O surgimento da Lei nº. 13.465/17, pela conversão da Medida Provisória 759 de 2016 em lei, apresentou diversas novidades. Uma das mudanças instigantes trazida pela lei foi o do direito real de laje.
A proteção foi incluída no rol taxativo de direitos reais (CC/02, artigo 1.225, XIII) e acrescentou-se os artigos 1.510-A a 1.510-E ao Código Civil Brasileiro para tratar do tema. O cuidado as edificações verticais que pela estrutura, muitas vezes irregular em diversos aspectos, ficavam à margem da regularização normativa e administrativa da municipalidade, agora possuem breve regulamentação.
De acordo com as normas inseridas ao Codex Civil, “o direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas nas mesmas áreas” (art. 1.510-A).
No § 1º da convertida Medida Provisória (MP) nº 759/2016 estava expressamente previsto que a aplicação das regras do direito à laje era atrelada a impossibilidade da individualização dos lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos. Entendemos que mesmo não estando expresso nas normas da lei civil, continua implícito este raciocínio. Em outras palavras, quando de nenhuma outra maneira legal e administrativa prevista para individualização o imóvel puder ser aplicada, será possível utilizar dos regramentos do artigo 1.510-A e seguintes do Código Civil. Haja vista que, podendo aplicar-se regramentos de outros institutos plenamente, não haverá necessidade de buscar guarida no direito real de laje.
Pela norma do caput do artigo 1.510-A, resta claro que a laje terá uma matrícula individual no cartório de imóveis (confirmado pelo § 3º do artigo 1.510-A do CC/02, trazendo o cumprimento ao princípio da unicidade matricial, que é o fundamento da abertura da matrícula individual de cada imóvel) para cumprir a regra da norma do artigo 224 da Lei de Registros Públicos – LRP (6.015/73). Esta possibilidade insere o imóvel no âmbito das relações de comércio; tornando o bem passível de ser dado em garantia, ser alienado livremente ou até mesmo ser usucapido. Além disso, possibilita a cobrança pelos entes políticos dos tributos inerentes ao imóvel sobreposto (IPTU, Taxa de coleta de lixo domiciliar, por exemplo), bem como, os impostos incidentes nas transmissões patrimoniais inter vivos ou mortis causa.
No âmbito constitucional, vimos que esta lei veio colaborar com o direito à moradia (previsto no artigo 6º da CF/88). Percebe-se que as pessoas de baixa renda que estão estabelecidas nestes moldes de moradia, serão especialmente beneficiadas por essa normativa.
Para aplicação do direito real de laje (terminologia legal), deve-se atenção as exigências legais. Não sendo observadas tais normas, não será possível o registro no cartório de imóveis. Um dos principais requisitos impeditivos é o terceiro titular da laje não pode prejudicar a segurança ou mesmo a estrutura arquitetônica ou estética do imóvel-base, devendo observar as ordens previstas na lei local.
O artigo 1.510-D do CC/02 nos apresenta o direito de preferência do titular do térreo ou construção-base, que devidamente notificado (judicial ou extrajudicial) se manifeste dentro do prazo mínimo de trinta dias, salvo outra disposição, a respeito do interesse de aquisição do imóvel sobreposto. Deve-se atenção também às outras preferências trazidas pelo § 2º deste artigo acerca do direito de sucessão de preferência. Não há impossibilidade da instituição do direito real de laje sucessivo (§ 6º do art. 1.510-A, CC/02), como era impedida pela convertida Medida Provisória nº 759/2016 (“…não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas…”).
O artigo seguinte (CC/02, art. 1.510-E) prevê a aplicação da teoria gravitação jurídica, pois, sendo o imóvel sobreposto um acessório do imóvel-base (principal), este o seguirá em caso de eventual ruína.
O aspecto registral está vislumbrado no recente inserido § 9º do artigo 176 da Lei de Registros Públicos (6.015/73), que prevê a instituição do direito real de laje através da abertura da matrícula individualizada no registro de imóveis e das comunicações reciprocas nas matrículas provenientes ou das construções envolvidas.
Entendemos que a melhor maneira de instituir este direito real de laje será através da escritura pública de instituição, lavrada por tabelião dotado de fé pública ou por meio do instrumento particular com força de escritura pública. O legislador apresentou a possibilidade de aplicação, no que couber, das normas inerentes aos condomínios edilícios (art. 1.510-C do CC/02). Os titulares do imóvel-base e do sobreposto estão livres para dispor no instrumento as regras de divisão de despesas para manutenção da estrutura, bem como, os direitos e deveres, as penalidades e demais cláusulas que entenderem cabíveis.
O oficial de registro de imóveis deve fazer o juízo de admissibilidade do título submetido ao registro (LRP, art. 225), no sentido de verificar as especificações das áreas de cada unidade imobiliária, seus cômodos e confrontações, bem como a legitimidade e qualificação dos titulares ali apresentados, com finalidade de individualizar a realidade ao registro imobiliário (conforme os princípios registrais da especialidade objetiva e da concentração). Detectando mínima divergência entre o registro e o título apresentado, está obrigado a fazer exigir as retificações necessárias no fólio real para enquadrar as realidades.
Enfim, estes foram alguns aspectos da novidade, acreditamos que outras boas ideias surgirão no meio jurídico sobre aplicação deste direito real restrito a construção-base. Aguardemos!
Pedro Luís Teobaldo de Fontes
Especialista em Direito Notarial e Registral. Autor de livro