Introdução
O Novo Código de Processo Civil traz em seu artigo 1.071 a redação do artigo 216-A da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), que regula a prática de usucapião extrajudicial. Constitui, juntamente com outros mecanismos procedimentais, uma verdadeira inovação, cujo principal objetivo é o alcance da celeridade, seguindo o pensamento praticado em todo o CPC/15. Poderá ocorrer somente nos casos em que há a concordância ou a anuência tácita do proprietário e eventuais portadores de direitos reais sobre a coisa imóvel em questão.
Encontra suas raízes na retificação extrajudicial do registro imobiliário (Lei nº 10.931/04), no divórcio e no inventário extrajudiciais (Lei nº 11.441/07), dentre outros, segundo Dr. Roberto Paulino de Albuquerque Junior (2015), com a mesma finalidade dos mecanismos extrajudiciais: conferir mais rapidez na resolução de certos tipos de demanda, garantindo como consequência maior eficiência e desinchaço do Poder Judiciário.
Breves considerações e vantagens da ação. Celeridade e eficiência
O conceito de usucapião latu sensu é uma forma de aquisição de propriedade de coisa móvel ou imóvel, que possui algumas variantes, de acordo com a qualificação do bem e o tempo de posse.
Todas as formas possíveis de usucapião requerem sejam ingressadas no Poder Judiciário através da ação de usucapião, seguindo o procedimento comum, porém, a Usucapião Extrajudicial atende a todas as modalidades de prescrição aquisitiva e supre a proposta de tornar mais célere e mais eficaz a prestação jurisdicional. Isso porque o processo de usucapião no modo comum possui mais fases processuais e demora mais,
É vantagem para o usucapiente, que vê seu processo extrajudicial correr em tempo médio de 120 dias, desde que conte com todos os requisitos preenchidos corretamente, por ser o trâmite ser menos burocrático no cartório, em comparação ao Judiciário, sempre muito abarrotado de demandas. Além disso, a impugnação do processo extrajudicial não impede que o indivíduo recorra ao judiciário. Também é benéfico para o mercado de trabalho advocatício, uma vez que, mesmo fora da esfera judicial, é indispensável a presença de um advogado para orientar o requerente e analisar o cabimento da usucapião extrajudicial a partir dos fatos apresentados por seu cliente. É tarefa deste profissional averiguar se usucapiente e propriedade cumprem todos os requisitos necessários para iniciar o procedimento no cartório, dita como pré-exame da usucapião extrajudicial. Os honorários praticados, assim como o tempo de posse, são os mesmos do rito judicial.
Ainda sobre as vantagens desta nova espécie de prescrição aquisitiva, pondera André Abelha:
“(…) a criação de tal procedimento extrajudicial foi uma genuína situação win-win: lucraram os juízes, que se livraram, ao menos em parte, desse tedioso e interminável processo, e ganharam muito mais os possuidores de imóveis sem litígio, que passaram a nutrir a esperança de não serem sugados para esse verdadeiro labirinto judicial” (ibidem).
Procedimento e requisitos da usucapião extrajudicial
Antes mesmo de entregar o conjunto de documentos ao Cartório, deverá ser realizada a pré-análise destes pelo advogado, conforme já exposto. Verifica as providências que deverá tomar preliminarmente: a) localização do proprietário e titulares de eventuais direitos que pairam sobre o imóvel; b) verificação da existência de situações relacionadas ao usucapiente e ao imóvel que possam impedir a aquisição por prescrição; c) cálculo dos emolumentos; d) pagamento prévio dos emolumentos; e) apresentação do processo.
O requerente deverá estar na posse do imóvel, de forma ininterrupta, mansa e pacífica, ou seja, sem oposição do proprietário, tendo de ser comprovada de alguma forma, seja por justo título ou por outro documento que a ateste. É necessário que a prova demonstre a origem, a duração, a contiguidade, a procedência. Não é imperativo que haja o justo título, como ocorre com a usucapião ordinária, mas que se comprove que houve a posse e o animus domini sobre o imóvel. São exemplos disso comprovantes de pagamento de taxas e impostos incidentes sobre o imóvel (RIZZARDO, 2015. p.372).
Há também de se apresentar ata notarial lavrada pelo tabelião, relatando e atestando o histórico apresentado. Ali, serão descritos área, localização, tempo de posse e a forma com que foi transmitida. À ata são anexados planta e memorial descritivo do terreno, que deverá ser feito por um engenheiro agrônomo e um engenheiro civil, quando houver necessidade. Deverá constar a assinatura dos titulares dos direitos reais que pairam sobre a propriedade imóvel, ou seja, o proprietário, credores de hipoteca, detentores de ônus reais sobre o imóvel, etc.
Por fim, são juntadas ao processo as certidões negativas de todas as esferas do judiciário – civil, penal, tributário, trabalhista, etc. – e não só do Estado da situação do imóvel, mas também da Justiça Federal. Se o requerente possui condenação em quaisquer destas searas citadas, e para além delas, outras que não tiveram destaque, não poderá concorrer à usucapião por via extrajudicial.
O prazo de posse do imóvel é o mesmo das categorias já existentes, melhor dizendo, é de se notar que a usucapião extrajudicial admite todas as formas de usucapião, aplicando os requisitos de configuração que cada um possui.
O pedido deverá ser realizado Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel. Uma vez que todas as premissas do procedimento foram satisfeitas, a ação é admitida pelo Oficial, que produzirá uma autuação, que recebe uma numeração, que será anotada no primeiro livro do cartório, vale dizer, o livro de Protocolo (art. 173, Lei dos Registros Públicos), sendo também averbado junto à matrícula.
Segue-se para análise dos documentos apresentados. Comparações entre ata notarial, planta, memoriais e declarações de confinantes, bem como anuência de todos os envolvidos com a propriedade ou posse do imóvel, são realizadas. Segundo o CPC de 2015, o silêncio dos titulares dos direitos reais que recaíam sobre o imóvel implicava em concordância tácita destes em face da usucapião, seguindo o entendimento geral do ato de silêncio jurídico, principalmente o contratual (que importa em aceitação tácita).
Os entes públicos deverão ser cientificados. Comunicam-se a União, o Estado, o Distrito Federal e o Município, para que no prazo de 15 (quinze) dias, se manifestem a respeito de qualquer interesse que venham a ter sobre o imóvel. Transcorrido este prazo, é publicado em edital sobre a ação para que demais interessados saibam de sua existência, pelo mesmo motivo da obrigatoriedade da ciência à União e demais entes, também pelo prazo de quinze dias, seguindo o padrão adotado para a maioria dos prazos no Novo Código.
Enfim, após passar por todas essas etapas de forma satisfatória, sem a oposição de interessados e com a anuência dos envolvidos na propriedade e posse do imóvel, faz-se o registro junto à matrícula do imóvel, declarando a prescrição aquisitiva, e abre-se matrícula nova para o imóvel, quando necessário, conforme o §4º do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.
Alyne BARBOZA DE LIMA – Estudante no 6º período do curso de Direito matutino nas FARESC – Faculdades Integradas Santa Cruz de Curitiba. [email protected]
Anexo: Fluxograma do Procedimento da ação de usucapião extrajudicial
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Referências bibliográficas
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF: Senado Federal: Centro Gráfico, 1988.
BRASIL. Código Civil (2002). Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasília, DF: Senado Federal: Centro Gráfico, 2002.
BRASIL. Código de Processo Civil (2015). Lei nº13.105 de 16 de março de 2015. Brasília, DF: Senado Federal: Centro Gráfico, 2015.
BRASIL. Lei dos Registros Públicos. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Brasília, DF: Senado Federal. Centro Gráfico, 1973.
JUNIOR, Roberto Paulino de Albuquerque. O usucapião extrajudicial no novo Código de Processo Civil. Disponível em https://www.conjur.com.br/2015-mai-18/direito-civil-atual-usucapiao-extrajudicial-codigo-processo-civil, acesso em 18/10/2017. Conjur, 18/05/2015.
ABELHA, André. O labirinto e a origem subconsciente do usucapião extrajudicial: a nova lei 13.465/17 (parte III). Disponível em http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI263849,81042-O+labirinto+e+a+origem+subconsciente+do+usucapiao+extrajudicial+a, acesso em 18/10/2017. Migalhas, 18/08/2017.
STRAZZI, Alessandra. Usucapião extrajudicial no NCPC – o que ninguém te conta. Disponível em https://alestrazzi.jusbrasil.com.br/artigos/499861886/usucapiao-extrajudicial-no-ncpc-o-que-ninguem-te-conta, acesso em 18/10/2017. Jusbrasil, setembro de 2017.
RIZZARDO, Arnaldo. Curso de Direito Agrário. 3ª ed. Revista, atualizada e ampliada. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015.