ALVES, é apelado 17º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 23 de setembro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1049006-81.2022.8.26.0100
APELANTE: Marilda Batista de Moraes Alves
APELADO: 17º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 38.804
Registro de imóveis – Carta de arrematação – Título judicial que se sujeita à qualificação registral – Modo derivado de aquisição da propriedade – Desqualificação por inobservância ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Negado provimento à apelação.
Trata-se de apelação interposta por Marilda Batista de Moraes Alves contra a r. Sentença, proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do 17º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, que manteve a recusa do registro da carta de arrematação expedida nos autos do processo n.º 0010528-61.2012.8.26.0006, que tramitou perante a 2ª Vara Cível do Foro Regional VI – Penha de França, Comarca de São Paulo, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 30.028 da referida serventia extrajudicial (fls. 224/228).
Alega a recorrente, em síntese, que a arrematação constitui forma originária de aquisição da propriedade, de modo que o registro da carta não implicaria violação ao princípio da continuidade, ainda que distintos o devedor da execução em que arrematado o bem e o titular registral do imóvel. Além disso, o titular do domínio figurou como executado em outra demanda judicial (processo nº 0285133-48.1999.8.26.0006/03), na qual o referido bem também foi penhorado por dívida condominial. Por isso, afastado o óbice, requer o ingresso do título no fólio real (fls. 234/241).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 264/267).
É o relatório.
Apresentada a registro a carta de arrematação expedida nos autos do processo n.º 0010528-61.2012.8.26.0006, que tramitou perante a 2ª Vara Cível do Foro Regional VI Penha de França, Comarca de São Paulo, figurando como partes CondomínioJardim das Flores (exequente) e Eduardo Borges Figueira (executado), o Oficial de Registro de Imóveis desqualificou o título, consignando na respectiva nota de devolução o seguinte óbice (fls. 07/09):
“Trata-se de Carta de sentença expedida em 02 de outubro de 2019, pela 2ª Vara Cível do Foro Regional VI Penha de França, desta Capital, extraída dos autos n.º 0010528-61.2012.8.26.0006, da ação de despesas condominiais entre Condomínio Jardim Flores e Eduardo Borges Figueira, objetivando os direitos relativos ao imóvel objeto da matrícula n.º 30.028.
1- Verifica-se em referida matrícula que:
(i) figura como titular do domínio CLAUDIO VILLA, solteiro, maior,
Por seu turno, infere-se da carta de arrematação expedida nos autos da ação de cobrança de despesas condominiais que a ação foi ajuizada pelo CONDOMÍNIO JARDIM DAS FLORES em face de EDUARDO BORGES FIGUEIRA, solteiro, maior, o qual não figura na matrícula do imóvel como titular de direitos de compromissário comprador. Foram anexadas ao presente título, cópias do instrumento particular de promessa de cessão de direito e obrigações compra e venda, firmado em 28 de agosto de 1997, no qual figura como cedente, CLAUDIO VILLA e como cessionário EDUARDO BORGES FIGUEIRA.
Considerando, porém, que referido instrumento não foi registrado na matrícula do imóvel, e conforme decisão dos presentes autos, datada de 09 de setembro de 2021 “O registro do compromisso de compra e venda é necessário porquanto deve-se observar o princípio da continuidade registral. Nada a reparar neste ponto.”… em atenção ao princípio da continuidade (arts. 195 e 237 da Lei n.º 6.015/73), ao registro da presente carta de arrematação, precede o registro do compromisso de venda e compra, o qual deverá ser apresentado separadamente, no original, e estará sujeito a qualificação e prévio registro.”
Inconformada com a exigência, a apresentante pugnou pela suscitação da dúvida (fls. 10).
Desde logo, importa lembrar que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada a seus requisitos formais e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto no item 117, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“Item 117 – Incumbe ao ” oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (TJSP; Apelação Cível 0003968-52.2014.8.26.0453; Rel. DES. PEREIRA CALÇAS; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Pirajuí – 1ª Vara; Data do Julgamento: 25/02/2016; Data de Registro: 13/04/2016).
Da análise da certidão imobiliária (fls. 166/169), verifica-se que o imóvel objeto da matrícula n.º 30.028, do 17º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, está registrado em nome de Claudio Villa (R.1).
Por sua vez, na ação judicial que ensejou a expedição da carta de arrematação em testilha figuraram como partes Condomínio Jardim das Flores (exequente) e Eduardo Borges Figueira (executado), observado, ainda, que a arrematação, em conformidade com o que foi penhorado, limitou-se aos direitos do executado sobre o referido bem imóvel (fls. 73 e 136).
Imprescindível, pois, antes do registro da carta de arrematação, que se proceda ao registro do título que conferiu os direitos ao executado.
Tratando-se de efetiva transmissão de bem imóvel é indispensável a observância do encadeamento de atos no registro, em prestígio ao princípio da continuidade, afinal, ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade na transmissão ou na oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente (Carvalho, Afrânio de. Registro de imóveis, 2ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1977. p. 285).
O princípio da continuidade registral está previsto no artigo 195, da Lei de Registros Públicos:
“Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”
De seu turno, o artigo 237, do mesmo Diploma legal dispõe:
“Art. 237 Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.” Registre-se, nos termos da r. decisão proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente, que, “embora a penhora no rosto dos autos da arrematação, conforme decisão proferida na ação de cumprimento de sentença movida em face do proprietário, Claudio Villa (processo de autos n.0285133-48.1999.8.26.0006/03 – fl. 19), ele não foi incluído como parte no processo do qual originado o título. Ademais, a sua intimação enquanto proprietário e promitente vendedor do imóvel acerca das hastas designadas apenas garantiu validade à alienação judicial (fl. 141; artigo 890, VII, do CPC)” (fls. 227).
Ademais, a alienação forçada em processo judicial encerra transmissão derivada do direito de propriedade por envolver manifestação de vontade do adquirente e do Estado, pressupondo relação jurídica anterior, donde emerge o caráter bilateral da aquisição, apesar da ausência de manifestação de vontade do titular do direito real. Essa situação tem natureza de negócio jurídico entre o adquirente e o Estado, caracterizando aquisição derivada.
Não se desconhece que, em data relativamente recente, o C. Conselho Superior da Magistratura chegou a reconhecer que a arrematação constituía modo originário de aquisição da propriedade. Contudo, tal entendimento acabou não prevalecendo, pois o fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não é o quanto basta para afastar o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade.
Como destaca Josué Modesto Passos, “diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária” (PASSOS, Josué Modesto, A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição, São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2014. p. 111 e 112).
Logo, a arrematação judicial, modo derivado de aquisição da propriedade, mantido o vínculo com a situação pretérita do bem, deve respeitar o princípio da continuidade.
Diversos são os precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura, no sentido da impossibilidade de registro de carta de arrematação ou de adjudicação quando o imóvel não se encontra em nome daqueles que figuraram no polo passivo da lide:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Observância do princípio da continuidade –Indispensável recolhimento do ITBI – Entendimento do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido” (TJSP; Apelação Cível 1020648-60.2019.8.26.0602; Rel. DES. RICARDO ANAFE (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 28/4/2020; Data de Registro: 14/5/2020).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Carta de arrematação – Qualificação obrigatória dos títulos judiciais – Propriedade do imóvel registrada em nome do executado e de terceira, em regime de condomínio – Ausência de participação do condômino na ação executiva ou decisão judicial determinando a eficácia da arrematação em relação à sua parcela da propriedade – Ofensa ao princípio da continuidade – Origem do débito em obrigação propter rem que não afasta a incidência do princípio e, consequentemente, o impedimento ao registro – Dúvida procedente – Recurso não provido.” (TJSP; Apelação Cível 1007324-58.2017.8.26.0477; Rel. DES. RICARDO ANAFE (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 03/03/2020; Data de Registro: 10/03/2020). Na mesma linha: TJSP; Apelação Cível 0005176-34.2019.8.26.0344; Rel. DES. PINHEIRO FRANCO (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019. TJSP; Apelação Cível 1001015-36.2019.8.26.0223; Rel. DES. PINHEIRO FRANCO (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 19/09/2019; Data de Registro: 26/09/2019. TJSP; Apelação Cível 1000506-84.2016.8.26.0361; Rel. DES. PEREIRA CALÇAS; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 19/12/2017; Data de Registro: 19/01/2018.
Nesse cenário, justifica-se a confirmação do juízo negativo de qualificação, em atenção ao princípio da continuidade registral.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator