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Simulação de venda e compra – Valor do objeto irrisório em face do real – Nulidade

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      1ª VRP|SP 1062805-07.2016

      (CP 211)

      Dúvida

      14º Registro de Imóveis

      S. M. N.

      Sentença (fls.21/23)

      Dúvida simulação de venda e compra valor do objeto irrisório em face do real nulidade procedência.

      Vistos.

      Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de S. M. N., diante da recusa de ingresso da escritura de venda e compra lavrada perante o 14º Tabelionato de Notas da Capital, na qual E. N. transmite o imóvel matriculado sob nº 18.721 à suscitada.

      O óbice registrário refere-se ao preço do bem, equivalente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais), que foi considerado vil, tendo em vista a dissonância entre o valor da venda e o venal de referência na data do instrumento (R$ 166.244,00) e na data da escritura (R$ 419.314,00).

      Esclarece o Registrador que apesar de denominado compra e venda, o negócio aparenta uma simulação, tendo características de doação. Ressalta ainda a coincidência dos sobrenomes da vendedora e compradora, denotando algum grau de parentesco entre elas. Juntou documentos às fls.03/15.

      A suscitada não apresentou impugnação, conforme certidão de fl.16.

      O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida.

      É o relatório. Decido.

      Com razão o Registrador e a Douta Promotora de Justiça. O contrato para configurar compra e venda deve possuir as seguintes características: o consentimento, a coisa e o preço. Da análise da escritura verifica-se que o imóvel, cujo valor venal à data do instrumento é de R$ 419.134,00, foi vendido por R$ 5.000,00 (cinco mil reais), o que leva a crer que houve verdadeiro contrato de doação simulado em compra e venda.

      Como ensina Carlos Roberto Gonçalves, a simulação:

      É uma declaração falsa, enganosa, da vontade, visando aparentar negócio diverso do efetivamente desejado (in Direito Civil Brasileiro, Volume I, Parte Geral, Editora Saraiva, 2ª edição, 2005, páginas 440 e 441).

      O negócio simulado é nulo, nos termos do artigo 167, II do Código Civil,

      “Art.167.É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
      § 1° Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

      I – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

      II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

      III – os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

      § 2° Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.”

      Ressalto que a consideração de um negócio por outro trará repercussão na esfera tributária. É certo que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada.

      Por fim, como bem explanou o Registrador, existe patente coincidência dos sobrenomes da vendedora e compradora, o que pressupõe a fraude e consequente nulidade do negócio jurídico.

      Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 10º de Registros de Imóveis da Capital, a requerimento de S. M. N., mantendo o entrave registrário.

      Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

      Oportunamente, arquivem-se os autos.

      P.R.I.C.

      São Paulo, 12 de agosto de 2016.

      Tania Mara Ahualli Juíza de Direito

      Fonte: DJE-SP

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