Especialidade Objetiva x Tempus regit actum

Apelação nº 9000001-28.2015.8.26.0187

Espécie: Apelação
Número: 9000001-28.2015.8.26.0187
Comarca: FARTURA

PODER JUDICIÁRIO

Apelação nº 9000001-28.2015.8.26.0187

Registro: 2017.0000074111

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 9000001-28.2015.8.26.0187, da Comarca de Fartura, em que são partes são apelantes PEDRO NOGUEIRA RIBEIRO e MARIA DA CONCEIÇÃO RIBEIRO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE FARTURA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, v.u. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 2 de fevereiro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

O Oficial do Registro de Imóveis de Fartura suscitou dúvida, porque os interessados quiseram registrar escritura pública de venda e compra que, no seu entender, configura parcelamento irregular do solo. Ademais, o registro viria de encontro ao princípio da especialidade objetiva, por conta de anterior registro de usucapião, a exigir prévia retificação da área.

Os recorrentes alegam a ausência de parcelamento irregular do solo e dizem que o negócio de compra e venda revestiu-se de todos os elementos de validade, não encontrando óbice ao registro.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Decido.

Não há de se falar em parcelamento irregular do solo.

Basta analisar a matrícula 4.423, de fls. 10 e 10v.

Os proprietários originários eram Antonio Nogueira Ribeiro e Benedita Lourenço Ribeiro.

Eles doaram o imóvel, com reserva de usufruto, a Pedro Nogueira Ribeiro, casado com Maria da Conceição Ribeiro, e Luis Antonio Nogueira Ribeiro, casado com Angela Maria da Silva Nogueira Ribeiro.

Cada casal, com isso, passou a ser nu-proprietário de 50% do imóvel, e os doadores, usufrutuários de 100%. Luis Antonio Nogueira Ribeiro e Angela Maria da Silva Nogueira Ribeiro separaram-se e Luis Antonio ficou com os 50% do imóvel a que fazia jus o casal.
Os usufrutuários faleceram, revertendo-se a propriedade, em sua totalidade, para Pedro Nogueira Ribeiro, casado com Maria da Conceição Ribeiro (50%) e Luis Antonio Nogueira Ribeiro (50%).

Pela escritura pública de fl. 12, Luis Antonio vendeu a Pedro e Maria sua metade do imóvel, com anuência da então usufrutuária viva, Benedita Lourenço Ribeiro.

Portanto, o registro da escritura, longe de implicar parcelamento irregular do solo, viria a unificar, na propriedade do casal Pedro e Maria, a totalidade do bem imóvel.

Na verdade, a escritura não pode ser registrada, apenas, por causa da quebra do princípio da especialidade objetiva.
Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Reg. De Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2ª ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro. Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhães, lembra que "as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro" (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68).

No presente caso, muito embora a escritura tenha sido lavrada em 8 de novembro de 2000 – quando, de fato, as condições de validade do negócio estavam presentes –, ela não só foi levada a registro agora.

Porém, em 2 de julho de 2012, conforme sentença datada de 30 de abril de 2010, foi registrada a usucapião de 126,56 metros quadrados do imóvel, a favor de Angela Maria da Silva, abrindo-se, por consequência, a matrícula 7.667.

Tempus regit actum. Malgrado a escritura tenha sido lavrada antes da usucapião, importa o momento em que ela foi levada a registro.

A qualificação do título sujeita-se às condições vigentes ao tempo de sua apresentação a registro.

Se houve o destaque de uma área de 126.56 metros quadrados, decorrente da usucapião a favor de Angela Maria da Silva, a escritura pública já não retrata a área atual do imóvel. É necessário que ela seja retificada, atribuindo-se a cada condômino a fração ideal do remanescente. Inviável, portanto, o registro.

Nesses termos, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

VOTO 45.337

1. Adoto, à partida, o resumo processual já lançado no voto do eminente Relator.

2. A procedência da dúvida é de rigor, e a compra e venda, celebrada em 2000, não pode ser dada agora ao registro.

A matrícula, desde a sua abertura, já não vinha descrevendo corretamente o imóvel e, portanto, não permitia o cálculo da área correspondente.

Depois, houve ex usucapione um destaque aparentemente muito substancial (i.e., 126,56 m², nos termos da Av. 5, de 2012, para um imóvel que, segundo os elementos dos autos, tem superfície de cerca de 176 m²).

Não bastasse, o reconhecimento da usucapião deferira-se em benefício de ex-mulher do próprio vendedor.

Tudo somado, é das próprias inscrições que hoje, quando da rogação e da qualificação do título, é incerto que o alienante ainda tenha poder de dispor do que vendeu. Não está excluído, pelo que se depreende ex inscriptionibus ipsis, que toda a fração que antes coubesse ao vendedor tenha sido absorvida por aquela aquisição extratabular. Desse modo, até que se retifique ou anule o que consta in tabula, o registro stricto sensu de fato tem de ser denegado.

DO EXPOSTO, nego provimento ao recurso para que, mantida a exigência ligada à falta de especialidade do imóvel, não se faça a rogada inscrição da compra e venda.

É como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público (DJe de 31.03.2017 – SP)